대한민국 국민이라면 누구나 재테크에 관심이 있다는 것에 부정할 사람은 하나도 없다. 각종 재테크 정보들이 떠돌고 있는 요즘, 각종 주식, 세(稅)테크, 적립식 펀드, 부동산 경매 등이 새로운 투자의 대안으로 떠오르고 있다. 이중 부동산경매(이하 경매)가 대중화되면서 일반인들도 손쉽게 참여해 투자 및 내 집 마련의 수단으로 각광받고 있다. 윤재호 박사와 함께 경매 상식을 배워보자.
◈ 강제경매개시결정
강제경매의 신청이 있으면 집행법원은 요건에 대해 심사를 하고 경매신청의 요건이 구비되었다고 판단이 되면 강제경매개시결정을 한다. 개시결정은 경매신청 접수일로 부터 2일 이내에 해야 한다. 강제경매개시 결정은 압류의 효력이 있으며 채무자에게 송달된 때 또는 등기된 때 효력이 발생한다.
◈ 강제경매
채무자 소유의 부동산을 압류, 현금화해 그 매각대금을 채권자의 금전채권 만족에 충당하는 것을 목적으로 하는 강제집행 절차다.
◈ 강제관리
강제관리란 채권자로부터 부동산의 소유권을 박탈하지 아니하고 그 부동산의 수익으로 금전채권의 만족을 얻는 부동산에 대한 강제집행 방법이다. 부동산에 대한 강제집행 방법으로는 강제경매와 강제관리의 두 가지가 있는데 채권자는 그중 하나를 선택하거나 병용할 수 있다. 강제관리를 하여 수익을 거두면서 적당한 시기를 기다렸다가 강제경매를 할 수 있다.
◈ 강제집행
채권자의 신청에 의해 국가의 집행기관이 채권자를 위해 채무명의에 표시된 사법상의 이행청구권을 국가공권력에 기해 강제적으로 실현하는 법적 절차다.
◈ 개별매각
하나의 경매절차에서 여러 개의 부동산을 매각하는 경우 최저 매각가격의 결정과 매각의 실시를 각각의 부동산별로 경매하는 분할매각(개별매각)과 여러 개의 부동산 전부를 일괄해 경매하는 일괄매각이 있다. 개별매각은 법정매각조건이 아니므로 법원은 자유재량으로 분할매각을 할 것인지 일괄매각을 할 것인지를 결정할 수 있다.
◈ 개별배당재단의 형성
여러 부동산을 일괄매각하거나 부동산과 다른 종류의 재산을 일괄 매각하는 경우에 각 재산의 매각대금에서 배당받을 채권자가 다른 때는 각 부동산의 매각대금마다 구분해 배당표를 작성하는 개별배당재단의 형성이 필요하게 된다. 이 경우 일괄매각대금 중 각 재산의 최저매각가격 비율에 따라 나눈 금액으로 한다.
◈ 개찰기일
기간입찰에서 입찰결과를 발표하는 날로서 기간입찰의 입찰기간은 1주일 이상 1개월 범위 내에서 정하고 매각기일(개찰기일)은 입찰기간이 끝난 후 1주일 안에 날로 정해야 한다.
◈ 경락
구 경매법이 적용되던 호가제 시절의 용어로 낙찰과 같은 의미다.
◈ 경락기일
집행법원은 경매기일의 종결 후 미리 지정된 기일에 경락기일을 열어 경락의 허부에 관해 이해관계인의 진술을 듣고 직권으로 법정의 이의사유가 있는지 여부를 조사한 다음 경락의 허가 또는 불허가를 선고하는 날이다.
◈ 경매개시결정
경매신청의 요건이 구비됐다고 판단되면 집행법원은 경매절차를 개시한다는 결정을 한다. 이것이 경매개시결정이다. 이때 집행법원은 직권 또는 이해관계인의 신청에 따라 부동산에 대한 침해행위를 방지하기 위해 필요한 조치를 할 수 있다. 이와 동시에 집행법원은 그 부동산의 압류를 명하고 직권으로 그 사유를 등기부에 기입할 것을 등기관에게 촉탁한다. 경매개시결정이 채무자에게 송달된 때 또는 경매신청의 기입등기가 된 때에 압류의 효력이 발생하며 이때부터는 그 부동산을 타에 양도하거나 담보권 또는 용익권을 설정하는 등의 처분행위를 할 수 없다.
◈ 경매개시 결정등기
채권자가 집행법원에 경매신청을 하면 법원은 경매절차의 개시결정을 하고 직권으로 그 사유를 등기부에 기입할 것을 관할 등기소의 등기공무원에게 촉탁하게 된다. 이때 등기부에 등재되는 것이 경매개시결정등기이며 이때부터 경매목적물에 대한 압류의 효력이 발생한다.
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대한민국 국민이라면 누구나 재테크에 관심이 있다는 것에 부정할 사람은 하나도 없다. 각종 재테크 정보들이 떠돌고 있는 요즘, 각종 주식, 세(稅)테크, 적립식 펀드, 부동산 경매 등이 새로운 투자의 대안으로 떠오르고 있다. 이 중 부동산경매(이하 경매)가 대중화되면서 일반인들도 손쉽게 참여해 투자 및 내 집 마련의 수단으로 각광받고 있다. 윤재호 박사와 함께 경매 상식을 배워보자.
