[Q] 저는 친구에게 3000만원 정도 빌려주고 2년째 돈을 받지 못하고 있습니다. 오랜 친구 사이에 소송을 제기하기도 곤란해 친구가 소유한 수도권 오피스텔에 보증금 없이 임차할 수 있도록 해 달라고 말할 예정입니다. 실제로도 친구가 오피스텔을 임대할 때 보증금을 2800만원 정도 받은 것으로 알고 있습니다.

①이처럼 채권으로 임대차 보증금을 대체할 경우, 변칙적인 임대차이기 때문에 주택임대차보호법상 대항력을 취득하지 못하는 것인지 ②사실 임대차계약을 맺으려 하는 것이 친구의 빚에 대한 담보로 맺는 것이지 실제로 살 지는 않을 예정이고 친구에게 일종의 압박용으로 임대차 계약을 맺으려 합니다. 이러한 경우에 혹시 보호받지 못할까 봐 염려되는데 어떻게 되나요?

[A] 우선 주택임대차보호법상 대항력에 대해서 말씀드립니다. 주택이 갑자기 다른 사람에게 양도 혹은 매각되더라도 임대기간이 끝날 때까지 거주할 수 있는 권리, 그리고 임대보증금을 받을 때까지 주택을 비워주지 않아도 되는 권리인 대항력의 요건은 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 명시하고 있습니다.

일반적으로 임대차 계약 성립, 주택의 인도, 주민등록 3가지 요소를 갖춤으로써 성립하며, 임대차보증금의 지급 여부는 대항력 성립요건이 아닙니다. 따라서 비록 일반적인 형태의 주택임대차 계약이 아니더라도 대항력을 취득하실 수 있습니다.

다만, 만약 질문자분이 임대차계약을 맺는 목적이 오로지 질문자분이 가지신 채권에 대한 담보이고, 이에 따라 보증금을 지불하지 않고 그 보증금을 기존 채권으로 대체하신 것이라면 대항력을 인정받지 못한다는 것이 법원의 입장입니다. 이는 주택임대차보호법의 규정 목적과도 연결되는데요.

본래 대항력이 생기도록 한 목적은 일반적으로 임대인이 자신의 우월적인 지위를 가지고 임대차등기 등을 제대로 해주지 않아서 임차인이 손해를 받게 되는 거래실정을 고려하여 만들게 된 것입니다. 질문자분의 상황과 같이 대항력을 취득한 외관만이 존재할 뿐, 실제 주택을 주거용으로 사용, 수익할 목적이 아닌 경우에 주택임대차계약으로서 통정허위표시에 해당돼 무효라고 판단할 수 있습니다. 따라서 주택임대차보호법상의 보호를 받으실 수 없게 됩니다. <02-522-2218·www.lawnkim.co.kr>

[김기윤은?]

▲ 서울대학교 법학과 석사 졸업
▲ 대한상사중재원 조정위원