[Q] 아버지께서 얼마 전 시골에 땅을 구입하셨습니다. 이곳에서 식당을 개업하려고 군청서 확인해보니, 매수한 땅 일부가 하천부지로 편입된다고 합니다. 식당을 하지 못할 것으로 보입니다. 저는 공인중개사에게 법적 조치를 할 수 있을까요? 그리고 저희 어머니가 노래방을 운영하려고 임대차계약을 체결했습니다. 물론 임대차계약하기 전 공인중개사에게 노래방을 할 것이고, 노래방을 하는데 문제가 없는지 물어봤고 공인중개사는 전혀 문제가 없다고 했습니다. 그런데 개업을 위해 시청에 가서 알아보니 건물에 불법증축된 부분이 있어 노래방 영업허가가 되지 않는다고 합니다. 건물 소유자에게 물어보니, 불법으로 된 부분을 철거할 수 없다고 합니다. 저는 공인중개사한테 법적 조치를 할 수 있을까요? 

[A] 안녕하세요 김기윤 변호사입니다. 질문하신 분의 요점을 살펴보면, 첫 번째 질문은 하천부지로 편입된 점을 공인중개사에게 전혀 듣지 못하고 매수한 경우 공인중개사에게 할 수 있는 법적 조치에 관한 것입니다.

두 번째 질문은 임대차 계약 목적이 노래방 운영인데, 이를 간과하고 공인중개사가 중개했을 때 법적 조치에 관한 것입니다. 

우선 위 질문과 관련된 대법원 판례를 소개해 드립니다.

대법원은 “중개업자가 중개를 의뢰받은 경우에는 중개가 완성되기 전에 당해 중개 대상물의 상태·입지 및 권리관계, 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용 제한사항, 소유권·전세권·저당권·지상권 및 임차권 등 중개 대상물의 권리관계에 관한 사항을 확인해 이를 당해 중개 대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개 의뢰인에게 성실·정확하게 설명하고, 토지대장 등본 또는 부동산종합증명서, 등기사항증명서 등 설명의 근거자료를 제시해야 한다고 규정하고 있고, 위 권리관계 중에는 당해 중개 대상물의 권리자에 관한 사항도 포함돼있습니다”라고 판시했습니다.

이 대법원 판례에 따르면, 공인중개사는 중개 대상물에 관한 “법령의 규정에 의한 거래 또는 이용 제한사항”에 관해 정확하게 설명해 줄 의무와 설명할 때 그 근거자료를 제시해야 합니다.  

이에 따라 첫 번째 질문은 하천부지 편입으로 인해 중개 대상물인 토지가 ‘이용제한’이 있는 경우에 해당되므로 공인중개사는 부동산종합증명서 등으로 근거자료를 제시하면서 ‘이용 제한’이 있다는 점을 설명했어야 했습니다.

이를 설명하지 않았으므로 중개위임계약상의 주의의무를 다하지 않은 채무불이행에 해당한다고 할 것입니다. 위의 점을 이유로 공인중개사는 손해배상을 부담해야 합니다. 유사한 사건서 민사법원은 공인중개사에게 손해배상을 부담한다고 판시했습니다. 

두 번째 질문은 임대한 건물에 불법증축된 부분이 있어 노래방의 영업허가가 나지 않는 경우인데, 이 경우 또한 불법건축물로 인해 노래방 영업을 할 수 없다는 점 즉, 이용 제한이 있다는 점을 공인중개사가 설명했어야 합니다.

이 또한 설명의무 불이행에 해당됩니다. 위 점을 이유로 공인중개사는 손해배상을 부담해야 합니다. 유사한 사건서 위와 마찬가지로 민사법원서 공인중개사에게 손해배상을 부담한다고 판시했습니다.   

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[김기윤은?]
대한상사중재원 조정위원