국토교통부가 오피스텔 및 생활(형)숙박시설의 의무청약 대상 기준을 개정한다. 기존 50실 계획에서 100실로 늘리기로 했다. 청약 과열 현상이 잦아든 데다 소규모 사업장에선 추가적인 분양 비용 발생이 부담이 될 수 있다는 판단에서다. 특히 새 정부의 규제 완화 기조와도 맞지 않다고 봤다.
국토교통부는 ‘건축물의 분양에 관한 법률 시행령 일부개정령안’을 지난 3일 입법 예고했다. 당초 투기과열·조정대상지역에서는 50실 이상 의무 청약 대상에 포함해 사실상 오피스텔 및 생활숙박시설 전체를 제도권 내로 편입시킬 계획이었다. 분양 과정상 부조리 의혹 등을 방지하기 위해서다.
분양 과정서
부조리 방지
지난 2월 국토부는 “분양 과정 상 부조리 의혹 등의 논란이 발생함에 따라 인터넷 청약 대상을 생활숙박시설까지 확대하는 한편, 투기과열·조정대상지역에서는 50실 이상으로 확대키로 했다”고 개정 배경을 밝힌 바 있다.
오피스텔 등 비주택의 경우 별도의 제약 없이 사업주체가 청약방식을 자체적으로 정할 수 있다. 보통 인터넷 청약을 활용하기 보다는 견본주택에서 현장계약으로 진행하는 경우가 많았는데, ‘줄 세우기’로 과도한 경쟁 심리를 유발하거나 청약 열기를 과대 포장해 홍보 수단으로 삼는 문제가 있었다.
또 정식 분양절차를 밟지 않고 고의로 미분양을 만든 후 원하는 동 호수를 선점해서 계약하는 방식인 ‘깜깜이 분양’이 활용되기도 했다. 이 때문에 투자 수요가 몰리는 경우가 잦았다. 정부가 의무청약을 확대하는 데에는 이런 투자 심리를 차단하겠다는 의도가 깔려있다. 하지만 최근 거듭된 금리 인상과 집값 하락 우려가 커지면서 청약에서도 미분양, 미계약이 속출하자 비주택 의무청약 기준을 100실로 늘린 것이다.
깜깜이 분양, 줄 세우기…
비주택 부조리 차단 목적
국토부 관계자는 “처음 50실 조건으로 발표했을 때는 시장이 과열된 상황이어서 그렇게 기준을 잡았지만 지금은 규제지역도 계속 변동되고 있다”며 “거기다 최근 규제 개혁에 대한 얘기도 나오고 있어 내부 논의를 거쳐 규제지역과 무관하게 일괄 100실 이상으로 결정했다”고 말했다.
굳이 소규모 단지에는 청약 의무화를 통해 규제를 할 필요가 없다는 판단인데, 100실 미만의 오피스텔 등 비주택은 규제를 피해 가게 됐다. 일각에서는 ‘100실 제한’에 걸리지 않는 99실 이하 오피스텔은 분양권 전매가 가능해 투자 수요가 많은데, 의무청약 대상에서 제외한 것을 두고는 ‘아쉽다’는 평가도 나온다.
일단 상대적으로 규제에서 자유로운 100실 미만의 오피스텔이 반사익을 볼 것으로 전망된다. ‘건축물의 분양에 관한 법률 시행령’에 따르면 투기과열지구나 조정대상지역 등 규제지역에서 공급되는 100실 이상 오피스텔의 경우 소유권 이전등기 전까지 전매가 제한되지만, 100실 미만 규모일 경우 계약금 납입 후 즉시 전매가 가능하다.
안 그래도 100실 미만 오피스텔은 높은 인기를 끌었다. 한국부동산원 청약홈에 따르면 지난해 공급된 오피스텔 중 청약 경쟁률 상위를 차지한 5곳 중 4곳이 100실 미만 규모의 오피스텔인 것으로 나타났다. 이러한 분위기는 올해도 이어져 ‘대전하늘채스카이앤2차’(50실, 평균 250.6대1), ‘힐스테이트청량리메트로블’(96실, 126.81대1), ‘투웨니퍼스트99’(99실, 60.36대1) 등이 우수한 성적을 거뒀다.
의무청약 제외
‘아쉽다’평가도
업계 전문가들은 이러한 현상을 두고 아파트 대체재로서 실수요자가 주목할 뿐 아니라 전매 제한이 없다는 이점에 투자자까지 몰려들기 때문이라고 분석했다. 오피스텔은 청약통장을 필요로 하지 않고 100% 추첨제로 당첨자를 선정해 청약 가점이 낮은 젊은 세대나 신혼부부에게 인기가 높았다.
또한 자금조달계획서가 필요 없으며 오피스텔의 분양권이 주택 수에 포함되지 않고, 주택담보대출비율(LTV)이 최대 70%까지 적용돼 초기 자금 부담이 적은 부분도 장점이다. 투자자들 사이에서는 전매 제한이 없다는 이점이 활용돼 당첨 직후 프리미엄(웃돈) 거래도 활발하게 이뤄지고 있다.
자유롭다
반사익?
지난해 11월 서울 신길동에서 공급된 ‘신길AK푸르지오’의 경우 분양가가 9억원대 중후반대로 높았음에도 불구하고 전용 78㎡ 기준 최고 9000만원에 달하는 프리미엄이 형성됐다. ‘대전도안센트럴아이파크3단지’ 오피스텔 전용 84㎡ 역시 1억원가량의 프리미엄이 붙어 거래되는 것으로 알려졌다.
한 부동산 전문가는 “100실 미만의 비주택의 경우 전매가 자유로워서 인기였는데, 이젠 유일하게 깜깜이 분양이 활용될 수 있어 투자 수요가 선호하는 대상이 될 것”이라고 말했다. 다음은 서울에 분양(예정) 중인 100실 미만 오피스텔.
▲신림역 헤센 더 스타= 신한종합건설이 시공하는 ‘신림역 헤센 더 스타’가 분양 중이다. 서울 관악구 신림동 일원에 위치하며, 지하 6층~지상 18층, 주거형 오피스텔 전용 48~68㎡ 99실(100실 미만 전매 가능), 공동주택 공급 52~75㎡ 29세대 등 총 128세대와 상가로 구성된다.
지하철 2호선·신림선(5월28일 개통) 신림역이 도보 1분 거리에 위치한 더블 초역세권 입지를 갖췄다. 신림역을 통하면 강남, 여의도, 구로, 가산 등 서울의 주요 업무지구로 10분대 이동이 가능한 만큼 수월한 출퇴근 여건이 마련돼 있다. 남부순환로와 강남순환도시고속도로 등도 가까이 있어 차량을 통한 이동도 편리하다.
기존 50실 계획서 100실로
분양 인터넷 청약 의무화
서울 핵심 인프라를 누리는 주거환경도 돋보인다. 롯데백화점(관악점), 롯데시네마(신림점), 타임스트림, 르네상스 쇼핑몰, 신림동 별빛거리 먹자골목 등 각종 쇼핑문화시설이 가까이 자리한다. 이와 함께 단지 인근에 상도근린공원과 보라매공원, 도림천 산책로 등 풍부한 자연녹지를 확보하고 있어 쾌적하다. 이 밖에 보라매(서울대)병원, 양지병원과 관공서 등도 가까워 입주민들은 편리하고 풍성한 주거생활을 영위할 수 있을 것으로 예상된다.
개발호재에 대한 기대감도 높다. 관악구는 지난해 ‘신림지구중심 지구단위계획 재정비’ 용역에 착수하며 본격적인 개발을 추진하고 있다. 신림지구중심 재정비 사업은 약 50만㎡ 부지 신림역 일대의 상업·문화 기능을 강화하고, 경전철 신설 역세권 주변을 근린상업중심지로 육성한다는 계획이 담겼다. 재정비 사업을 통해 신림역 일대는 서울 서남권 신성장 중심축으로 거듭날 것으로 전망된다.
99실 이하 규제 피해
투자 수요 확 몰릴까
▲디유니크 강동 투웨니퍼스트= ‘디유니크 강동 투웨니퍼스트’가 분양 중이다. 지하 3층~지상 20층, 1개동 규모인 디유니크 강동 투웨니퍼스트는 전용면적 28~84㎡ 오피스텔 63실과 라이브 오피스 7실, 근린생활시설 등이 조성될 예정이다. 다양한 특화설계가 적용돼 프라이빗한 주거생활이 가능하고, 소형 면적부터 중형 면적까지 갖춘 덕분에 1인가구 및 가족 단위 가구까지 실거주가 가능하다. 15실이 분양되는 전용면적 28㎡ 타입은 1인가구를 위한 프라이빗한 오피스텔이다. 좁은 면적형임에도 불구하고 특화 평면설계를 통해 공간 활용성을 높였다. 슬라이딩 도어 설치로 침실과 거실을 분리했으며, 붙박이장, 슬라이딩 식탁 등 좁은 면적에 최적화된 가구들이 기본 옵션으로 배치됐다.
신혼부부 등 1~2인 가구에 적합한 전용면적 57㎡는 소형 아파트를 대체할 만한 평면구조를 취하고 있다. 2.4m의 높은 천정고와 함께 거실 2면이 개방형으로 설계돼 조망과 일조권을 확보했다. 또한 선호도 높은 ‘ㄷ’자형 주방 설계를 통해 공간 활용성을 극대화했다. 광폭 드레스룸, 팬트리 등 다양한 수납공간을 마련해 소형 아파트를 완벽하게 대체 할 수 있는 효율적인 공간 설계가 적용됐다.
프라이빗
주거생활
이외에도 호텔처럼 편리한 프리미엄 주거 서비스를 제공한다. 강남 하이엔드 오피스텔 다수에서 서비스를 제공 중인 SL플랫폼(구 쏘시오리빙)이 서비스를 직접 운영, 제공할 예정이다.
외관에서도 감각적이고 혁신적인 디자인이 적용돼 입주민의 자부심을 높일 전망이다. 디유니크 강동 투웨니퍼스트의 시행위탁은 ㈜위즈브로스, 업무대행은 ㈜웰리츠가 맡았다. 시공사는 대명이십일, PM사는 간삼건축종합건축사사무소다.
