올해는 총선과 대선이 동시에 치러지는 해로 정치에 대한 국민들의 관심이 어느 때보다 높다. 정치와 부동산은 떼려야 뗄 수 없는 관계. 대선에 앞서 치러진 총선 이후 부동산 시장은 어떤 변화가 있을까.

주요 정당 공약 전·월세 등 주거안정에 초점
가격하락세 지속 등 침체 계속될 가능성 높아 

부동산 전문가들은 부동산 시장 침체가 당분간 계속될 것으로 전망하고 있다. 각 정당에서 내놓은 부동산 관련 공약들이 시장 활성화보다는 전·월세 시장 안정에 초점이 맞춰진 이유에서다. 여기에 과거와 달리 개발호재마저 없기 때문에 이에 따른 기대심리 역시 없어 침체가 이어질 수밖에 없다는 것이다.

선심성 공약 없다
과거와 다른 양상

부동산 업계에 따르면 장기간 침체된 부동산 시장에 총선효과는 미미할 것으로 보인다. 유럽발 재정위기가 아직 해결되지 않은데다 부동산 시장이 실수요자 위주로 재편되기 시작하면서 과거와 다른 양상을 보이고 있어서다.

과거에는 뉴타운 등 개발공약이 선거의 주를 이뤘지만 올해는 시장 상황상 개발공약이 먹히는 시점도 아니어서 거의 없는 상태다. 올해 선거에서는 뉴타운 출구전략이나 그동안 지지부진한 개발의 추진을 보완하는 형태의 공약이 나올 것으로 보이는 만큼 당장 시장에 영향을 줄만한 것은 없을 것으로 전망된다.

기존에는 민심을 잡기 위한 선심성 공약이 많아 그로 인한 기대감으로 시장에 영향을 주는 경우가 많았다. 이제는 장기침체로 투자자가 사라진데다 회복에 대한 기대감마저 꺾인 상태로, 선심성 공약이 나와도 시장이 반응하기 힘든 상황으로 분석되고 있다. 그동안 많은 정책들이 나왔지만 실제 시행된 것은 많지 않아 정책에 대한 신뢰감도 사라진 상태라 총선효과는 없을 것으로 보이고, 오히려 총선 후에도 부동산 시장 침체는 계속되면서 상반기까지 가격하락세가 지속될 것으로 전망된다.

한 부동산 전문가는 “공약으로 거론되고 있는 것 중 가장 대표적인 것이 전·월세 상한제인데 이 경우 오히려 도입초기 시장을 불안하게 하는 등 진통을 겪게 될 것”이라며 “개발보다는 주거복지 쪽에 초점이 맞춰진 만큼 시장에 임대차 시장 외에 매매시장에 미치는 영향은 미미할 것”이라고 내다봤다.

특히 전문가들은 현재까지 각 당에서 내놓은 부동산 공약이 시장 활성화보다는 주거복지에 초점이 맞춰지면서 시장침체가 계속될 수밖에 없을 것이라고 예상했다. 각 당의 공약 대부분은 임대주택이나 주택바우처 제도 등에 초점이 맞춰진 반면 시장 정상화와 관련된 공약은 거의 없는 상태로 특히 공약에 임대주택 물량을 많이 책정한 것이 특징이다.

하지만 지금까지 임대주택 확대가 어려웠던 점 등으로 미뤄 실효성이 있을지도 의문이다. 정당들이 주거복지에 올인한 반면 시장상황에 대한 심각성을 많이 느끼는 것 같지 않아 총선으로 인한 시장 상승효과는 기대하기 힘들다는 분석이다. 총선 이후 대선을 앞두고 공약이 나온다 해도 후속 추진력은 기대할 수 없기 때문에 시장 반응은 시큰둥할 것이라는 것이다.

쟁점 법안들 19대서 해결책 모색
답보 재개발·재건축, 재논의 관심

또 다른 전문가는 “올해 화두가 분배와 복지인데다 시장을 활성화시킬 수 있는 DTI규제 완화, 보금자리주택 폐지 등은 역풍이 우려돼 꺼내기 쉽지 않은 카드일 것”이라며 “대선 전까지는 규제완화 움직임이 미지근할 수밖에 없고 거래활성화대책이라 해도 취·등록세 완화 정도만 거론될 수 있을 것”이라고 주장했다.

주요 정당들은 선거 이후 추진할 정책공약을 발표했다. 부동산과 관련해서는 주로 전·월세 시장 안정 등 주거복지와 지역개발 내용 등인데 실제 이행될 경우 실수요자와 투자자 모두에게 미치는 영향이 큰 만큼 관심을 가져볼만 하다.

한 부동산 정보업체에 따르면 4·11 총선을 앞두고 새누리당은 ‘삶의 처음부터 끝까지 함께하는 10대 맞춤정책’을 밝혔다. 이중 30∼40대를 위해서는 “내 집의 꿈을 현실화하고 집 없는 서러움을 덜어드릴 것”을 약속했다. 이를 위해 공공임대주택 공급을 확대하고 전·월세상한제와 저소득 전세자금 이자부담 경감, 뉴타운 문제해결 등이 포함됐다.

민주통합당은 ‘새로운 대한민국을 향한 7대 비전’을 공약으로 발표했다. 공약엔 부동산관련 내용으로 전·월세상한제와 민간임대주택 등록제 도입, 실수요자형 주택공급 확대, 공공임대주택 연평균 12만호 공급, 뉴타운 및 재개발 제도개혁 등이 담겼다.

여야 정책방향 비슷
재원부터 해결해야

새누리당과 민주통합당 19대 총선 공약의 공통된 특징은 전·월세시장 불안 장기화 등으로 서민 주거고통이 심각해지자 주로 이를 해소하기 위한 대책이 담겼다는 점이다. 두 정당 모두 저렴한 공공임대주택 공급확대와 전·월세시장 안정, 저소득·취약계층 주거부담 완화와 임대용 주택 활성화 등 큰 틀에서의 정책추진 방향이 비슷하다.

지역별 공약은 두 당 모두 주로 지역 내 숙원사업이나 광역교통 인프라 구축, 지역특성 강화 등이다. 경기도는 GTX조기 추진과 낙후된 경기북부권 개발, 수도권 광역교통 시스템 구축, 제2외곽순환도로의 조속한 완공추진 등이 담겼다. 인천은 구도심 재개발 활성화대책 추진과 동인천역 주변 등 재정비촉진사업 추진 지원, 부평미군기지 이전부지의 공원화 등 지역 현안사업 지원 등이 추진된다.

세종시와 국제과학 비즈니스벨트가 조성되고 있는 대전 등 충청권은 두 당 모두 해당사업의 성공적인 추진을 약속했다. 또 지역 발전을 위해 광역교통 인프라 확충과 주거환경개선사업 등도 진행될 예정이다.

2018년 평창동계올림픽 개최가 확정된 강원도는 성공적인 대회를 위해 주요 철도망 확충 등 광역교통 여건이 개선된다. 지역개발이 한창인 경상남도는 국가산업단지 조성과 로봇비지니스벨트, 김해 테크노밸리 산업단지 조성지원, 진주혁신도시 성공적인 완료, 부산도시철도 양산선 건설 등이 공약으로 나왔다.

남해안 권역인 전라남도와 부산은 해안 도시답게 특색 있는 개발 공약이 발표됐다.  전라남도는 해양관광 확대를 위한 인프라 조기개발과 서남해안 관광레저도시 개방 등 문화와 관광이 어우러진 관광 활력도시 적극 추진이, 부산은 부산항 남항 국제수산관광단지 조성과 북항 재개발, 글로벌 해양수산 허브도시 육성 등이 선거 공약으로 발표됐다.

하지만 재원 문제를 우선 해결해야 한다. 공공임대주택 건설 주체인 한국토지주택공사(LH)는 여전히 상황이 좋지 않다.  부동산 시장 활황기에는 LH가 분양주택을 지어 얻은 이익으로 공공임대주택 건설이 가능했지만, 현재 시장 상황에서는 이런 방식이 불가능하다.

결국 공공임대주택 건설이 원활하려면 부동산 시장이 어느 정도 회복돼야 한다. 하지만 양당 모두 부동산 시장 회복에 대해서는 큰 고민이 없어 보인다.

주택정책에 대해 민주당은 인구 1000명당 주택 수를 400가구까지 늘리겠다고 했고 새누리당은 뉴타운 기반시설설치비 지원을 확대하겠다는 것이 전부다. 민간 주택 시장이 회복되지 않고서는 공공임대주택 공급 확대도 쉽지 않을 것이며 매매시장과 임대시장을 균형 있게 고려하는 정책이 필요하다는 지적이다.

총선 이후 달라질 재개발·재건축 이슈에도 시선이 쏠린다. 지난 1월 말 서울시가 뉴타운, 재개발 등 정비사업과 관련된 구조조정 계획을 발표한 이후 부동산 시장을 주도하는 이슈가 재개발·재건축으로 크게 압축된 분위기다.

여기에 정부가 추진하던 재건축초과이익 부담금 부과의 일시 중지와 민간택지 분양가상한제 폐지가 아직까지 국회 문턱을 넘지 못하면서 여전히 쟁점 사안으로 남아있다. 이러한 쟁점 사항은 4·11 총선 이후 재구성될 19대 국회를 통해 재논의될 예정이어서 뉴타운과 재개발, 재건축, 리모델링 시장에서 조금은 다른 변화의 기류가 나타날 것으로 예상된다.

“당선자 공약 분석
선행지표로 활용”

한 부동산 정보업체는 뉴타운, 재개발·재건축, 리모델링의 핵심 쟁점으로 5가지를 꼽았다. 재건축초과이익 부담금 부과문제와 소형주택의무비율 확대, 세입자의 사업 참여기회 확대, 분양가상한제 폐지, 리모델링 수직증축 허용 여부 등이다.

4·11 총선 이후 서울 수도권 당선자들이 부동산 시장의 민감한 이슈를 피해가기는 어려울 것으로 예상돼 주요 쟁점사항의 변화에 주목할 필요가 있다. 특히 투자자들은 주요 쟁점사항의 특징을 점검하고 투자전략을 미리 조정해 놓을 필요가 있다. 총선 이후 부동산 정책변화가 예상되므로 미리 분석해 선행지표로 삼아야 한다. 19대 국회에서는 달라진 조직만큼이나 부동산 정책에도 많은 변화가 기대된다.

최근까지 답보 상태를 보여 온 다수 정책들도 재논의될 것으로 예상된다. 부동산 시장 활성화를 위해 추진하던 다수 법안들의 시행과 다주택자 양도세 중과 폐지, 분양가 상한제 폐지 등의 쟁점 법안들도 19대 국회에서 해결책이 다시 모색될 것으로 보인다. 기존 정책 방향을 답습하기보다는 새로운 방안이 도출될 수 있을 전망이어서 당선자들의 부동산 공약이나 정책 성향을 미리 분석해 투자를 위한 선행지표로 활용할 필요가 있다.

장경철은?

- 스피드뱅크, 조인스랜드, 닥터아파트 부동산칼럼니스트
- 조선일보, 중앙일보, 동아일보, 매일경제, 한국경제 부동산 기사 제공
- 프라임경제 객원기자
- 한국창업부동산정보원 이사