Q. 부동산 매매 거래 시 소유권이전등기신청을 하는 데 준비해야 할 서류들에는 어떤 것들이 있는가?

A. 소유권이전등기신청을 하는 데 필요한 서류들은 다음과 같다. 우선 토지대장등본·건축물대장등본이 필요하다. 등록세 등의 산출근거를 제시하고 대장과 등기부를 일치여부를 확인하기 위함이다. 등기원인증서도 있어야 한다. 등기원인이 매매나 증여·교환 등인 경우, 매매계약서, 증여계약서, 교환계약서 등을 말한다. 등기원인이 계약인 경우에는 원칙적으로 그 계약서에 검인을 받아야 한다.

검인은 부동산 소재지의 시장(구청장)·군수 또는 그 위임을 받은 자가 한다. 등기의무자의 인감증명서도 필수다. 등기의무자란 그 이전등기를 함으로써 권리를 잃는 자, 예를 들면 매매의 경우 매도인을 의미한다. 아울러 등기의무자의 권리에 관한 등기필증도 첨부해야 하는데 이는 소위 (구)권리증을 말한다. 주민등록등본은 등기신청인의 주소를 증명하는 서면으로 등기의무자와 등기권리자에게 모두 필요하다.

제3자의 동의·허가 또는 승낙을 증명하는 서면도 가져가야 한다. 부동산이 농지인 경우에는 농지취득자격증명, 토지거래 규제지역인 경우에는 토지거래 허가서, 외국인이 특수지역의 토지를 취득하는 경우 그 토지취득에 대한 시장·군수·구청장의 허가서, 등록된 사찰재산의 경우 그 처분에 대한 문화관광부 장관의 허가서 등이다.

위임장은 대리인에게 위임한 경우에 필요하다. 이때는 등록세 영수필 확인서 및 통지서가 있어야 한다. 등록세는 실제 매매가액을 표준으로 산정하되 매매가액이 과세시가표준액(과표)에 미달할 때에는 과표에 의한다. 그리고 부동산이 농지 혹은 비농지인지 여부와 매수인의 자격(법인 등)에 따라 등록세가 감면되거나 5배까지 가중되는 경우가 있다.

등기신청수수료와 대리권한을 증명하는 서면도 챙겨야 한다. 등기신청을 대리하는 경우에는 호적등본이나 위임장, 당사자가 법인인 경우 그 대표자임을 증명하기 위한 법인등기부등본 등이다. 신청서부본 2통은 시(구)·군청에 대한 등기필 통지용 및 세무서에 대한 과세자료 송부용이다. 단 전산화된 등기소는 과세자료 송부용신청서 부본은 제출할 필요가 없다.

기타 서면으로는 ▲등기원인이 상속인 경우에는 상속을 증명하는 서면 ▲당사자가 종중 등 법인 아닌 사단이나 재단인 경우에는 정관 기타의 규약, 대표자 또는 관리인임을 증명하는 서면(대표자 선임결의서 등), 사원총회의 부동산 처분 결의서(법인 아닌 사단이 등기의무자인 경우에 한함), 대표자 또는 관리인의 주민등록표 등본 등이 있다. 또 ▲매수인이 주민등록번호가 없는 재외국민이나 외국인인 경우에는 부동산 등기용 등록번호 증명서 ▲판결에 의해 등기신청을 한 경우에는 판결정본과 판결확정증명이 필요하다.

Q.최근 삼식이는 작은 점포를 하나 매입하면서 매도인과의 합의를 통해 계약서를 작성하지 않고 구두로 계약을 체결했다. 이 경우 계약서를 서면으로 작성하지 않았음에도 삼식이가 맺은 계약이 유효할 수 있는가?

A. 특별한 방식이 필요 없는 불요식계약인 매매는 당사자 간의 매매의 합의만 있으면 성립하고 계약서의 작성은 그 요건이 아니다. 따라서 삼식이가 구두로 맺은 점포의 매매계약도 유효하다. 매매란 당사자의 일방(매도인)이 어떤 재산권을 상대방(매수인)에게 이전할 것을 약정하고 상대방 즉 매수인은 이에 대해 그 대금을 지급할 것을 약정함으로써 성립하는 낙성·쌍무·불요식의 전형적인 유상계약이다(민법 제563조).

따라서 부동산매매계약도 부동산을 팔려는 사람(매도인)과 사려는 사람(매수인) 사이에 일정한 값으로 팔고 사기로 합의(청약과 승낙의 합치)가 이루어지면 되는 것이고 반드시 계약서를 작성해야 하는 것은 아니다. 다만 현실적으로는 부동산매매계약은 고가의 물건의 거래이고 계약내용이 복잡하므로 보통은 매매계약서를 작성한다. 그러나 이 경우에도 당사자 간의 합의만으로 이미 계약은 성립하고, 매매계약서는 분쟁발생 시 계약체결사실과 계약내용을 증명하는 증거자료가 될 뿐이다.