경매 감정가는 얼마나 신뢰할 만한 수준일까? 경매 현장에 있다 보면 대체로 감정가를 신뢰할 만한 수준이기는 하다. 그러나 중대한 감정가의 오류나 엉터리 감정으로 선의의 피해를 입는 경매투자자들이 꾸준히 늘고 있다. 경매 감정가를 전적으로 신뢰했다가 날벼락을 당하고 오히려 시세보다 턱없이 높은 값에 낙찰 받아 낭패를 입는 경우가 이에 해당한다. 이번에는 엉터리 감정가를 믿었다가 곤욕을 치른 실제 사례를 소개한다.

메리트 있다고 분석했는데 알고 보니 감정평가가 ‘엉터리’
경매감정평가업자가 육안으로 대충 엉터리 감정서 작성

이모(45·가명)씨가 낙찰받은 물건은 김포시 양촌면 소재 임야 1500㎡이다. 이 물건은 김포 Y택지개발지구에 편입된 물건으로 지목은 임야지만 현황 상 대부분이 전으로 이용 중인 물건이었다. 감정가 4억5000만원에서 1회 유찰되어 최저가는 3억1250만원. 그간 개발지역 물건위주의 경매투자로 짭짤한 수익을 올리고 있던 이씨.

수익 예상하고
뛰어들었는데…

그간의 경험과 인근지역의 농지 보상사례 및 현장방문을 통한 조사결과를 볼 때 낙찰에 성공한다면 상당한 투자수익이 예상되는 물건임에 틀림없다고 판단했다. 또한 본 건이 지난해 말 수용 보상평가를 모두 마치고 현재 협의보상 계약체결이 막바지 단계인 것을 알고 있었기에 단기수익을 올리고자 최저가에서 6500만원을 올린 금액으로 응찰가를 정했다. 결과는 낙찰이었다.

총 3명이 응찰했으나 2위와 약 1100만원의 비교적 근소한 차이로 최고가매수신고인으로 선정된 것이다. 서둘러 잔금납부와 소유권등기를 마치고 보상가를 알아보기 위해 한국토지공사 G사업단을 방문한 이씨. 협의 보상가를 받아보고는 ‘망연자실’ 할 수밖에 없었다. 직원에 건네준 보상가는 불과 3억원이 채 안 되는 금액이기 때문이었다.

실패사례 타산지석 삼아 투자 참여
신중하고 꾸준하면 성공투자 가능

이게 어떻게 된 일일까. 입찰 전 알아볼 만큼 알아보았다고 자신했기에 이씨는 더욱 더 납득할 수가 없었다. 본 건 토지는 물건사진과 지적도를 보면 약 3m 도로의 1m 하단부에 갈치모양으로 길게 접해 있고 전으로 이용 중인 것으로 경매감정평가 되어 있었다. 그런데 한국토지공사가 대한지적공사에 의뢰한 지적측량 성과도를 보니 이 경매물건 감정평가는 엉터리 감정평가였다.

사연인즉, 실제 경매물건 토지는 감정서에 나와있는 물건이 아니라 3m 도로로 이용 중인 부분과 도로 위쪽으로 도로와 길게 접해있는 임야(법면 포함) 부분이었던 것이다. 경매 감정된 토지와 실제 토지는 접해있는 상태인데 토지 모양이 지적 상 거의 동일하다 보니 경매 감정평가업자가 육안으로 대충 보고 엉터리 감정서를 작성한 것으로 판단됐다.

결국 이씨는 엉터리 감정서를 믿고 응찰했다가 아닌 밤중에 날벼락을 맞았다. ‘부동산 가격 공시 및 감정평가에 관한 법률’에서 감정평가업자에게 부여한 선량한 주의 의무를 망각한 것이다. 현행 법원 감정평가는 ‘부동산 가격 공시 및 감정평가에 관한 법률’에 의해 진행된다.

아닌 밤 중에
날벼락 맞았다

이 법률 제21조 (토지의 감정평가)에는 ①감정평가업자가 타인의 의뢰에 의하여 토지를 개별적으로 감정 평가하는 경우에는 당해 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 표준지의 공시지가를 기준으로 하여야 한다. 다만 담보권의 설정·경매 등 대통령령이 정하는 감정평가를 하는 경우에는 당해 토지의 임대료·조성비용 등을 고려하여 감정평가를 할 수 있다.

②제1항의 경우에 감정평가업자는 평가대상 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 하나 또는 둘 이상의 표준지와 평가대상토지와의 위치·지형·환경 등 토지의 객관적 가치에 영향을 미치는 제요인을 비교하여 평가대상토지의 가격과 표준지의 공시지가가 균형을 유지하도록 감정평가하여야 한다고 규정하고 있다.

또한 제36조(손해배상책임)에는 ①감정평가업자가 타인의 의뢰에 의하여 감정평가를 함에 있어서 고의 또는 과실로 감정평가 당시의 적정가격과 현저한 차이가 있게 감정평가하거나 감정평가서류에 거짓의 기재를 함으로써 감정평가 의뢰인이나 선의의 제3자에게 손해를 발생하게 한 때에는 감정평가업자는 그 손해를 배상할 책임이 있다.

②감정평가업자는 제1항의 규정에 의한 손해배상책임을 보장하기 위하여 대통령령이 정하는 바에 의하여 보험에의 가입 또는 제40조의 규정에 의한 감정평가협회가 운영하는 공제사업에의 가입 그 밖의 필요한 조치를 하여야 한다고 규정하고 있다. 하지만 이런 법 규정에도 불구하고 법원 경매목적의 감정평가서가 엉터리로 작성되어 낙찰자들이 곤욕을 치르는 경우가 종종 발생하고 있는 것이 현실이다.

“준비된 자에게만
성공이 돌아간다”

성공은 준비된 자에게만 돌아간다. 수많은 함정이 도사리고 있는 경매. 우선은 타인의 성공사례보다는 실패사례를 타산지석으로 삼아 신중하고 꾸준하게 도전한다면 성공투자의 주인공이 될 수 있다.

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