울산시 남구에서 건립 중인 성원상떼빌 주상복합아파트 공사가 5개월째 준공이 늦어지면서 불협화음이 나고 있다. 계약자 75명이 ‘준공과 입주가 늦어져 피해를 입고 있다’며 시행사인 (주)해오름건설과 시공사인 성원건설을 상대로 계약해지 및 분양납입금 반환소송을 제기한 탓이다. 이에 따라 해당 건설사들이 반짝 긴장하고 있는 분위기다. 계약서 상 3개월 이상 준공이 지체되면 계약해지가 가능하도록 명시돼 있어 건설사의 입장에선 자유롭지 못한 상태다. 한때 3.3㎡(1평)당 1200만원대의 가격대에 80% 분양률을 보이면서 주상복합아파트의 성공적인 분양케이스로 뽑혔던 이곳의 속사정을 취재해 봤다.

준공 3개월 이상 늦어진 책임물어 계약해지 제기
시행사 해오름건설과 성원건설 서로에게 책임 전가
계약자…“입주지체보상금 성에 안 찬다, 계약해지 해달라”
성원건설…“시행사와 협의해 빠른 시일 안에 해결하겠다”

입주예정자와 최용석 변호사에 따르면 입주예정자 75명은 성원상떼빌 주상복합아파트 시행사인 해오름건설을 상대로 계약해제 및 분양납입금반환 집단소송을 울산지법에 제기했다. 소송이 제기되자 시공사인 성원건설과 시행사인 해오름건설은 이번 사태에 대해 서로에게 책임을 미루고 있는 상태다.

“원하는 것은
계약해지뿐”

계약자들의 민원이 잇따르자 울산시는 앞서 시행사인 해오름건설 대표와 감리단, 시공사 현장 소장 등과 함께 회의를 갖고 사태 해결을 위해 중재에 나서고 있다. 하지만 수백억원에 이르는 공사대금이 얽혀 있어 해결될 기미를 보이지 않고 있다.
성원건설 관계자에 따르면 지난해 8월 입주예정인 이곳은 시공사인 성원건설이 전기·수도 등 설비 하도급공사업체에 공사대금을 제때 주지 못해 공사가 원활하게 이뤄지지 않자 준공 연기를 신청했다.

관계자는 “지난해 8월달만 해도 시공사는 준공 지체에 따른 피해 보상금을 전체 공사 계약금에서 3%미만으로 하는 안전장치를 해 놨기 때문에 큰 문제가 없을 거라 생각했다”며 “하지만 지금 사정은 시행사와 시공사에게 매우 힘들게 돌아가고 있는 판국”이라고 답답한 속내를 털어놨다.
반면 시행사인 해오름건설은 지금까지 성원건설에게 582억원의 공사 대금을 지불하고 미수금 410억원이 남은 것으로 전해지고 있다. 사실 건설경기가 호황인 몇 년 전만 같으면 큰 문제가 될 수 없는 부분이다. 그렇지만 경기침체가 지속되면서 건설사마다 자금회전에 비상이 걸렸기 때문에 떠안기에 부담이 너무 크다는 게 건설사들의 입장이다.

실제 성원건설이 하도급업체에게 공사비를 제때 지급하지 못하자 하도급 업체들은 작업 인부의 10~20%만 투입해 결과적으로 준공을 제때 하지 못한 것으로 알려졌다. 이에 따라 현재 97%의 공정률을 보이고 있지만 언제 준공을 마무리할지 답을 내리기 힘든 상황이다.

업체 파산하면 보상금
못 받을 수도 있다?

해당 건설사 입장에선 최악의 시나리오인 계약해지 및 분양납입금 반환을 막고 입주지체보상금으로 주민들과 협의점을 찾으려 하고 있으나 주민들의 입장은 강경하다.
지난 8월부터 건설사들은 9월달, 10월달 등 지속적으로 문제 해결과 준공을 약속했다. 그러나 이미 3개월이 지났다. 건설사들이 또 다시 2009년 2월쯤 사태가 해결될 것이라고 장담하고 있지만 입주예정자들의 반응은 차갑기만 하다.

시공사가 말하는 입주지체 보상금은 시공사의 사정으로 아파트 입주가 지연될 경우 입주예정자들이 받는 보상금을 말한다. ‘주택공급에 관한 규칙 27조’에 따르면 사업주체가 입주예정일 내에 입주를 시키지 못한 경우 시중금리에 준하는 연체율을 적용한 금액을 지체보상금으로 지급하거나 주택 잔금에서 공제하도록 돼 있다.
시중연체율을 17%대로 가정하고 1억원짜리 아파트 입주가 2개월간 지연된 경우 계약자는 총 분양가 1억원에서 잔금 2000만원을 뺀 뒤 시중연체이자율 17%를 적용한 220만원을 받을 수 있다. 여기서 이자소득세(20~25%)를 빼면 170만원가량을 지체보상금으로 받게 된다.

상떼빌주상복합아파트는 152㎡(46평)~340㎡(103평) 규모의 중대형 아파트다. 3.3㎡(1평) 분양가는 900~1100만원대를 형성하고 있다. 따라서 아파트 가격은 5억원에서 10억원가량으로 알려지고 있다.
하지만 이 같은 보상금에 대해 입주민 일부는 우려감을 나타내고 있다. 업체가 완전히 파산해 지급불능이 되거나 시공업체가 변경됐을 경우 지체보상금 지급에 대한 별도규정은 없는 상태여서 피해보상이 어렵다는 것.

한 부동산 전문가는 “분양보증을 맡고 있는 주택공제조합 역시 재시공자 선정과 사용검사까지만 책임이 있기 때문에 사실상 지체보상금을 받을 길은 막힐 수도 있다”고 지적했다.

시행사가 입주예정자를
신용불량자로 만들었다고?

이런 분위기에서 해오름건설의 행태가 도마 위에 올랐다. 성난 입주예정자들에게 ‘불난 집에 기름을 붓는 행위’를 하고 있다는 이유에서다. 이에 따라 사태해결의 기미는 보이지 않고 있다.
지난해 11월 시행사와 시공사가 준공지연에 따른 은행 중도금대출금을 연체하자 계약자들의 신용카드가 정지되고 개인 신용하락을 가져오는 일이 발생한 것이 사건의 발단이다. 입주민들 대부분이 분양대금의 80%를 납입하고도 오히려 개인신용에 심각한 타격을 받는 사태를 초래했다.

일부 계약자들에 따르면 정해진 입주예정일에 맞춰 이사하려고 이미 기존 집을 처분했지만 입주 날짜가 계속 미뤄지면서 이삿짐을 보관소에 맡기거나 친척집을 전전하거나 임시주거지를 구하는 등 큰 피해를 입고 있다.
성원건설 한 관계자는 “시공사 입장에서는 설계대로 시공하고 준공 기일을 맞추는 것 외에는 모든 일을 시행사가 진행하기 때문에 도의적인 책임 외에는 책임질 부분이 없다”며 “준공 날짜를 앞당기기 위해선 시행사와 협의를 통해 빠른 시일 내에 해결 하도록 노력하겠다”고 설명했다.

하지만 입주예정자들은 80%대의 최고 수준의 분양률을 기록하고도 준공기일이 늦어진 것에 대해 시행사와 시공사에게 많은 의혹을 눈초리를 보내고 있다.
울산 남구 삼산동에 건설되고 있는 성원상떼빌 주상복합아파트는 지하 8층 지상 32층 규모로 분양 당시 80% 이상의 분양률을 기록하면서 울산전체에 주상복합아파트 붐에 불을 지폈기 때문이다.

그러던 것이 최근에는 주변 주상복합 아파트와 함께 폭락세를 거듭하고 있다. 부동산 관계자에 따르면 울산에는 지난 2005년과 2006년 사이 성원상떼빌, 롯데캐슬, 두산위브더제니스, 삼환아르누보, 극동스타클래스 등 10여개의 주상복합이 일시에 분양됐다.

변호사 “6개월 안에
모든 것 결판난다”

부동산경기가 전국에서 가장 좋았던 시절 분양가 거품논란 속에서도 3.3㎡당 1000만~1300만원대에 분양했다. 실질적으로 울산의 평당 1000만원 시대를 주도한 아파트들인 셈이다.
문제는 입주일이 다가오면서 부동산시장마다 아파트 가격이 평균 5000만원에서 1억원가량 하락하고 있고 대형 아파트의 경우 최대 1억3000만원까지 손실을 보며 분양권을 팔아달라는 매도 물량이 나오고 있다는 데 있다.

대부분의 분양권은 대부분 분양대금의 5~10% 수준인 계약금 포기와 이자후불제에 방식에 따라 입주 시 납부해야 할 이자를 매도자가 부담하는 조건으로 시장에 나와 있다.
한 부동산 관계자는 “입주시기가 임박했거나 막대한 분양대금을 감당하지 못한 급매물의 분양가 하락 폭은 더욱 크다”고 분위기를 전했다.

이런 추세에서 가장 답답한 것은 입주예정자들이다. 프리미엄을 기대하고 구입했던 사람들뿐만 아니라 실거주 목적으로 아파트를 구입한 그들은 입주하는 순간부터 피해를 볼 수 있는 상황이 연출되고 잇는 탓이다.
한 입주예정자는 “때문에 시공사가 말한 입주지체보상금은 성에 차지 않는다”며 “차라리 소송을 통해 돈을 돌려받는 편이 재산상 피해를 최소화할 수 있는 가장 좋은 방편이 되고 있다”고 토로했다. 

그러면 이 같은 갈등은 언제쯤 결말을 볼 수 있을까. 담당 변호사인 최용석 변호사에 따르면 입주예정자들이 제기한 소송기간은 6개월을 넘지 않을 것으로 판단하고 있다. 천재지변을 빼고 아파트 공사 준공이 3개월 이상 지체되면 계약해지가 가능하도록 계약서에 명확히 명시돼 있다는 이유에서다.
최 변호사는 향후 소송 진행에 대해 “한 달 안에 시행사 측에서 답변서가 오고 후에 증거 조사 등이 이뤄지겠지만 문제가 되는 부분에 대해 건설사가 인정하고 있어 큰 문제는 없을 것”이라고 답변했다.