[Q] 2년전 상가를 임차해 상가임대계약서에 기재된 종료일에 계약을 종료했습니다. 물론 종료일 한 달 전에 더 이상 갱신하지 않겠다고 건물 소유자에게 통보했습니다. 그런데 건물 소유자는 원상회복이 되지 않았다면서 저랑 상의없이 원상회복 비용으로 1000만원을 공제하고 나머지만 보증금만 반환해줬습니다. 이럴 때 어떻게 해야 되는 건가요? 그리고 건물주는 전 임차인이 설치한 시설까지 철거해 원상복구해달라고 합니다.

[A] 임대차계약에서 임차인이 임대인에게 지급하는 임대차보증금은 임대차 관계가 종료돼, 목적물을 반환하는 때까지 그 임대차 관계에서 발생하는 임차인의 모든 채무를 담보합니다. 따라서 임대인은 임차인이 원상복구하지 않을 경우에는 원상복구 비용을 보증금에서 공제할 수 있습니다.

그러나 만약 원상복구 비용을 얼마로 할 것인지에 대해 합의가 되지 않는다면 소유자가 일방적으로 보증금에서 원상복구 비용을 공제할 수 없습니다. 만약 소유자와 임차인 사이에 원사복구 비용에 차이가 있다면, 소송절차를 통해서 구제를 받을 수 있고 소송절차에서 감정을 통해 원상복구 비용이 얼마가 될지를 산정할 것입니다.

그리고 주로 원상회복과 관련돼 문제되는 논쟁 중에 하나로 전 임차인이 개조한 것까지 원상복구를 해 주느냐의 문제입니다. 이에 대해 대법원은 “원상회복에 관한 별도의 특약이 없는 한 임차인은 원칙적으로 임차인이 개조한 범위 내에서 임차인이 임차받았을 때” 상태로 판단했습니다. 따라서 전 임차인이 개조한 것까지 원상복구할 필요는 없습니다.

임차인이 들어갈 당시의 상가 내부와 외부 사진을 찍어 놓는 것이 보증금을 온전히 회수하는 데 도움이 될 것입니다. 대법원 판례에 따르더라도 특별한 약정이 있는 경우에는 전 임차인이 한 시설까지 원상복구해야 합니다. 여기에서 특별한 약정이란 별지 또는 특약으로 원상복구해야 되는 부분을 표시한 경우에는 그 부분까지 원상복구를 해줘야 합니다.

다만 서울중앙지방법원은 “법원은 임차인은 전 임차인으로부터 비품과 시설 등을 인수하는 대가로 권리금을 지급했고, 그 비품과 시설을 이용해 영업했을 경우 전 임차인의 비품과 시설의 철거 의무까지도 승계하므로 현 임차인은 종전 임차인이 설치한 시설에 대한 철거 등 원상회복 의무도 부담한다”고 판시한 바 있습니다.

권리금을 지급해 전 임차인의 시설을 승계한 임차인은 전 임차인이 시설한 부분까지 철거해 원상회복을 해줘야 한다는 것이 판례의 입장입니다.

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[김기윤은?]
대한상사중재원 조정위원
전 한국자산관리공사 고문변호사