[일요시사=장경철 르포라이터]부동산 시장에 찬바람만 불었던 2012년이 며칠 남지 않았다. 내년엔 좀 나아질까. 훈풍을 기대해도 좋을까. 2013년 부동산 시장에 미칠 변수들을 정리해봤다.

세계경제 침체 등 불안요인 안고 새해 스타트
상반기 약세 지속 관측…입주물량 판세 포인트

수도권 부동산 시장은 미국 재정절벽, 유럽 재정위기 등 불안한 세계경제와 취득세 연말 종료 등 불안요인을 안고 2013년 새해를 시작할 전망이다. 하지만 전세금 부담에 따른 매매 수요 증가와 추가적인 금리 인하 기대, 경매 낙찰가율 증가, 새 정권에 따른 부동산 정책의 기대감 등 긍정요인도 적지 않아 하반기로 갈수록 회복세로 돌아설 가능성이 높다.

입주물량 최저
전세대란 예견

대다수의 부동산 전문가들은 2013년 상반기엔 약세를 벗어나기 힘들 것으로 내다봤다. 올해에 이어 내년에도 입주물량 급감에 따른 수급 불균형이 수도권 부동산 시장에 어떤 영향을 줄지가 문제다. 수도권 입주물량은 10만7262가구로 조사가 된 2001년 이후 최저치를 기록했다. 내년에는 8만7127가구로 올해보다 더 줄어들어 전세대란도 예견되고 있다. 한 증권사 자료에 따르면 내년 만기가 도래하는 전세 재계약 물량은 수도권에서만 132만건에 달하는 것으로 추산돼 전세가 폭등이 재연될 전망이다.

지방 부동산 시장은 다른 변수보다는 공급물량과 그동안 매매값 상승률이 큰 영향을 받을 것으로 보인다. 지난해 주택건설 인허가 실적 집계 결과 전국에서 55만호가 인허가돼 2010년 39만호 대비 42%, 최근 3년(2008∼2010년) 대비 44.7% 증가한 것으로 나타났다. 특히 지방에서는 아파트 신규 분양이 호조를 보이는 등 시장 활성화에 힘입어 아파트를 중심으로 인허가(지난해 18만호, 2010년 대비 126.8% 증가)가 크게 증가했다.

이는 수도권에서는 도시형생활주택·다세대·다가구 등에 대한 저리(2%) 건설자금 지원 및 건설규제 완화 등에 따라 도심내 소형주택 건설(다세대·다가구주택 : 2010년 대비 110.1% 증가)이 크게 증가한 것이 원인으로 꼽힌다. 보금자리주택은 12만호가 신규 공급(신규사업승인 10만호, 매입 2만호)됐으며, 종전에 사업승인을 받았으나 보금자리주택으로 변경승인(전환지구 재설계)된 1만호를 포함해 총 공급물량은 13만호로 집계됐다.

국민은행 자료에 따르면 2010년부터 본격적으로 큰 상승률을 보인 아파트 매매값은 5개 광역시가 2010년 8.7%, 지난해에는 무려 20% 이상의 상승률을 보였지만 올해(1∼10월)에는 3% 오르는데 그쳤다. 기타 지방 역시 2010년 7.9%, 지난해에는 18.6%의 오름세를 보이던 것이 올해(1∼10월)는 3.4% 오르는데 그치고 있다.
한 부동산 정보업체 관계자는 “세종시를 비롯한 기업, 공공기관 이전 등으로 이주 수요가 증가하는 지역 이외에는 내년 지방 부동산 시장은 약세를 이어갈 것”으로 전망했다.

새 정부의 정책 방향도 부동산 시장의 주요 변수가 될 전망이다. 한 부동산 관련 단체 연구원은 “가계부채 연착륙 방안이나 추가적인 주택경기 활성화 대책 등이 나온다면 시장에 긍정적으로 작용할 전망”이라면서 “다만 과거와 같은 개발 위주나 경기부양 방식으로 정책을 운영하기 어려운데다 현재까지 박근혜 당선인이 서민 주거복지를 핵심 공약으로 내세우고 있다는 점을 감안하면 단기적인 시장 반전은 기대하기 어렵다”고 강조했다.
하지만 하우스푸어 대책 및 전월세 상한제 도입과 함께 부동산 분야 주요 공약으로 나온 보금자리주택의 전면적인 임대공급 전환은 민간 건설시장의 공급 부담을 경감시켜 민간 분양이 늘어날 것으로 예상된다. 이 연구원은 “연말 종료되는 거래 관련 세제 혜택 연장을 비롯해 양도세 중과 폐지, 분양가 상한제 폐지, 재건축 초과이익 환수 폐지 등 3대 핵심법안의 국회통과나 시행 여부가 거래 회복의 주요 변수가 될 수 있다”고 주장했다.

한 은행 부동산 팀장은 “불안요인으로는 미국 재정절벽과 여전한 유럽 재정위기를 꼽을 수 있다. 올 연말에 끝나는 각종 세금 감면정책에 대한 시한연장 합의에 실패하면 내년부터 가계와 기업의 세 부담이 급격히 커질 것으로 보인다”며 “특히 2008년 리먼브러더스 사태 이후 세수는 줄고 지출은 늘면서 미국의 대규모 재정 적자가 이어지고 있고, 재정절벽이 합의가 된다고 할지라도 쉽게 회복되기 어려울 것”이라고 전망했다.

2008년 말부터 시작된 유럽 재정위기로 그리스는 사실상 파산을 향해 치닫고 있다. 이렇듯 유럽 국가들은 재정적자 기준 준수 협약을 위해 긴축정책을 2013년에도 계속 이어갈 가능성이 크다.

반면 중국의 새 지도부에 대한 경기 부양 기대감도 커지고 있다. 18차 전당대회에서 중국은 국민생활 수준을 향상시키겠다는 의지를 강력하게 표명했다. 2020년까지 1인당 국민소득을 두 배로 끌어올려 ‘샤우캉’(중등생활 수준) 사회를 건설하겠다는 구체적인 목표를 제시했고, 2050년까지는 ‘다통’(선진국) 사회를 건설한다는 장기적인 비전도 제시했다.

매매 대비 전세가
더욱 높아질 전망

2013년 부동산 시장은 부동산 시장의 수급 불균형에 주목할 필요가 있다. 올해 전국 입주물량은 17만5928가구에 불과하다. 이는 최근 조사가 시작된 2000년 이후 사상 최저치다. 내년 입주물량 역시 18만여 가구로 올해와 별다르지 않다. 실제로 부동산 시장에서 수급에 따른 시장의 변화가 확연히 드러난다. 최근 지방 부동산 활황의 출발점이었던 부산의 경우 지난 2009년 입주물량이 8120가구에 불과했다. 2006년 3만1358가구의 74%가 줄어든 물량이었다.

부산의 아파트 매매값은 입주물량이 많았던 2006년 0.7%가 하락한 반면 입주물량이 크게 줄었던 2010년 16.5%, 지난해에는 무려 22.4%가 올랐다. 2009년에는 글로벌 금융위기, 유럽 재정위기로 수도권은 하락세를 이어가는 가운데서도 부산은 세계 경제위기 영향을 조금도 받지 않았다.

통상 전세가율은 향후 매매가격 추이를 점칠 수 있는 대표적인 선행지표로 꼽힌다. 국민은행에 따르면 1998년 47.9%였던 전세가율은 2002년 4월 68.8%까지 올랐다. 전세금이 단기간에 치솟자 서울 아파트 가격도 2002년부터 급등세를 탔다. 전세금이 매매가 턱밑까지 추격하면서 차라리 집을 사겠다는 수요자가 크게 늘었기 때문이다.

추가적인 금리 인하, 경매 낙찰가율 증가
새 정부 정책 등 하반기 회복 긍정요인도

올 10월 기준 전국 아파트 매매가 대비 전세가 비율은 62.7%로 지난 2003년 7월(62.8%) 이후 최고치다. 서울 역시 54%로 2003년 5월 이후 최고치를 기록하고 있다.

한국은행이 최근 기준금리를 2.7%로 동결한 데는 최근 들어 수출이 회복세를 타면서 올해 3분기를 저점으로 경기가 완만하게 살아날 수도 있다는 기대 섞인 전망이 나오면서다. 한국은행 기준금리는 현재의 2.75% 수준을 유지하다 경제 성장률의 반등에 따라 하반기에 한 차례 정도 인상이 예상되고 있다.

하지만 경기 부양을 위해 금융당국이 기준금리를 추가 인하할 가능성도 있다. 금리인하는 부채 부담을 낮추고 투자심리를 개선시켜 부동산 시장에 긍정적 영향을 미치기 때문이다. 더욱이 내년 초에는 금리가 다시 하락할 가능성도 제기되고 있다. 원달러 환율의 가파른 하락 등의 원인으로 경기회복의 모멘텀이 약해질 것이란 분석도 있다.

특히 10∼11월 중 일부 실물지표가 나빠진 것으로 분석되고 있어 금리인하는 시간문제라는 우려 섞인 전망도 나온다. 한 경매정보업체에 자료에 따르면 지난 11월 강남3구(강남·서초·송파)에서 진행된 경매의 입찰경쟁률은 5.88대 1로 지난달(5.47대 1)보다 더 치열해졌다. 이는 11월 수도권 전체 평균 입찰경쟁률(5.23대 1)도 상회하는 수치다. 2008∼2009년 고분양가 아파트 공급이 많아 하우스푸어가 유난히 몰려있는 경기도 용인 역시 11월 입찰경쟁률이 5.79대 1로 수도권 평균을 웃돌았다.

싼 값에 부동산을 취득하기 위해 경쟁적으로 가격을 적어내면서 낙찰가율도 상승세다. 올 11월 서울 아파트 낙찰가율은 75%로 9월(73%) 이후 두 달 연속 상승세다. 경기도 역시 8월(73%) 뚝 떨어졌던 낙찰가율이 9월부터 오르면서 11월에도 75% 선을 유지 중이다. 이 같은 낙찰가율 상승은 일반적으로 부동산 경기 반등의 전조현상으로 분석되는 만큼 귀추가 주목되는 지점이다.

취득세 감면 종료
심리 위축감 악영향

세금은 부동산정책에 가장 효율적으로 활용되는 수단으로 경기가 과열될 때는 세금폭탄을 때리고 침체될 때는 대폭 완화하여 혜택을 준다. 가장 빨리 약발이 먹히는 것이 세금정책이다.

하지만 MB정부 출범 이후 20여 차례에 걸쳐 찔끔찔끔 내놓은 세제정책으로 내성만 키우고 실효는 미미했다. 반면 취득세 감면 혜택은 최근 집값 바닥론 제기와 맞물리면서 그 동안 내 집 마련을 미뤘던 실수요자들을 움직이는데 큰 역할을 했다.

부동산 시장은 심리적인 영향도 크다. 취득세 감면혜택이 내년으로 연장되지 않고 올해로 종료가 될 경우에는 심리적인 위축감은 시장에 큰 악영향을 줄 수 있다.

한 부동산 정보업체 팀장은 “새 정권 초기부터 부동산정책을 전면 수정하지는 않을 것으로 보인다”며 “내년 초 부동산 시장 침체가 다시 한 번 닥치고 중반쯤 새로운 부동산 정책이 나오면서 시장 활성화도 도움이 될 것”이라고 내다봤다.

장경철은?

- 스피드뱅크, 조인스랜드, 닥터아파트 부동산칼럼니스트
- 조선일보, 중앙일보, 동아일보, 매일경제, 한국경제 부동산 기사 제공
- 프라임경제 객원기자
- 한국창업부동산정보원 이사