올해 정년 퇴직한 김석양씨는 그동안 모아둔 자금과 퇴직금을 합해 경기도에 신축 예정인 상가를 분양 받아서 임대사업을 하려고 한다. 현재 김씨는 분양계약을 체결하고 계약금을 납부했으며, 향후 1년간 4회의 중도금 및 잔금을 추가 납부할 예정이다.

부동산 임대업을 할 때는 사업자등록 시기, 상가 건물 매입분에 대한 부가가치세 환급, 양도 등 다양한 세무처리 문제가 발생할 수 있다. 이에 상가를 매입하는 경우 세무상 주의하여야 할 점에 대해 짚어봤다.

상가 분양 받았다면 사업자등록부터
상가 건물을 신축하거나 임대하기 전에는 사업자등록을 하여야 한다. 사례의 김씨는 현재 부동산을 임대하는 것은 아니지만 사업개시일 전에 사업자등록을 해야 상가 건물분에 대한 부가가치세를 환급 받을 수 있다. 김씨가 상반기에 계약을 한 경우에는 늦어도 7월20일까지는 사업자등록을 마쳐야 하며, 하반기에 계약을 했다면 늦어도 다음 연도 1월20일까지 사업자등록을 해야 한다.

건물분 부가가치세를 빨리 돌려 받으려면?
김씨는 부동산 임대업을 개시하기 전에 상가 건물 매입분에 대하여 교부받은 세금계산서에 의하여 부가가치세 환급세액이 발생할 것이다. 일반적으로 사업장 관할 세무서장은 각 과세기간별로 당해 과세기간에 대한 환급세액을 그 확정신고기한 경과 후 30일 이내에 사업자에게 환급한다. 그러나 건물 등 사업설비를 취득한 경우에는 신속히 부가가치세를 환급하여 사업자의 자금압박을 덜어주기 위해 조기환급을 받을 수 있도록 하고 있다.

환급세액을 조기에 환급 받고자 하는 사업자는 조기환급기간 종료일부터 25일 이내에 과세표준과 환급세액을 정부에 신고하면 된다. 조기환급신고를 한 경우에는 환급세액을 신고기한 경과 후 15일 이내에 사업자에게 환급하도록 하고 있다.

처분할 땐 포괄양도 하면 부가가치세 문제 해결
재화를 포함하여 사업을 양도하는 것은 본래 재화의 공급에 해당한다. 이 경우 양도자는 양수자에게 부가가치세를 거래징수하여 납부하고, 양수자는 그 금액을 매입세액으로 공제 또는 환급받게 될 것이다. 그러나 이와 같이 사업의 양도에 대하여 부가가치세를 거래징수할 경우 양수자는 부가가치세를 거래징수 당한 시점부터 환급 받는 시점까지 불필요한 자금압박을 받게 될 것이며, 과세관청은 국고 수입은 없으면서 행정업무의 부담을 안게 될 것이다. 따라서 사업장별로 그 사업에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 승계시키는 것은 재화의 공급으로 보지 않고 있다.

추후에 사례의 김씨가 임대하던 상가를 양도하는 경우 사업의 포괄적 양도를 활용하면 재화의 공급으로 보지 않으므로 상가 건물을 보다 수월하게 처분할 수 있을 것이다. 물론 부가가치세와는 별개로 부동산 양도에 대한 양도소득세는 신고·납부해야 한다.