[Q] 얼마 전 아파트를 계약금 1억원, 중도금 5억원, 잔금 4억원에 매수계약을 체결했습니다. 잔금은 오는 4월30일까지 지급하기로 했습니다. 그런데 갑자기 아파트 가격이 상승하자 매도인은 아파트를 팔지 않겠다고 합니다. 제가 잔금지급일보다 더 빨리 매도인의 통장에 이체하면, 매도인이 계약금 배액을 상환하면서 계약을 해제하는 것을 막을 수 있는지요? 그리고 매도인이 통장을 폐쇄해 돈을 이체할 수 없을 때는 어떻게 하는지요? 매매계약서를 보면 “매수인이 매도인에게 계약당시 계약금 또는 보증금 명목으로 금전이나 물건을 교부한 때에는 다른 약정이 없는 한 중도금(중도금 약정이 없을 때에는 잔금)을 지불하기 전까지 매도인은 계약금의 배액을 상환하고 매수인은 계약금을 포기하고 이 계약을 해제할 수 있다”고 돼있습니다.

[A] 대법원은 “이행기의 약정이 있는 경우라 하더라도 당사자가 채무의 이행기 전에는 착수하지 않기로 하는 특약을 하는 등 특별한 사정이 없는 한 이행기 전에 이행에 착수할 수 있다”고 판시했습니다. 따라서 매매계약서에 “잔금 4억원을 2021년 4월30일에 지급한다‘고 기재돼있더라도, 매도인과 매수인 사이에 2021년 4월30일에만 반드시 잔금을 지급하기로 한 약정이 없는 이상 매수인은 2021년 4월 30일 이전에 잔금을 지급할 수 있습니다.

2021년 4월30일 전인 2021년 3월30일경 잔금을 지급했다면, 이행의 착수로 볼 수 있기 때문에 매도인은 더 이상 계약금 배액을 상환하고 매매계약을 해제할 수 없습니다. 그리고 만약 매도인의 통장에 돈을 입금하려 했는데, 매도인이 통장을 폐쇄해 입금하지 못하는 경우에는 법원에 잔금을 공탁하셔도 됩니다.

참고로 잔금을 가지고 공인중개사 사무실에 간 것도 이행의 착수로 인정할 수 있는지가 문제될 수 있으나, 대법원은 “이행에 착수한다 함은 객관적으로 채무의 이행행위 일부를 하거나 이행을 하기 위해 필요한 전제행위를 하는 것을 말하는데, 이 건에 있어 원고가 잔금을 준비해 중개사사무소에 갔다면 이행에 착수가 있었다”고 판시했습니다.

따라서 잔금을 매도인에게 입금해 주지 않고 준비해 중개사무소에 가기만 했어도 이행에 착수가 있다고 봤습니다.

이렇게 잔금기일 전에 잔금을 받은 후, 매도인이 더 높은 가격으로 다른 사람에 매도해 등기를 이전해 준 경우, 대법원은 매수인과의 신임관계를 저버리는 행위로서 배임죄가 성립한 것으로 판단했습니다. 이 경우 배임으로 인한 손해액이 5억원 이상이라면 특정경제범죄 가중처벌 등에 관한 법률 제3조에 따라 3년 이상 징역에 처하게 됩니다.
 

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[김기윤은?]

대한상사중재원 조정위원
전 한국자산관리공사 고문변호사