최근 주거·오피스·문화·쇼핑시설 등을 한 번에 누릴 수 있는 복합도시가 주거문화의 새바람을 일으키고 있다. 복합 단지는 원스톱 리빙 라이프 생활을 목표로 하며 차별화된 생활공간에서 독자적인 자기들만의 독특한 문화를 창조하고 있다. 단순히 주거를 위한 공간의 단독주택이 제1세대 주거 개념이라면, 공동주택이 2세대 주거이다. 2세대 주거가 도시화와 소득수준이 향상되면서 편리한 주거공간의 필요성으로 등장했다면, 3세대 주거는 차별화 중점으로 첨단, 고급, 호텔 서비스 등을 갖춘 ‘주상복합’이라고 할 수 있다. 이제는 주상복합의 장점과 함께, 쇼핑·문화·레저·교육까지 누릴 수 있는 4세대 신개념 주거로 ‘복합단지’가 주거문화의 새로운 바람을 일으키고 있다.

쇼핑·문화·레저·교육까지 누릴 수 있는 주거문화 새바람
경쟁력 갖춘 복합몰 등장…국내에도 본격 ‘몰링’시대 개막

일본 등 선진국에서는 이미 복합단지가 시너지 효과를 누리고 있다. 대표적으로 일본 동경의 록본기힐즈는 쇼핑몰을 포함한 일종의 도심 복합도시로 우리나라에도 잘 알려져 있다. 초고층 오피스와 복합시설, 호텔, 극장, 방송센터, 주택동, 지구간선도로 등으로 구성됐다. 록본기힐즈는 단순 쇼핑몰이 아닌 ‘문화’라는 콘셉트를 복합상업시설에 도입해 세계적인 관광 명소로 변모했다.

대한민국도 본격
‘몰링시대’ 개막

홍콩의 하버시티(Harbour City)는 연면적 77만1095㎡ (23만3256평)로 압도적인 규모를 자랑한다. 쇼핑몰·극장·호텔 등을 비롯한 글로벌 명품 브랜드들이 즐비하게 입점해 있는 홍콩 최대의 엔터테인먼트 복합쇼핑몰이다. 이외에도 유럽 최대의 상업업무지구로 개발한 대규모 복합도시인 프랑스 파리의 라데팡스 등이 있다. 

우리나라의 경우는 부산 신세계 센텀시티, 잠실 롯데월드, 영등포 타임스퀘어 등 몰링을 즐길 수 있는 복합쇼핑몰은 대략 10개 안팎. 향후 제2 롯데월드, 일산 레이킨스몰, 부산 롯데타운 등이 문을 열면 바야흐로 ‘복합쇼핑몰 전성시대’가 성큼 다가올 것으로 관측된다.
복합쇼핑몰이 어디까지 진화할지도 관심거리다. 국내 복합쇼핑몰 효시인 롯데월드를 시작으로 코엑스, 센텀시티, 타임스퀘어 등이 잇달아 문을 열면서 점차 진보된 서비스가 소비자들에게 선보이고 있다.

국내 복합쇼핑몰의 효시는 서울 잠실땅 18만㎡를 사들여 1988년 선보인 서울 잠실 롯데월드로 볼 수 있다. 백화점과 호텔, 초대형 놀이공원, 아이스링크, 민속박물관 등 쇼핑·오락·레저시설을 결합하였다. 하지만 당시로선 복합몰에 대한 이해가 부족한 상태였고 통합적인 설계와 관리가 이뤄지지 않았을 뿐만 아니라 백화점 이외에 고객을 끌 만한 매력적인 소매 콘텐츠가 없었던 것이 한계였다. 1990년대 들어 서울 동대문을 필두로 전국에 복합쇼핑몰을 표방한 분양형 상가건물들이 생겨나기 시작했다.

하지만 이들은 대부분 개발업체들이 수익을 노리고 지은 고층건물 형태로 영화관, 전문식당가 등을 갖췄지만 쇼핑하기에 동선이 비좁고 소비자를 유인할 만한 핵심 테넌트나 휴식공간 등이 턱없이 부족했다. 이들은 복합상가라기보다는 소규모 매장이 밀집한 테마상가 수준에 머물렀다. 현대적인 의미의 복합쇼핑몰들이 선을 보인 것은 2000년대 들어서다. 나란히 개장한 코엑스몰과 센트럴시티, 2003년 등장한 일산의 스트리트형 몰인 라페스타 등이 1세대 복합몰이다. 

이어 국내에 ‘몰링’ 개념의 시작은 2006년 용산 민자역사인 ‘스페이스9’을 리뉴얼한 ‘아이파크몰’의 등장이다. 아이파크몰은 원래 분양형이었지만 만성 공실을 극복하기 위해 개발사인 현대산업개발이 일괄 위탁임대 방식으로 상가를 복합몰 형태로 대대적으로 전환하였다.

이후 왕십리 민자역사 ‘비트플렉스’, 신림역 ‘포도몰’과 경남 창원 ‘시티세븐몰’ 등 기획부터 개발, 운영관리를 아우르는 지역 밀착형 복합몰이 잇따라 선보였다. 올 들어선 부산 해운대 센텀시티와 영등포 타임스퀘어 등 경쟁력을 갖춘 복합몰이 등장하면서 국내에도 본격적인 ‘몰링’시대를 개막하였다.

서울지역
▲여의도 파크원=여의도 파크원은 복합단지인 서울국제금융센터 맞은편에 들어선다. 규모는 서울국제금융센터(연면적 50만7000㎡)를 압도한다. 옛 통일주차장 부지에 72층과 54층 오피스 건물, 30층 호텔이 들어선다. 오피스 건물과 호텔 사이에는 지상 8층짜리 쇼핑몰이 자리한다. 건축 면적은 2만4724㎡로 축구장의 3.5배나 된다. 연면적은 63만㎡가 넘는다.

▲신도림 디큐브시티=2011년 5월 완공 예정인 대성디큐브시티는 51층 규모의 주거동 2개와 업무ㆍ판매ㆍ문화 시설을 갖춘 42층짜리 1개 동으로 구성된다. 연면적은 32만9463㎡로 테크노마트보다 크다. 내부에 특급 호텔과 컨벤션센터도 들어선다.

▲강동역 인근, 최고 41층 주상복합단지=지하철 5호선 강동역 일대에 최고 41층 규모의 아파트 및 업무시설이 들어설 예정이다. 위치는 강동구 천호동 448번지이고 2만3655㎡ 부지에 지상 35~41층, 지하 4~5층으로 공동주택2개동과 업무시설 1개동이 들어설 예정이다. 교통시설로는 천호대로가 인접하고 지하철 5호선 강동역을 이용할 수 있다. 또 인근에는 천호·성내 재정비촉진지구 등으로 고밀도 업무, 상업시설이 들어설 예정이다.

패션업계, 백화점 편중된 유통구조 대안… 임대형 쇼핑몰 선호
점포수 줄이더라도 원탑서비스 제공해 고객 흡입력 높여야


경기도
▲동탄신도시 메타폴리스=메타폴리스몰(연면적 14만6771㎡)은 4층 규모의 A·B개동에 330여 점포가 들어선다. 전용 14~304㎡ 21실을 임대하는 A동은 편의점·안경 등 판매시설과 아이스크림·커피 전문점·제과점 등 식·음료 시설, 병원으로 꾸며진다. 이미 대형마트의 입점이 확정됐다. B동(전용 17~159㎡ 36실)에도 비슷한 업종이 들어서며 와인바·한식점 등 고급 음식점도 포함된다.

▲광교 신도시 중심상업지, 에콘힐=광교신도시 중심상업지에 테마형 복합상업시설 및 주상복합 단지(에콘힐)가 들어설 예정이다. 에콘힐은 광교신도시의 원천호수 주변에 연면적 70만㎡(부지면적 11만7511㎡) 규모로 최고 56층의 주상복합(1399가구) 5개동과 최고 30층의 일반 업무용 빌딩과 8층 높이의 백화점, 4층 높이의 영플라자 등 총 10개동의 건물이 들어설 예정이다. 2014년 1월 준공 예정으로 ‘에콘힐(Econ hill)’이란 환경(Eco)+아이콘(Icon)+마을(Hill)의 합성어로 자연에 순응하는 형상과 다양한 문화 아이콘으로 이뤄진 감성 복합단지라는 뜻이다.

시공 주간사인 대우건설을 비롯해, 경기도시공사, 산업은행, 롯데건설, 두산건설, 쌍용건설, 코오롱건설, 한라건설, 현대백화점, LIG건설 등 16개사가 공동 출자했고, 자산 관리하는 별도 법인으로 대우건설, 경기도시공사, 산업은행, 롯데건설, 두산건설, 쌍용건설 등이 설립됐다. 경기도시공사는 에콘힐 조성사업으로 3700억원의 지역생산 유발효과와 5000여명의 고용 유발효과가 있을 것으로 분석하고 있다.

인천지역
▲송도지구, 송도 인천타워=인천 송도랜드마크시티 개발 사업부지, 송도지구 6· 8공구 내에 인천경제자유구역 개발사업의 핵심 사업이자 상징인 복합타운(인천타워)이 들어설 예정이다. 부지 18만㎡, 연면적 60만9000㎡ 규모에 오피스, 최고급 상업 및 쇼핑시설, 300여 객실의 특급호텔, 470여 가구의 아파트 및 200여 실의 도심형 콘도 등 151층(600m) 초고층 트윈 타워가 2015년까지 개발된다.

시행사로 미국의 부동산개발회사인 포트만홀딩스 등으로 구성된 송도랜드마크시티유한회사가 맡고 있고, 시공은 삼성물산과 현대건설이 쌍둥이 빌딩의 한 동씩을 각각 맡아 건설하고 있다. 설계는 세계적인 건축가이자 디벨로퍼인 존 포트만(John C. Portman Jr.) 포트만홀딩스 회장의 John Portman & Associates가 맡았다.

복합쇼핑몰, 등기분양
‘지고’ 임대분양 ‘뜨고’

최근 복합쇼핑몰은 임대형이 분양형을 누르고 시장의 대세로 자리매김하고 있다. 임대형으로 분양한 명동 엠플라자와 신림역 포도몰이 눈부신 성공을 거뒀으며, 최근에 오픈한 영등포 타임스퀘어, 명동 눈스퀘어 등도 100% 임대형 운영방식이 도입됐다.

이와 함께 오는 2011년 개장하는 신도림 디큐브시티와 공모를 앞둔 과천 복합쇼핑몰도 임대 방식이 확정되는 등 대형 쇼핑몰의 임대형 쏠림현상은 더욱 가속될 전망이다. 이처럼 기존의 분양형 대신 임대형 쇼핑몰이 주류로 자리잡는 것은 상가의 운영과 활성화, 차별화된 콘셉트 유지에 임대방식이 크게 유리하기 때문이다. 특히 패션업계의 경우 백화점에 편중된 유통구조의 대안으로 임대형 쇼핑몰을 적극 선호하고 있다는 평이다. 
                                                    
복합쇼핑몰
성공하려면

롯폰기힐즈(2003년 준공)는 일본의 버블경제 붕괴 후 슬럼화하던 도쿄 도심을 하루 15만명이 찾는 랜드마크로 탈바꿈시킨 민간 주도의 대표적 도심개발 성공사례. 한정된 부지(11만 5500㎡)에 초고층 건축물(최고 54층)을 집중 배치하고도 개발 전보다 녹지가 1.5배나 늘어났다. 이 때문에 고밀압축 개발을 하더라도 쾌적할 수 있음을 보여줬다는 평가를 받았다.

그러나 전문가들은 최근 국내에 잇따라 등장하는 복합개발 공간들은 롯폰기힐즈의 성공 핵심인 볼거리, 즐길 거리는 부족한 반면 분양가는 터무니없이 높고, 일본 흉내 내기에 급급한 실정이라고 지적한다.

먼저 복합쇼핑몰 내 상가는 함께 들어서는 시설의 고객 흡입력이 높아야 한다. 고객에게 원탑서비스를 제공함으로써 오랜 시간동안 머물게 만들어야 한다. 그러기 위해서는 점포수를 줄이더라도 넉넉한 동선의 확보, 다양한 볼거리, 놀거리를 제공하여 고객들이 지루함을 느끼지 않도록 해야 한다.
상가 운영을 맡게 될 운영업체의 경험도 중요하다. 상가 운영 경험이 없다면 향후 상권 활성화에 어려움을 겪을 수도 있기 때문이다. 

장경철은?

- 스피드뱅크, 조인스랜드, 닥터아파트 부동산칼럼니스트
- 조선일보, 중앙일보, 동아일보, 매일경제, 한국경제 부동산 기사 제공
- 프라임경제 객원기자
- 한국창업부동산정보원 이사