부동산에서 교통은 상당한 영향을 미치게 된다. 특히 도심과의 접근성을 개선하는 지하철의 개통은 더욱 빛을 발한다. 내 집 마련과 임대수익 및 자산가치 상승을 동시에 생각하는 주택 수요자나 임대사업자에게 특히 지하철 개통은 투자의 중요한 선택기준이 된다. 개통에 따른 편의향상은 물론 향후 부동산의 자산가치 상승에도 영향을 주기 때문이다.
지하철 개통에는‘3승(昇) 법칙’이란 게 있다. ▲계획발표 ▲착공 ▲준공의 3번의 승인 단계에 걸쳐 가격이 오른다는 공식이다. 구체적인 사업기간과 사업규모, 총사업비용과 주요 노선을 고시하는 발표 단계를 비롯해 공사의 시작을 알리는 착공, 공사의 완료 단계인 준공 단계가 있다.
이중에서도 집값이나 토지의 가격이 가장 많이 상승하는 것은 주로 계획발표 단계인데, 이전까지 불투명했던 사업이 확정되면서 기대감이 극대화되며 가격이 급상승하기 때문이다.
사업 확정되면
가격이 급상승
착공 단계에 이르러서는 매수자와 매도자의 시장 가격 조정이 이뤄지면서 오름폭이 다소 낮아지고, 준공을 앞두고서는 이미 프리미엄이 선 반영돼 상승폭이 줄어드는 경우가 많다. 즉 계획발표 전 단계에서 투자하는 것이 가장 높은 수익을 올릴 수 있다는 것이다.
하지만 상가나 오피스텔, 오피스 등과 같이 임대를 통해 수익을 발생하는 수익형 부동산의 경우 그 흐름이 다르다. 아파트나 토지와 같은 비수익형 부동산은 신설 지하철 노선이 발표되면 그 시점에 가격이 상승하고 착공 시에 또 한번 가격이 오르고 마지막 개통시에 가격이 오른다고 한다. 반면 상가 등 수익형 부동산은 주거용 부동산이나 토지와 다르게 3승법칙이 그대로 적용되지 않는다.
그렇다면 왜 상가와 같은 수익형 부동산은 3승 법칙이 그대로 적용되지 않을까. 일단 신설 지하철이 노선이 발표되면 기대심리에 의하여 역세권 예정지 상가 등 가격이 상승한다. 다만, 기대심리에 의해 호가만 오를 뿐 거래는 활발하게 잘 되지 않는다.
또 착공 시에는 가격이 예상만큼 상승하지 않는다. 그 이유는 통상 지하철 공사기간은 5~6년 정도 소요되는데 공사 기간 동안 오히려 공사로 인한 소음, 먼지, 인도폭 축소, 고객 동선의 변화 등으로 인하여 임차인의 매출이 감소 또는 줄어드는 경우가 많아 가치 상승의 요인인 임대료 상승이 없기 때문이다.
3승 법칙이 그대로 적용되지는 않으나 지하철 개통은 수익형 부동산 가격을 상승시키는 요인임에 틀림이 없다. 지하철의 개통으로 교통의 편리성으로 인하여 역 인근에 있는 상가나 오피스텔, 오피스 등은 유동인구나 임대수요가 증가하게 되어 호황을 누리게 된다. 따라서 지하철역이 신설되는 상가나 오피스텔 등에 투자하려면 어느 시점에 투자를 하고 언제 처분을 해야 하는지 계획을 잘 세워 투자할 필요가 있다. 결론적으로 보면 개통시기로부터 1~3년 전쯤에 투자해 개통시기에 맞춰 처분하는 것이 가장 큰 수익을 낼 수 있을 것으로 판단된다.
중요한 투자 선택기준 ‘지하철 개통’
주택 수요자나 임대사업자 필수 체크
업계에 따르면 수도권 지하철 개통 예정지 중에서 주목할 만한 대표적인 지역으로 하남 미사 미사역(가칭), 위례 우남역(가칭), 다산신도시 다산역(가칭), 김포도시철도, 소사~원시선 일대가 꼽힌다.
먼저 하남 미사지구는 서울과 인접해 최근까지도 초대형 오피스텔과 상업시설, 지식산업센터가 분양 중이다. 택지지구 조성 및 건설사업이 완성 단계에 있다. 중심상업지에 지하철 5호선 연장선 미사역(가칭·2018년 개통예정)이 설치될 예정이며, 9호선도 연장계획을 추진 중이다.
위례신도시 초입 먹자상권인 우남역(가칭·2019년 2월 개통예정)을 주목할 만하다. 8호선 노선 중 유일하게 지상을 통과하는 역으로 위례신도시 4만3000여세대 유동인구를 확보할 수 있다. 이미 개통된 8호선, 분당선 복정역과도 한 정거장 차이로 향후 복정역 상권과 시너지 효과를 누릴 수 있다.
다산진건지구와 다산지금지구를 포함하는 다산신도시는 475만㎡ 면적에 3만여세대의 주택이 공급된다. 수용인구만 8만6000여명에 달하는 경기 동북부 최대 상권으로 기대된다. 진건지구 중심상권은 지하철 8호선 별내선 다산역(가칭·2022년 개통예정)도 들어선다.
상가·오피스텔
계획 잘 세워야
김포도시철도도 2018년 11월 개통을 앞두고 있다. 수혜지역은 김포한강신도시인 운양지구, 장기지구, 구래지구 등이다. 개통시 김포공항역에서 9호선 급행, 공항철도, 5호선 등을 이용한 서울 접근성이 더욱더 개선될 전망이다.
마지막으로 부천을 거쳐 시흥, 안산까지 이어지는 복선전철 소사~원시선은 오는 2018년 2월 개통을 앞두고 있다. 시흥 장흥지구, 안산 선부동 등이 수혜지역으로 꼽힌다.
업계에서는 이들 역세권 예정지 수익형 부동산 투자를 고려 할 경우 반드시 공급추이를 체크하라고 조언한다. 서울 강서구 마곡지구나 하남 미사지구 등와 같이 오피스텔이나 상가 등의 공급이 한꺼번에 이뤄져 공급과잉 논란에 휩싸일 수 있기 때문이다. 서울의 마지막 노른자위 택지지구로 불리던 마곡지구의 경우 건축 허가를 받은 33개 필지에서 준공 예정 물량을 더한 오피스텔 공급 물량만 총 1만2968실에 달한다. 최근 몇 년 새 오피스텔 입주 물량이 쏟아지면서 전·월셋값 하락과 함께 임대 수익률 감소라는 이중고를 겪고 있다.
서울 접근성이 좋은 하남 미사강변도시의 경우도 마찬가지다. 오피스텔이 우후죽순 늘어나면서 과잉공급이라는 지적이 제기되고 있다. 장기화된 저금리 기조에 투자 수요가 이어지면서 오피스텔이 수익형 부동산으로 투자자들의 관심을 끌고 있지만 한꺼번에 많은 물량이 쏟아지면서 미분양 사태를 보이고 있어 투자자들의 주의가 요구된다. 부동산업계와 하남시에 따르면 미사강변도시에서 분양을 마쳤거나 공급예정인 오피스텔은 1만5000여실로 전국 최대 물량이다.
한 부동산 전문가는 “지하철 개통은 주거인프라는 물론 상권활성화 등에 상당한 영향을 미치는 것은 사실”이라며 “단순히 지하철 개통에만 의존하는 것은 분명 투자에 있어 문제가 있어 보이기 때문에 상가라면 역개통으로 인한 고객의 동선의 흐름, 배후세대 등 확인해야 하고 오피스텔이라면 임차인을 유입이 가능한 편의시설, 주차장, 조망권, 일조권 등을 두루 살펴보는 지혜가 필요하다”고 말했다.
3단계에 걸쳐 가격↑
‘3승 법칙’아십니까?
다음은 수도권 주요 역세권 예정지에 분양(예정) 중인 수익형 부동산이다.
▲마이움 푸르지오 시티(상가·오피스텔)= 대우건설이 ‘미사역 마이움 푸르지오 시티’오피스텔과 상가를 분양한다. 단지는 경기도 하남시 미사지구 업무 6-1, 2, 3블록에 위치한다. 전용면적 18~35㎡, 지하 66~지상 23층, 1090실로 구성된다. 상업시설은 지하 1층~지상 2층, 전용면적 5742.40㎡로 조성된다. 대우건설에 따르면 미사역 마이움 푸르지오 시티가 들어서는 하남 미사지구는 택지지구 완성단계로, 단지가 입주할 시점에는 생활인프라 조성이 완료될 것으로 보인다. 단지 바로 앞으로 지하철 5호선 미사역(2018년 예정)이 개통할 예정이다. 지하철 9호선 연장계획도 추진 중이라 강남은 물론 강서구까지 이동도 편리할 것으로 보인다.
▲위례 중일 라크리움(상가)= 위례택지개발지구 근린생활시설 1 (2-3)에 ‘위례 중일 라크리움’이 오는 10월 준공을 앞두고 점포 일부를 분양 중이다. 지하 5층~지상 11층의 규모로 3면 개방형의 설계를 선보인다. 이는 사방으로 유동인구 흡수가 좋아 접근성과 가시성이 뛰어나다. 관공서, 문화시설, 업무시설, 숙박시설이 밀집한 중심상권이며 직장인 퇴근길 동선에 입지해 있다.
150대의 넉넉한 주차 공간까지 있어 상가 이용의 편리함을 더한다. 각 층에는 다양한 업종이 들어선다. 타 상가 대비 30cm 높은 층고로 공간 활용에 도움을 주고, 전 층(일부호실) 발코니를 제공함으로써 상가 경쟁력을 높였다.
▲다산역 지앤지 메트로타워 1차(상가)= ㈜지앤지스토리가 시행하는 경기도 남양주시 다산진건지구 상업 2-4-1에 입지한 ‘지앤지 메트로타워1’상가가 분양하고 있다. 2022년 개통예정인 다산역(가칭) 출입구 바로 앞 초역세권 상가로 가시성과 접근성이 좋은 사거리에, 3면 코너상가다. 대지면적 998.00㎡, 연면적 1만286.33㎡, 지하 4층~지상 12층 규모다. 지하층은 주차장 및 기계실 등, 지상 1~12층은 상가로 구성된다. 강남까지 20분대, 서울 도심까지 30분대면 이동 가능한 쾌속 교통망이 있으며 지하철 8호선 다산역(예정)이 2022년 개통된다.
▲김포 운양역 그랜드타워(상가·오피스텔)= 경기도 김포시 운양동 ‘그랜드타워’가 분양 중이다. 지하 2층~지상 5층 규모. 오피스텔 111실, 상가 40개 점포로 구성되어 있다. 2018년 11월 김포도시철도 운양역이 개통예정에 있다.
“너무 많나?”
과잉공급 주의
김포 운양지구는 한강신도시 개발지역 중 서울과 가장 인접한 위치로 한강, 조류생태공원 등 인근 자연환경도 우수한 지역이다. 인근 CGV, 이마트, 주민센터 등 다양한 시설과 연계되는 생활편의성도 뛰어나다. 오는 2019년까지 김포 고촌읍 향산리·걸포동 일대 112만1000㎡에 김포한강시네폴리스가 조성될 예정이다. 1조원의 사업비를 들여 문화콘텐트와 첨단 기술이 융합된 창조형 미래도시로 조성될 예정에 있어 이 또한 주목받고 있다.
