대한민국 국민이라면 누구나 재테크에 관심이 있다는 것을 부정할 사람은 하나도 없다. 각종 재테크 정보들이 떠돌고 있는 요즘, 각종 주식, 세(稅)테크, 적립식 펀드, 부동산 경매 등이 새로운 투자의 대안으로 떠오르고 있다. 이 중 부동산경매(이하 경매)가 대중화되면서 일반인들도 손쉽게 참여해 투자 및 내 집 마련의 수단으로 각광받고 있다. 윤재호 박사와 함께 경매 상식을 배워보자

◈ 농지취득자격증명
농지는 자기의 농업경영에 이용하거나 이용할 자가 아니면 소유하지 못하는 것이 원칙이며 농지소유상한이 있다. 따라서 농지를 취득하고자 하는 자는 농지법 8조 규정에 의해 농지 소재지를 관할하는 시·구·읍면장에게 농지취득자격증명을 발급받아야 한다.

◈ 다가구주택
전체층이 3층 이하이며 전체 층의 바닥 면적의 합(연면적)이 200평(660㎡)이하인 주택으로 주택 내 가구 수가 2~19가구로 제한되며 각 가구별로 별도의 방과 부엌, 화장실, 독립된 출입구를 갖춰야 한다. 그러나 건축법상 단독주택이기 때문에 구분등기를 할 수 없다.

◈ 다세대주택
전체층이 4층 이하이며 연면적이 200평(660㎡)이하인 주택으로 주택 내 가구 수는 2가구 이상인 것을 말한다. 상업용 등 다른 용도와 복합해 지을 경우 주거부분만 4층 이하이면 되며 가구별로 구분등기와 분양이 가능하다. 

◈ 담보가등기
가등기는 순위보전을 위한 가등기와 채권회수를 목적으로 하는 담보가등기로 나누어진다. 등기부상으로는 구분 없이 매매예약가등기 내지는 소유권이전청구권가등기라는 용어를 같이 사용하고 있지만 담보가등기의 경우 경매 시 저당권으로 취급되어 말소대상이 된다.

◈ 담보물권
담보물권은 채권담보를 위해 물건이 가지는 교환가치의 지배를 목적으로 하는 물권이며 민법상 유치권, 질권, 저당권의 세 가지가 있다. 그밖에 민법은 전세권자에게 전세금의 반환을 확보해 주기 위해서 전세권에 대해 담보물권적인 성질을 부여하고 있다. 그리고 담보물권 중 유치권은 법률에 의해 일정한 요건이 갖추어질 때 당연히 성립하는 법정담보물권이며 질권과 저당권은 원칙적으로 당사자의 설정행위에 의해 성립하는 약정담보물권이다.

◈ 당해세
당해세라 함은 매각부동산 자체에 대해 부과된 조세와 가산금이다. 임금채권과 소액보증금중 최우선변제를 제외하고는 어떤 채권에 대해서도 우선한다. 당해세로 국세는 상속세, 증여세, 재평가세, 지방세는 재산세, 자동차세, 종합토지세, 도시계획세, 공동시설세, 취득세, 등록세 등이 있다. 취득세, 등록세는 실무상 당해세로 인정하지 않는다.

◈ 대금지급기한
민사집행법이 적용되는 사건에 대해 매각허가 결정이 확정되면 3일내 법원은 1개월 내 기간으로 대금의 지급 기한을 정하고 이를 매수인과 차순위 매수신고인에게 통지해야 한다. 이때 매수인은 이 대금지급기한까지 매각대금을 지급해야 한다. 대금지급 기한까지 미납 시 재입찰 3일 전까지 지연이자(연20%×지연일수/365)와 공고료와 송달료 등을 완납하고 소유권을 취득할 수 있다.

◈ 대리입찰
경매에 있어서 입찰행위는 소송상의 행위라고 할 수 없으므로 대리인은 변호사가 아니더라도 상관없다. 또한 대리행위에 대해 법원의 허가를 요하지 않는다. 따라서 대리인은 민법상의 임의대리가 갖추어야할 대리권을 증명할 수 있는 서면(위임장+인감증명서)을 집행관에게 제출하고 대리입찰에 참가하면 된다.

◈ 대위변제
제3자 또는 공동채무자의 한 사람이 채무자를 대신해 변제하는 때는 그 변제자는 채무자 또는 다른 공동채무자에 대해 구상권을 취득하는 것이 보통이다. 이때 그 구상권의 범위 내에서 종래 채권자가 가지고 있었던 채권에 관한 권리가 법률상 당연히 변제자에게 이전하는 것을 가리켜 변제자의 대위 또는 대위변제라고 한다. 변제에 이해관계가 있는 자가 다수 있는 경우 그중의 1인이 먼저 변제를 하고 채권자를 대위하게 되면 이에 따라 당연히 혼란상태가 야기되므로(예를 들면 보증인 갑·을과 물상보증인 병이 있을 때 빨리 변제한 자가 채권자의 지위를 획득하고 타인의 재산을 집행할 수 있다), 민법은 각각 관계인에 대해 변제자 대위의 행사 방법을 합리적으로 규정하고 있다.

윤재호 프로필--------------------------------------------

경매전문가 윤재호는 광운대경영대학원 강의교수, 건설산업교육원·한국공인중개사협회 실무교수, 연세대 사회교육원 등 대학과 기업에서 경매와 실전투자 강의 등의 활약을 하고 있다. 또 메트로컨설팅 대표로 활동 중이며 KIRA연구원, 한국통신(KT) 리치앤조이중개(주) 대표와 스피드뱅크 투자자문센터장을 지냈다. www.metro21c.co.kr