대한민국 국민이라면 누구나 재테크에 관심이 있다는 것을 부정할 사람은 하나도 없다. 각종 재테크 정보들이 떠돌고 있는 요즘, 각종 주식, 세(稅)테크, 적립식 펀드, 부동산 경매 등이 새로운 투자의 대안으로 떠오르고 있다. 이중 부동산경매(이하 경매)가 대중화되면서 일반인들도 손쉽게 참여해 투자 및 내 집 마련의 수단으로 각광받고 있다. 윤재호 박사와 함께 경매 상식을 배워보자.
◈ 매수신청 보증금
입찰에 참여할 경우 최저매각가격의 10분의 1(재매각의경우는 10분의 2 또는 10분의 3)에 해당하는 현금이나 자기앞 수표 또는 보증보험증권 등의 매수신청 보증금을 집행관에게 제공해야 한다(민사집행법 제113조). 매각절차가 종결된 후 집행관은 최고가매수신고인이나 차순위 매수신고인 이외의 매수신청인에게는 즉시 매수보증금을 반환해야 한다.
매각허가결정이 확정되고 최고가매수인이 대금지급기한 내에 매각대금을 납부하면 차순위 매수신고인의 보증금을 반환하게 되고 만일 최고가 매수인이 납부를 하지 않으면 그 보증금을 몰수해 배당할 금액에 포함한다. 이후 차순위 매수신고인에 대해 낙찰허가 여부의 결정 및 대금납부의 절차를 진행하게 된다. 차순위 매수신고인이 매각대금을 납부하지 않으면 역시 몰수해 배당할 금액에 포함, 배당하게 된다.
◈ 매각절차의 취소
민사집행법 266조 규정의 서류가 제출된 경우 ①담보권의 등기가 말소된 등기부의 등본 ②담보권 등기를 말소하도록 명한 확정판결의 정본 ③담보권이 없거나 소멸되었다는 취지의 확정판결의 정본 ④채권자가 담보권을 실행하지 아니하기로 하거나 경매신청을 취하하겠다는 취지 또는 피담보채권을 변제받았거나 그 변제를 미루도록 승낙한다는 취지를 적은 서류 ⑤담보권 실행을 일시정지하도록 명한 재판의 정본.
제 1항, 제1호 내지 제3호의 경우와 제 4호의 서류가 화해조서의 정본 또는 공정증서의 정본인 경우에는 경매법원은 이미 실시한 경매절차를 취소해야 한다. 제 5호의 경우에는 그 재판에 따라 경매절차를 취소하지 않았을 때만 이미 실시한 경매절차를 일시적으로 유지하게 해야 한다. 서류의 제출 종기는 매수대금 지급전까지다.
◈ 매각조건
법원이 부동산이 매각되어 소유권이 매수인에게 이전시키는 데 지켜야 할 조건을 말한다. 이는 법정매각조건과 특별매각조건이 있다. 모든 매각절차에 공통적으로 적용할 수 있도록 법으로 매각조건을 획일적으로 정한 매각조건을 법정매각조건이라고 한다. 법정매각조건 중에서 공공의 이익이나 경매의 본질에 관계되지 않는 조건들은 이해관계인의 합의 또는 법원의 직권으로 변경한 매각조건을 특별매각조건이라고 한다.
◈ 매수청구권
타인의 부동산을 이용하는 경우 이용자가 그 부동산에 부속시킨 물건에 대해 이용관계가 종료함에 즈음 타인에 대해 부속물의 매수를 청구할 수 있는 권리, 일종의 형성권이다. 민법상 인정되는 매수청구권으로선 지상권 설정자 및 지상권자의 지상물매수청구권, 전세권 설정자 및 전세권자의 부속물매수청구권, 토지임차인 및 전차인의 건물 기타 공작물의 매수청구권 등이 있다.
한편 민사소송법상으로는 부동산 공유자는 경매기일까지 보증을 제공하고 최고 매수신고가격과 동일한 가격으로 채무자의 지분을 우선 매수할 것을 신고할 수 있다.
◈ 매각허가결정
매각허가결정이 선고된 후 1주일 내에 이해관계인이(매수인, 채무자, 소유자, 임차인, 근저당권자 등) 항고하지 않으면 매각허가결정이 확정된다. 그러면 매수인은 법원이 통지하는 대금지급기한내에 매각대금(매수보증금을 공제한 잔액)을 납부해야 한다. 대금지급 기한은 통상 매각허가 결정이 확정된 날로부터 1개월 이내로 지정한다.
◈ 물건번호
한 사건에 입찰물건이 여러 개 있고 그 물건들이 개별적으로 입찰에 붙여진 경우에는 사건번호 외에 물건번호를 기재해야 한다. 따라서 물건번호가 다른 두 개 물건에 대해 응찰하려고 하는 경우에는 물건번호마다 하나의 입찰표를 작성해야 하며 물건번호가 여러 개인 경우 물건번호를 기재하지 않으면 입찰이 무효 처리된다.
◈ 미등기 부동산에 대한 경매
미등기 부동산이라도 채무자의 소유이면 강제경매를 할 수 있다. 미등기부동산에 경매개시 결정을 하면 등기관이 직권으로 소유권 보존등기를 하고 경매개시결정등기를 한다. 미등기 부동산에 경매 신청 시 채무자 명의로 등기할 수 있음을 증명하는 서류와 부동산의 표시를 증명하는 서류를 첨부해야 한다.
◈ 미불용지
미불용지란 종전에 시행된 공익사업의 부지로서 보상금이 지급되지 않은 토지를 말한다. 따라서 같은 토지에 대해 둘 이상의 공익사업이 시행되고 새로운 공익사업이 시행되기까지 종전에 시행된 공익사업의 부지에 보상금이 지급되지 않은 경우다. 미불용지의 평가는 종전의 공익사업에 편입될 당시의 이용 상황을 기준으로 평가를 하게 된다.
