회사원 김상래(44)씨는 최근 분주하다. 그동안 모아둔 종자돈으로 경매아파트를 매입하기 위해 동분서주하고 있어서다. 김씨가 경매아파트에 관심을 가지게 된 것은 아는 지인이 경매로 낡은 아파트를 낙찰 받았었는데 최근 재개발 붐이 불면서 시세가 ‘껑충’ 뛰었기 때문이다. 싸게 매입하고 아파트값도 뛰어 일거양득의 효과를 누리는 것을 목격한 그는 경매에 참여하기로 마음을 굳혔다.

대단지는 가격 오름 폭 커 경매시장에서 투자 1순위로 꼽혀
값싸게 낙찰 받으면 내 집 마련과 재산증식 기회로 삼을 만

김씨가 현재 찾고 있는 경매물건은 대단지 경매아파트다. 역세권 대단지 아파트는 시장의 가격을 선도한다는 판단에서다. 그만큼 낙찰가율과 경쟁률이 높긴 하지만 반대급부로 얻는 이익 역시 만만치 않을 것이라는 게 그의 생각이다.

그는 만일 입찰에 성공하면 내 집 마련 차원에서 이사를 할지, 아니면 임대를 놓아 수익을 챙길지까지 고민하고 있다. 그중에서도 약간의 대출을 받아 경매에 입찰하는 만큼 임대 쪽으로 마음이 기울고 있다. 실제 이런 아파트는 외곽지 교통 불편한 중소규모 단지보다 가격의 오름 폭이 큰 게 일반적이다. 때문에 대단지는 경매시장에서도 투자 1순위로 꼽히고 있다.

투자성·환금성
‘유리하다’

경쟁률과 낙찰가가 높은 게 통례지만 값싸게 낙찰 받으면 내 집 마련과 재산증식의 기회로 삼을 만하다. 대단지 아파트는 환경·교통·단지규모(세대수)·지역·면적 대에 따라 투자성에 차이가 있다. 또한 인기여부가 판가름 나는 경우가 많다. 대중교통 여건이 좋은 전철 역세권의 1000가구 이상 대단지 아파트는 가격상승의 부대효과가 높아 투자성과 환금성 면에서 유리 한 편이다.

주거환경도 뛰어나다는 것도 투자 장점으로 꼽을 수 있다. 중소규모 단지에 비해 생활편의 시설이 잘 갖춰져 있다. 주민센터와 우체국 등 공공시설도 단지 안에 있다. 게다가 유통시설도 근거리에 위치해 있다. 일반적으로 가구 수가 많으면 관리비가 저렴해 경제적이기까지 하다. 아파트 시세도 외곽지 중소규모에 비해 10~20% 정도 비싸게 매겨진다.

일례로 2009년 5월13일 중앙지법에서 입찰에 부쳐졌던 서울 서초구 서초동 아크로비스타 아파트 151㎡을 보면 그 인기를 실감할 수 있다. 당시 이 아파트는 감정가 22억4500만원에서 3회 유찰해 최저 매각가 11억4944만원으로 떨어졌다. 하지만 입찰 당일 무려 15명이 몰려 감정가의 58%인 13억2166만원에 낙찰됐다. 또 서울 강남구 일원동 우성아파트 83㎡의 경우 감정가 8억5000만원에서 2회 유찰된 후 최저 매각가 6억8000만원까지 떨어졌다가 이날 2명이 입찰경쟁을 벌여 감정가의 86%인 7억3730만원에 낙찰되기도 했다.

감정가 낮게 잡혀 있는 신건 경매물건… 상당한 시세차익 나기도
시세 이끄는 지역 선도 아파트 “투자가치·가격상승 가능성 높다”

그러면 투자성과 환금성이란 두 마리 토끼를 잡기 위해 투자전략을 어떻게 세워야 할까. 서울 강남 등 인기지역 대단지 아파트는 경쟁률이 높다. 때문에 낙찰가가 80%를 훌쩍 상회한 금액에 낙찰되는 사례가 비일비재하다. 간혹 감정가가 낮게 잡혀 있는 신건 경매물건 중 최저가만을 써도 상당한 시세차익이 나는 아파트도 있으므로 틈새전략으로 노려볼 만하다. 경매아파트는 또 금액대가 높은 대형평수 아파트가 유찰 시 상대적으로 저감 폭이 크다. 따라서 소형보다는 중대형 물건을 노리는 게 값싸게 낙찰 받는 비결이다.

입찰 시에는 시세를 이끄는 지역 선도 아파트에 투자하는 게 유리하다. 주식도 주도주가 있듯이 아파트도 시세를 이끄는 리드 아파트, 즉 지역 내 가격을 견인하는 아파트가 있다. 대체로 대규모 아파트는 투자가치가 높을 뿐 아니라 값이 올라갈 가능성도 높다. 소형 평형대가 많은 것 보다 중대형 평형대가 많은 단지가 가격 상승폭도 크고 전세와 매매거래가 잘되는 편이다.

경매 아파트의 매력은 단지형으로 되어 있고 거래형성가를 파악하기 손쉽다는 점에 있다. 예컨대 거래가나 시세파악을 한 다음 꾸준하게 입찰전략을 세우면 값싸게 낙찰받을 수 있다는 얘기다. 뿐만 아니다. 집 비우기가 손쉽다는 것도 또 다른 매력이다. 주로 채무자 겸 소유자가 직접 거주하는 경우가 많아서다. 만일 세입자가 있다고 하더라도 1~2세대 정도에 불과하다. 초보자라도 명도가 어렵지 않은 것이다.

등기부등본상 권리관계도 단순·명확하다. 때문에 초보자라도 쉽게 입찰이 가능하다. 시세 대비 일반적으로 10%에서 많게는 30~40%까지 싸게 낙찰받을 수도 있다. 게다가 낙찰가율이 높다고 해도 사전에 최저 입찰가가 고시되는 만큼 자신의 자금계획에 맞춰 시장가보다 싼 경우 입찰에 나서면 된다. 

중대형 물건은
값싼 ‘노다지’

하지만 무작정 덤벼서는 곤란하다. 역세권 대단위 아파트도 옥석이 있다. 지하철과 가깝게 있는 아파트는 인기가 높지만 역사와 너무 가깝게 위치해 있으면 피하는 게 좋다. 사람과 차량의 소통이 많아 시끄럽기 때문에 투자가치가 떨어질 수 있다. 지하철역에서 도보 5~10분 이내로 역사와 다소 떨어지거나 약간 벗어난 곳이 오히려 주거환경이 좋다. 같은 단지라도 동·향·층에 따라 수천만원의 가격차이가 나는 게 일반적이다. 입찰 전 급매물 시세와 적정 거래시세를 몇 군데 중개업소에 들러 확인을 해두는 게 좋다.

특별한 이유 없이 수회 유찰된 아파트는 각별히 주의해 입찰해야 한다. 초보자가 보기엔 별 문제없어 보여도 서류상으로 나타나지 않는 결정적 하자가 있을 수 있으므로 전문가의 도움을 받아보는 세심한 주의가 필요하다. 아파트 경매에 참여할 때 너무 인기 지역만 고집하면 실속을 챙기기 어렵다. 도심이나 전세비율이 높은 경우 감정가를 넘어선다. 입찰경쟁률도 치열하다. 그만큼 시세차익을 얻지 못한 채 낙찰받을 확률도 높은 셈이다.

아파트 경매에 성공하려면 몇 가지 기준을 가지고 투자해야 한다. 우선 권리관계다. 권리관계는 아무리 간단하다고 하더라도 따져봐야 할 것이 많다. 낙찰가를 정하기 위해서는 경매사이트에 들어가 인접지역의 유사한 경매아파트의 최근 낙찰사례를 따져 정하는 것이 바람직하다. 입찰하고자 하는 아파트가 최근 한 달 사이 얼마에 낙찰됐는지 최소한 확인해야 한다. 이를 확인하지 않고 높은 가격을 써내는 것은 어리석은 짓이다.

최근 거래 일반 매매가격 파악도 매우 주요하다. 부동산정보 포털사이트에 들어가 입찰하려는 아파트 매물 가격을 기준 삼아 정산 일반 매물 시세와 비교해야 한다. 경매의 최저매각가가 일반 매매가격보다 쌀 경우 직접 인근 중개업소 두 군데 이상 방문해 시세를 직접 파악하는 것이 현명하다.

 ‘역세권 아파트도
옥석은 있다’’

좀 더 싸게 사기 위해서는 감정가를 유심히 살피는 것이 좋다. 감정 시점에 따라 시세 반영을 못해 감정가가 시세보다 현저하게 낮게 평가된 아파트를 골라야 한다. 그러면 그만큼 얻는 이익도 커진다. 대지지분도 꼼꼼히 따져봐야 한다. 지분이 많을수록 재건축이나 재개발 시 무상 배분율이 높다. 역세권에 가까우면 환금이 좋아 세를 쉽게 놓을 수 있다. 단지가 크면 되팔 때 가격상승폭이 크다. 잘 갖춰진 편익시설 덕택이다.


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김형선 박사는 경기대 사회교육원 공인중개사 특별과정 주임교수로 활동했으며, 현재는 행정대학원 부동산학과 교수로 활동 중이다. 매경TV, 리빙TV, iTV 공인중개사 특강 강사와 한국토지공사 고객관리 자문위원, 건국대 부동산정책연구소 연구원, 한반도 부동산정책연구소 소장, 공인중개사시험 출제위원, 한국공인중개사협회 부동산정책연구소장, 경기지방공사 뉴타운 전문 연구위원 등으로 활약하고 있다.