서울 송파구 가락동에서 한 음식점을 운영하고 있는 차모(43)·김모(41)씨 부부는 요즈음 경매에 관심이 부쩍 높아졌다. 이들 부부는 극심한 불황을 체감하면서 새로운 수익모델을 찾고 있는 중이다. 오랜 장사로 이재에 밝은 차씨 부부는 경매를 통해 차익을 남기는 노하우를 찾기에 여념이 없다.
이들 부부는 현재 일반 수요자들도 경매의 위험요소를 피하면 시세차익을 남길수 있다는 판단에 따라 경매 틈새종목이나 쉽게 접근하기 어려운 물건을 눈여겨보고 있다. 그러면 차씨 부부가 싸게 낙찰을 받아 차익을 남기는 방법은 어떤 것들이 있을까.
허름한 주택 구입한 다음 리모델링하고
감정가 시세보다 매우 낮은 물건 찾고
세입자가 많은
경매물건 “좋아”
지은 지 오래돼 노후한 주택은 메리트가 높다. 입찰경쟁률이 상대적으로 적어 싼 값에 낙찰이 가능하기 때문이다. 2~3회 유찰이 보통이다. 낙찰가율 60~70%대에 낙찰 받을 수 있다. 이런 물건을 헐값에 낙찰 받아 개·보수하면 높은 수익을 올릴 수 있다. 대지가 넓은 허름한 주택은 특히 활용도가 높다. 다가구나 상가주택 등으로 개보수하면 투자수익을 기대하기 쉽다.
리모델링 목적으로 투자할 경우 전면도로의 폭이나 입지여건을 잘 따져봐야 한다. 아울러 개보수 비용도 사전에 확인해 두는 것이 좋다. 상가나 주택 모두 세입자가 많은 경우 권리관계가 깨끗한 경매물건보다 낙찰가율이 크게 낮다. 세입자를 내보내는 데 시일이 오래 걸리고 까다로운 인도와 명도소송 과정을 겪어야 한다고 먼저 생각하기 때문이다.
상가의 경우 경매가 진행되면 세입자는 월세를 내지 않는 게 보통이다. 때문에 보증금이 다 깎여 큰 손해를 보지 않는 게 통례다. 따라서 새로운 낙찰자에게 재계약을 요구하는 경우가 많아 수월하게 처리되는 게 보통이다.
주택도 다수의 세입자가 주택임대차보호법상 소액 임차인들이라면 문제가 없다. 최우선적으로 우선 배당을 받게 된다는 이유에서다. 다만 고액 전세입자라면 문제는 달라진다. 입찰 전 전문가의 도움을 받아야 하는 이유가 여기에 기인한다.
한 번도 유찰되지 않은 경매물건 중 감정가가 시세를 전혀 반영하지 못해 아주 싸게 나오는 물건이 있는데 대체로 시세보다 20~30% 정도 낮게 감정된 아파트가 종종 경매시장에 공급된다. 따라서 발 빠르게 경매정보를 얻은 후 정확한 시세를 파악하면 제대로 수익을 얻을 수 있다. 평소 끈기 있는 정보 수집이 요구된다.
진흙 속에서
진주 찾는다
경매의 틈새상품은 진흙 속에 숨어있다. 단기간에 집중적으로 여러 물건을 답사해 보면 반드시 ‘진주’ 물건을 찾는 게 어렵지 않다. 간혹 시세보다 크게 싼 아파트에서 우량상권 내 소형 상가까지 다양한 물건을 접하게 된다. 다만 열심히 다리품을 팔아야만 성과를 기대할 수 있다. 굳이 인기지역만 고집하는 것은 금물이다. 좋은 물건을 놓치기 쉽다. 만일 집을 마련하려고 한다면 다소 넓은 범위 대에서 물건을 고르는 게 유리하다.
입찰일 변경·연기 후 재경매 물건 주목
낙찰자 있는 재경매 물건은 ‘알짜배기’
법원의 결정으로 입찰 기일이 변경되거나 연기된 물건이 있다. 이런 물건은 눈여겨볼 만하다. 재경매에 붙여진 물건은 입찰 당일 상대적으로 입찰률이 저조하다는 이유에서다. 이런 물건은 하자가 있을 것이란 생각으로 지레 겁을 먹고 피하게 마련이다. 변경이나 연기는 하자상의 문제가 아니라 절차상의 문제로 발생하기 때문에 투자 메리트가 높은 틈새종목이다.
경매물건에는 간혹 부부 중 한사람이, 혹은 부모, 형제가 선순위세입자로 등재된 경우가 있다. 이렇게 법률적으로 채무관계를 인정할 수 없는 경우에는 낙찰 후 권리가 소멸된다. 또는 법정지상권은 있는데 낙찰 후 소멸되는 경우도 있다. 이런 물건을 특히 수익이 많다. 그러나 유의할 점은 권리 관계자의 이의신청(항고)에도 대비해야 한다. 그 만큼 사전에 전문가의 도움을 받는 것이 바람직하다.
대지권이 없는
공동주택 ‘싸다’
대지지분을 제외하고 건물만 경매되는 경우 실제 아파트 입주일과 준공일이 차이가 나면 종종 토지와 건물이 별도로 경매에 붙여지는 일이 있다. 그러나 대지지분이 없어도 전세를 두거나 살기에는 불편이 없다. 감정서에 대지지분과 함께 일괄 감정한 경우 낙찰 후 대지지분에 대한 권리행사가 가능하다. 대지지분이 없는 경우 감정가가 낮은 게 특징이다.
재경매물건은 전 낙찰자가 최고가 매수인으로 낙찰을 받은 후 잔금 납부를 하지 않아 재입찰에 붙인 경매 물건을 말한다. 일반적으로 재경매 물건은 총 물건의 약 10% 정도 된다. 입찰보증금이 20%인 경우가 재경매물건이다. 재경매되면 경쟁이 적고 유찰이 잦다. 그러나 재경매 물건은 전 낙찰자가 1차 검증을 거쳐 등기부상 권리관계나 임대차 관계가 드러나 있다.
때문에 오히려 안전하며 권리관계 확인이 쉽다. 전 낙찰자가 왜 낙찰대금을 내지 못했는지를 확인하면 문제를 바로 파악할 수 있다. 경매주택에 세입자가 있는 경우 세입자의 확정일자와 최초 근저당 설정일이 같으면 세입자는 후순위라 낙찰자가 전세보증금을 물어줄 필요가 없다. 근저당은 당일에 효력을 발생하나 주택임대차보호법의 확정일자 효력은 다음날 0시부터 발생하기 때문에 이런 물건도 유찰이 잘 되는 편이다.
