정부가 또 부동산 정책을 내놨다. MB정부 들어서만 총 15번째 부동산 정책이다. 그러나 너무도 잦은 정책에 때문인지 아직 시장의 반응은 냉담하기만 하다.

주택거래 활성화 방안 발표…‘노무현 빗장’풀어
강남·서초·송파 강남 3구 투기·거래신고 해제

정부가 지난 10일 발표한 ‘주택거래 활성화 방안’에 따라 서울 강남·서초·송파 등 강남 3구가 주택투기지역과 거래신고지역에서 해제된다. 노무현 정부가 부동산 시장 안정을 위해 박아둔 ‘철통’규제의 마지막 빗장이 풀리는 셈이다. 1가구 1주택자의 양도세 비과세 요건은 3년 이상 보유에서 2년으로 줄고 일시적 2주택자의 종전주택 처분 기한은 2년에서 3년으로 늘어난다.

“강남권 중심으로
 주택시장 활성화”

1대 1 재건축은 기존 주택 면적의 10% 이상 늘려 지을 수 있게 된다. 재개발사업에만 적용됐던 용적률 인센티브제도는 재건축사업까지 확대돼 재건축 주택시장의 활성화가 기대된다.

이번 대책은 주택시장이 과열됐던 노무현 정부 시절 도입됐던 규제들을 정상화해 시장기능이 원활하게 작동하도록 하고 실수요자의 내 집 마련 지원, 서민 주거 안정에 초점이 맞춰졌다.

정부는 우선 규제 정상화 차원에서 투기요인이 크지 않은 강남·서초·송파 등 강남 3구에 지정된 주택 투기지역과 주택거래신고지역을 해제하기로 했다. 2003년 주택 투기지역 지정 이후 9년 만에, 2004∼2005년 주택거래신고지역 지정 후 7∼8년 만이다. 이로써 남은 주택 투기지역은 전국에 한 곳도 없다.

투기지역에서 해제되면 주택담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)이 서울 여타지역과 같이 적용(40%→50%)된다. 3주택자에 대한 양도세 가산세율(10%p)도 적용되지 않고, 생애 최초 구매자금도 지원받을 수 있게 됐다.

정부는 다른 지역보다 수요가 많은 강남 3구의 마지막 남은 규제까지 풀어 이 지역을 중심으로 침체된 주택시장을 일정 정도 활성화하겠다는 의도다. 이와 함께 서민들을 위한 중소형·임대주택 공급도 활성화하는 등 주택시장 전반에 활력을 불어넣을 계획이다. 정부는 도시 내 서민들을 위한 중소형·임대주택 공급 활성화에 대한 지원도 확대하기로 했다.

아파트 일부를 별도 구획해 2세대 이상이 거주할 수 있는 ‘세대구분형 아파트’는 현재 85㎡ 초과하는 경우에만 가능하지만 앞으로는 85㎡ 이하 규모의 아파트에도 적용할 수 있게 된다. 별도 구획하는 면적 상한(30㎡ 이하)도 폐지하되 주거환경 등을 고려해 최소구획면적(14㎡ 이상)을 설정할 계획이다.

중소형·임대주택 공급 활성화
무주택자 주택구입금 지원 확대

신축 외에 리모델링 시에도 세대구분형으로 리모델링할 수 있도록 관련 규정을 명확히 하기로 했다. 2∼3인용 도시형 생활주택 공급 촉진을 위해서는 30∼50㎡의 원룸형에 대한 주택기금 지원 한도(80만원/㎡→100만원/㎡)로 상향한다. 입주민 커뮤니티 활성화를 위해 공동이용 거실이나 취사장, 세탁실 등 주민공동생활시설을 설치하는 경우 그 면적은 용적률 산정에서 제외키로 했다.

정부는 아울러 입주민 선호와 단지특성에 맞는 재건축이 될 수 있도록 1:1 재건축에 대한 주택규모 제한도 개선해 나갈 계획이다. 1:1 재건축은 기존 주택면적의 10% 범위 내에서 면적을 증가시키는 재건축 제도로 용적률 범위 내 추가공급되는 세대는 85㎡ 이하로 건설된다.

정부는 1:1 재건축 시 기존 주택의 면적 증가 범위를 (현행 0% 이내)를 확대하고 기존주택 면적의 축소도 허용키로 했다. 구체적 면적증감 범위는 이달 중 확정된다.

뉴타운지구 내에서 재개발사업에만 적용되던 용적률 인센티브 제도도 재건축사업까지 확대할 수 있도록 할 계획이다. 이 제도는 용적률을 국토계획법상 상한까지 허용하되 증가된 용적률의 20∼50% 이상을 임대주택으로 공급하는 제도다.

아울러 뉴타운 기반시설 설치비에 대한 국고지원도 지속적으로 확대해 택지지구 내 블록형 단독주택 용지의 블록단위당 세대수를 계획변경 시 당초 세대수의 10%에서 20%까지 확대할 수 있도록 했다. 또 블록형 용지 내 단독주택 건설 시 사업계획 승인대상을 20세대 이상에서 30세대 이상으로 완화해 단독주택 수요자의 다양한 선호에 맞게 주택건설이 가능하도록 할 방침이다.

정부가 내놓은 부동산 대책에는 무주택자의 주택구매를 유도하기 위한 다양한 금융·세제 정책이 포함됐다. 가장 눈에 띄는 것은 1가구 1주택의 비과세요건이 2년으로 단축되고 2년 안에 집을 팔아도 세금을 깎아준다는 점이다.

생애 최초주택구매자금 지원액을 늘리고 보금자리론의 대상·한도도 늘렸다. 지금까지 9억원을 넘지 않는 주택 1채를 가진 사람은 무조건 3년을 보유해야 양도차익에 따른 세금을 물지 않았다. 이민 등 부득이한 경우를 제외하고 3년 내에 집을 팔면 양도차익에 맞춰 6∼38%의 세금을 내야했다. 하지만 이번 대책으로 1가구 1주택자는 2년 보유만 하면 언제든 세금 부담 없이 집을 사고 팔 수 있다.

주택 매매 과정에서 일시적으로 주택 두 채를 보유한 사람에 대한 양도세 특례기준은 ‘2년 내 종전주택 양도 때 양도세 비과세’에서 ‘3년 내 종전주택 양도 시 양도세 비과세’로 바뀐다. 종전 주택을 사고 최소 1년이 지나 다른 집을 사야만 1가구 1주택 비과세 적용을 받는다. 1가구 1주택자가 집을 산 지 2년 내에 집을 팔면 양도세 부담이 덜어진다.

지금까지는 구매 후 1년 내 팔 때의 세율이 양도차익의 50%, 1년 이상∼2년 미만 때 40%였지만 앞으로는 6∼38%를 적용 받는다. 양도차익이 1200만원 이하인 주택을 1∼2년 사이에 매각한다면 종전에는 600만원(기타세제 제외) 가량 세금을 내야 했지만, 앞으로는 72만원 가량만 부담한다는 뜻이다.

주택구매 유도 위한
금융·세제 정책도

임대사업자는 임대사업용 주택을 구매 때 취득세 감면혜택을 받는다. 정부는 또 수도권 공공택지와 개발제한구역 해제지구의 85㎡ 이하 주택의 분양권 전매제한 기간을 3∼10년에서 1∼5년으로 대폭 줄이고 민영주택 재당첨 제한기간을 폐지하기로 했다.

실수요자의 주택구매여건 개선을 위해 1가구 1주택자가 2년만 보유한 뒤 집을 팔아도 양도세를 부과하지 않고 2년 미만 단기보유 때에도 중과세율을 낮추기로 했다.

최초주택구매자금의 지원액은 1조원에서 1조5000억원으로 늘린다.
무주택자에게 지원되는 우대형Ⅱ보금자리론의 지원대상과 한도가 확대되고 주택금융공사의 동일인 대출보증한도도 2억원에서 3억원으로 높이기로 했다. 무주택자의 주택구매를 유도하려는 조치다.

주택공급은 중소형·임대주택 공급활성화와 재건축 규제 완화에 초점이 맞춰졌다. 우선 1:1 재건축 시 기존 주택면적의 10%만 늘릴 수 있게 한 면적 증가범위를 확대키로 하고 이달 중 세부내용을 확정하기로 했다. 용적률을 국토계획법상 상한까지 허용하고 증가한 용적률의 20∼50% 이상을 임대주택으로 공급하는 ‘용적률 인센티브제도’가 1대 1 재건축에도 적용돼 재건축에 따른 임대주택 의무건설 부담을 덜어줬다.

정부는 아파트 일부를 나눠 2세대 이상이 거주할 수 있는 ‘세대 구분형 아파트’의 범위를 85㎡ 이하에도 적용하고 2∼3명이 생활하는 30∼50㎡의 도시형 생활주택의 주택기금 지원을 ㎡당 100만원으로 20만원 늘려줄 예정이다.

“제한적 효과에 그칠 것”
시장·전문가 반응 냉담

무주택자에게 지원되는 우대형Ⅱ 보금자리론의 지원요건과 한도가 생애 최초 주택구입자금과 유사한 수준으로 대폭 늘어난다. 소득요건은 4500만원 이하에서 5000만원 이하로, 대상 주택은 시가 3억원 이하에서 6억원 이하로 늘어난다. 지원한도도 1억원에서 2억원이 된다. 우대형Ⅱ의 지원 금리는 이번달 2일부터 4.4∼4.65%에서 4.2∼4.45%로 낮아진 상태다.

정부는 우대형Ⅱ의 보금자리론 수요 증가에 대비, 지원한도를 1조5000억원으로 확대할 방침이다. 신혼부부 등을 겨냥한 생애 최초 주택구매자금은 올해 지원규모가 1조원에서 1조5000억원으로 늘어난다. 이미 1∼4월 대출액은 8300억원에 달한다. 주택금융공사의 동일인 대출보증한도도 2억원에서 3억원으로 늘려주기로 했다. 최초 분양자에 대한 중도금 보증지원이 확대되면 자금조달과 금리부담이 완화될 것으로 기대된다.

정부가 내놓은 ‘주택거래 활성화 방안’에 대해 전문가들은 대체적으로 시장에서 제한적인 효과를 내는데 그칠 것으로 보고 있다. 시장과열기에 도입된 과도한 시장규제가 정상화됨으로써 주택거래가 시장기능에 따라 원활하게 이루어질 수 있을 것으로 보는 정부의 시각과는 차이가 난다는 것이다.

전문가들이 정책 효과에 부정적인 것은 총부채상환비율(DTI) 규제 완화나 취·등록세 감면 방안이 포함되지 않았기 때문에 수요를 자극하기 어렵다는 이유에서다. 주택 거래를 늘리기 위해 직접적으로 수요측면을 자극할 필요가 있는데, 이는 주택 관련 규제를 풀기 보다는 금융규제를 완화하거나 세제 혜택을 줘야한다는 것이다.

이 때문에 강남 3구가 투기지역에서 해제돼 주택담보인정비율이 40%에서 50%로 완화되더라도 많은 수요를 이끌어내지 않을 것으로 판단하고 있다. 더구나 부동산 시세 상승에 대한 확신이 없는 상황에서는 굳이 빚을 내면서까지 집을 사려고 하지 않기 때문에 매물만 더 쌓이게 할 수도 있다는 것이다.

이번 정책으로 오히려 집값이 떨어질 수 있다는 우려도 나온다. 시장에서는 이미 정책들이 다 반영됐고, 추가로 ‘다른 것’을 기대하고 있는 상황에서 정부가 내놓은 방안들이 기대에 미치지 못하기 때문이다.

한 부동산 전문가는 “정부 정책에 대해 그동안 수요자들이 실망을 많이 해왔는데, 대개 기대에 미치지 못하는 정책이 나오게 되면 가격이 떨어질 수도 있다”고 말했다.

“서울시 협조 없이
효과 기대 어려워”

부동산 정보업체 유엔알컨설팅은 “최근 4월 총선 이후 부동산 대책 기대감으로 강남 재건축 아파트 시장에서 반짝 거래가 이뤄지고 있었는데 이번 반쪽자리 대책으로 실망감에 따른 급매물이 대거 나올 수 있다”고 우려했다.

서울시의 협조 없이는 효과를 기대하기 어렵다는 지적도 있다. 강남 3구의 투기지역을 해제했지만, 서울시가 소형평의무비율 상향 등 재건축 시장을 옥죄는 자세를 취하고 있어 효과가 반감된다는 것이다. 정부와 서울시간 정책이 엇박자로 나가면서 시장에 ‘약발’이 받지 않기 때문에 이번 부동산 대책이 실효성을 확보하려면 서울시의 협조가 필요하고, 그렇지 않으면 한계에 봉착할 수밖에 없다는 지적이다.

전문가들은 이번 정책 가운데 그나마 분양권 전매제한 기간 완화에 대해서는 시장 활성화에 긍정적으로 작용할 것으로 내다봤다. 85㎡ 이하 공공택지는 3년에서 1년으로 줄고, 그린벨트를 해제한 보금자리주택까지 장기간 설정된 전매제한 기간과 거주의무기간을 단축해 분양시장에 미치는 파괴력이 어느 정도 있을 것이란 관측이다.

업계 관계자는 “당초 개발제한구역 해제지구의 보금자리 외 주택만 분양권 전매제한이 완화될 것으로 예상했지만 보금자리주택도 이 대상에 포함됐다”며 “분양권 전매제한 완화를 통해 수도권 7만6032가구가 수혜를 볼 것”이라고 예상했다.

금융권 관계자는 “수도권은 재고 주택의 가격하락으로 시세차익을 노리는 분양권 전매가 맥을 못 추는 상황이었지만, 전매 규제완화로 인한 유동성과 환금성이 더해진다면 유망 신규 분양사업지 중심으로 청약통장 사용을 이끌어낼 여지가 있다”고 분석했다.

 장경철은?

- 스피드뱅크, 조인스랜드, 닥터아파트 부동산칼럼니스트
- 조선일보, 중앙일보, 동아일보, 매일경제, 한국경제 부동산 기사 제공
- 프라임경제 객원기자
- 한국창업부동산정보원 이사