[Q] 얼마 전 뉴스에서 상가건물소유자인 연예인이 세입자에게 명도소송을 제기했다고 들었습니다. 그런데 세입자는 상가건물소유자가 권리금을 주지 않는다는 이유로 건물을 계속해 점유하고 있다고 뉴스를 봤습니다. 작년에 세입자에게 권리금보호규정이 신설된 것으로 알고 있는데, 만약 상가건물소유자가 세입자에게 권리금을 주지 않는다면 계속해 세입자는 상가를 점유할 수 있나요?

[A] 2015. 5. 13.에 개정된 상가건물임대차보호법에 따라, 임차인은 보증금과 월 임대료가 얼마인지에 상관 없이 ‘상가건물임대차보호법 제10조의 4’에서 규정된 바대로 권리금 회수기회를 보장받습니다. 그렇다고 무조건 세입자는 상가건물소유자한테 권리금을 청구할 수 있는 것이 아닙니다.

또한 세입자가 상가건물임대차보호법에서 정해진 권리금 상당의 손해배상청구를 할 수 있다고 해서 상가건물을 계속 점유해 사용할 수 있는 것이 아닙니다. 상가건물을 계속 점유할 수 있는 권리는 상가건물소유자의 보증금반환의무와 동시이행관계에 있기 때문에 상가건물소유자가 보증금을 반환한 이상 세입자는 상가건물을 비워줘야 합니다.

권리금 상담을 하다 보면, 세입자들이 무조건 권리금 보호규정을 받는다고 생각하시는 분들이 많습니다. 이렇게 생각하시면 권리금 한 푼도 못 받고 상가건물소유자한테 명도소송을 당할 수 있습니다.

세입자가 유의해야 할 내용을 설명하자면,

①상가건물임대차보호법 제10조의 4에 규정된 것처럼 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차종료사이에 세입자는 상가건물소유자에게 신규임차인과 새로운 임대차계약을 체결해 달라고 요청해야 합니다.

②이렇게 세입자가 신규 임차인과 임대차계약을 체결을 요청하였음에도 불구하고, 상가건물소유자는 신규임차인과 거절 등의 방법으로 세입자가 신규임차인으로 권리금을 받는 것을 방해를 해야 합니다.

③세입자가 무단전대하거나 3기 이상 차임액을 연체한 사실이 없어야 하며, 건물을 훼손한 사실 등이 없어야 합니다.

권리금 청구와 명도 소송을 별개이므로, 세입자들은 반드시 권리금을 청구하기 위해 상가건물임대차보호법 제10조의 4에 따른 절차를 꼭 밟아 손해보지 않도록 하시기 바랍니다.

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[김기윤은?]

▲서울대 법학과 석사
▲대한상사중재원 조정위원