경매시장의 속설 중 ‘실수요자를 따라 잡기 어렵다’는 말이 있다. 이는 실수요자들은 내 집 마련이나 임대수익을 목표로 부동산을 사기 때문에 값싸게 부동산을 사뒀다가 시세차익을 보려는 투자자와 달리 가격을 높여 낙찰을 받는다는 소문에서 나온 속설이다. 그러나 실수요자들은 저가에 낙찰받는 것이 최대 목표이다 보니 낙찰사례를 보면 이들이 낙찰된 확률은 매우 낮은 편이다.

단지수 적거나 주거 입지 다소 떨어지는 지역 주시
일반적으로 인기지역보다 10% 이상 싼값에 낙찰

그렇다면 실수요자들은 경매시장에서 어떤 전략을 짜야 값싸게 부동산을 낙찰받을 수 있는지 살펴보자.

비인기 물건에 황금알 많다

먼저 내 집 마련용 부동산을 살 경우 경매시장에서 최고 인기 종목은 아파트다. 아파트는 수요자가 많은 데다 환금성이 좋아 낙찰가율(감정가 대비 낙찰금액 비율)이 높다. 이때 실수요자가 더 값싸게 낙찰받으려면 다소 인기가 낮은 지역과 틈새시장에 속하는 물건을 공략하는 것이 중요하다. 투자자들에게 관심이 높은 아파트 즉, 서울의 경우 강남·서초, 버블세븐 등 인기지역이나 대단지, 한강변, 중소형 아파트, 입지여건이 뛰어난 아파트는 입찰을 자제하는 것이 상책이다. 이들 지역은 입찰경쟁률이 치열해 시세 수준에서 낙찰되는 경우가 허다하다.

반면 단지수가 적거나 주거 입지가 다소 떨어지는 지역, 수도권 일대는 통상 인기지역보다 10% 이상 싼값에 낙찰되는 게 통례이다. 감정가가 시세보다 현저히 낮은 아파트도 틈새 입찰전략으로 활용할 만하다. 아파트 값이 많이 오른 곳 중에 시세와 감정가 차이가 많이 나는 아파트를 골라 감정가만 써내 입찰하는 방법도 괜찮다.

경매물건은 보통 경매 6개월 전후에 감정평가가 이뤄져 시세와 차이가 많이 날 경우가 생긴다. 따라서 이런 아파트를 고르면 감정가에 입찰하더라도 10% 이상 싼값에 낙찰받을 수 있다. 경쟁률이 거의 없어 최저가에 낙찰이 가능하다. 주상복합 아파트도 싼값에 경매로 잡을 수 있는 틈새종목이다. 대개 주상복합 아파트는 예전에 지어진 것이 많아 전용률이 낮고 주거환경이 다소 떨어진다.

그만큼 수요자들이 많지 않다. 일반 아파트 경매물건보다 15~20% 정도 싼값에 낙찰된다. 아파트 대체종목도 내 집 마련용으로 적당하다. 연립 다세대 물건 중 제법 단지수를 갖췄거나 아파트 밀집지역과 가까운 곳에 위치한 경우 거래되는 시세보다 최소 20% 이상 저가에 낙찰받을 수 있다. 그러면 임대 사업용 부동산은 어떻게 접근해야 할까. 부동산 값이 많이 올라 상업 또는 업무용 부동산 투자에 엄두가 나지 않는 시기다.

이렇다 보니 경매시장에서 임대사업용 부동산들이 큰 인기다. 적은 돈으로 임대사업용 부동산을 찾을 때는 발품을 팔더라도 우량경매 물건을 꾸준히 찾아 낙찰받으면 투자비를 줄여 임대수익을 극대화시킬 수 있다.

물량 풍부한 상가 수익률↑

상가도 주거용 부동산과 같이 물량이 풍부해 투자대상이 다양하다. 경매에 나오는 단지 내 상가나 근린상가의 경우 최초 분양가나 시세보다 턱없이 낮게 감정된 물건이 주요 투자대상이다. 상가의 경우 불황 여파로 거래가 활발하지 않다 보니 감정기준이 낮다. 감정가를 시세로 판단하기보다 주변 임대수익을 기준해 입찰가격을 정한 다음 1~2회 유찰 후 최저가에서 약간 더 써내 낙찰 받으면 최소 연 10%대의 임대수익을 얻을 수 있는 상가를 경매로 잡을 수 있다.

도심 내 테마상가와 수도권 택지지구 내 근린상가도 눈여겨볼 투자대상이다. 유동인구가 많은 대형 상가 내 소형점포는 입지가 좋고 영업력이 활발해 수익률도 높다. 물론 유찰횟수도 2회 이상이라 시세 대비 30% 이상 저가에 낙찰 받을 수 있다. 전문상가 아케이드상가는 경매시장에서 인기가 없어 유찰횟수가 잦다. 2~3회 유찰한 물건 중 입지와 상권이 양호하면 적극적으로 저가에 입찰하면 수익률을 높이는 우량매물을 잡는다.

‘주상복합아파트’는 싼값에 잡을 수 있는 틈새종목
감정가가 시세보다 현저히 낮은 아파트 노려볼 만

근린상가는 중소형 상가 건물에서 층별, 호수별로 개별 분양했던 것으로 입지가 좋고 영업력이 꾸준하기 때문에 투자 유망종목이다. 신도시 역세권의 1층 목 좋은 상가도 낙찰가율 70%를 넘지 않는다. 적은 돈을 들여 싸게 낙찰받은 다음 세를 주면 연 15% 이상 수익을 얻는 게 어렵지 않다. 가장 중요한 투자 자세는 이 같은 정보를 얻었을 경우 꾸준히 입찰전략을 세우는 것이다. 대체로 경매실수요자들은 한두 번 입찰에 참여했다가 생각만큼 쉽게 낙찰되지 않으면 금세 포기해 버린다.

그러나 경매는 가격을 높이 써내는 최고가매수인에게 낙찰을 허가하는 과정이다. 그러다 보니 시기와 운도 어느 정도 필요하다. 최소 5회 이상 10회까지 입찰해보자는 인내심으로 무장해 저가에 자주 입찰하는 전략을 세울 필요가 있다. 또 투자목적과 금액에 맞는 유사경매물건을 꾸준히 검색하고 추적해 우량물건에 여러 번 입찰해야 값싸게 살 수 있다. 무조건 최저가 입찰에만 도전하는 전략보다는 감정가를 잘 살피는 것이 오히려 값싸게 낙찰받을 수 있는 방법이다.

감정가 잘 분석하면 “진주 캔다”

경매시장에서 믿지 못할 몇 가지 중에 하나가 감정평가 금액이다. 감정사(社), 시점, 개발 가능성에 따라 감정가가 천차만별인 점을 감안해 감정가를 잘 이용한다면 경쟁률과 상관없이 저가에 낙찰받을 수 있다. 눈높이를 조금 낮추면 실수요자에게는 유리한 것이 경매시장이다.

노후아파트나 상가, 세입자의 보증금을 끼고 낙찰받는 연립 다세대, 상권의 세력이 B~C급 또는 비인기층보다는 2~3층 근린상가, 공부(公簿) 상 지하층이지만 현황(現況)상 1층인 고지대 주택이나 상가 등을 찾아내면 진흙 속 진주를 캐낼 수 있다.