[Q] 저는 상가 임차인입니다. 임대차기간 만료를 앞두고 권리금을 회수하기 위해 신규 임차인을 물색하던 중이었는데, 상가 임대인이 상가를 직접 사용할 계획이라고 알려왔습니다. 아직 신규 임차인을 주선하지는 않았습니다. 이런 경우 권리금에 대한 손해배상청구가 가능할까요? 또 임대인으로부터 권리금을 받을 때까지 점유할 수 있을까요? 

[A] 권리금이란 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용 대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 의미합니다. 

상가건물임대차보호법 제10조의4에 따르면, 임대인은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 ①신규 임차인에게 직접 권리금을 요구하거나 이를 받는 행위 ②신규 임차인으로 하여금 기존 임차인에게 권리금을 지급하지 못하도록 하는 행위 ③신규 임차인에게 현저히 고액의 차임이나 보증금을 요구하는 행위 ④기타 정당한 사유 없이 신규 임차인과의 임대차계약의 체결을 거절하는 행위 중 하나의 행위로 기존 임차인이 권리금을 지급받는 것을 방해해서는 안 됩니다.

대법원은 기존 임차인은 원칙적으로 임대인에게 신규 임차인을 주선해야 한다고 하면서도, 임대인이 정당한 사유 없이 기존 임차인이 신규 임차인이 되려는 자를 주선했더라도 임대차계약을 체결하지 않겠다고 확정적으로 의사표시를 했다면 이 경우에는 위 ④의 행위에 해당하는 것으로 보고 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 청구할 수 있다고 판시했습니다.

다만 대법원은 이런 임대인의 권리금 회수 방해로 인한 손해배상 책임은 임차목적물 반환의무와 동일한 법률요건에 의한 것이 아니고 별개의 원인에 기한 것이어서 이행상의 견련 관계가 없어 동시이행의 항변권은 인정되지 않는다고 판시했습니다.

따라서 첫 번째 질문의 경우 아직 신규 임차인을 실제로 주선하지 않았더라도 상가 임대인이 상가를 직접 사용할 것이라고 확정적인 의사표시로서 신규 임차인과의 임대차계약 체결을 거절한 것이므로 질문자께서는 임대인에게 권리금 회수 방해에 따른 손해배상청구를 하실 수 있습니다. 

두 번째 질문의 경우 권리금 회수 방해에 따른 손해배상 의무와 질문자의 상가건물 반환의무는 별개 원인에 기한 것이어서 동시이행의 항변권이 인정되지 않으므로 권리금 회수 여부와 상관없이 상가는 돌려주셔야 합니다. 건물주에게 점유를 이전해 주지 않는다면 임대차 종료 이후의 기간만큼의 임료를 지급해야 할 수도 있습니다.

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[김기윤은?]
대한상사중개원 조정위원