구로·금천 지역 일대가 관내에 집중된 디지털단지를 등에 업고 서울지역에서 자영업자와 상가투자자에게 주목을 받는 상권으로 떠오르고 있다. 이태원 꼼데가르송길, 신사동 세로수길, 종로 삼청동길, 합정역 카페거리 등도 유망한 상권으로 꼽힌다.


‘구로·금천’투자자들이 꼽은 베스트 신흥 상권
권리금 시세 회복…주택 매매·전세가도 오름세

점포거래 전문기업 점포라인이 지난 6월 말부터 자사 홈페이지를 통해 서울시내 신흥 상권 중 가장 크게 발달할 것으로 예상되는 지역에 대해 설문조사를 진행했다. 이 결과 응답자 340명 중 130명(37%)이 구로디지털단지역을 향후 가장 크게 발전할 상권으로 지목했다.

구로디지털단지역 다음으로 많은 선택을 받은 곳은 이태원 꼼데가르송길(76명·22%)이었다. 이어 신사동 세로수길(59명·17%), 종로 삼청동길(51명·14%), 합정역 카페거리(37명·10%) 순이었다.

‘크게 발전할 것’
37%가 구로 선택
 
이번 조사 결과는 일반 대중이나 언론들이 보는 유망지역과 실제 자영업계 종사자들이 유망하다고 보는 상권의 간극이 적지 않음을 의미하는 것이어서 주목된다. 설문조사에 함께 기재된 지역들은 삼청동길, 신사동 세로수길, 합정역 카페거리, 이태원 꼼데가르송길 등 향후 2∼3년 내 서울에서도 내로라하는 상권이 될 것으로 촉망받는 곳들이다.

그러나 실제 자영업계 종사자 중 상당수는 구로디지털단지역이 가장 크게 발달할 것으로 예측했다. 이는 자영업 종사자들이 겉으로 보이는 이미지보다 실제 지역 내 점포들의 수익이나 영업 활성도 측면을 살핀다는 관점의 차이가 발현된 것으로, 구로디지털단지역이 신흥 상권으로써 여러 가지 장점을 가지고 있음을 시사한다.

지역 내 점포들의 권리금 시세를 분석한 결과도 이를 뒷받침했다. 최근 구로·금천지역 소재 점포 권리금은 지난 3년간의 불황에도 불구하고 2008년 시세를 회복한 것으로 나타났다.

구체적으로 보면 이 지역 점포의 권리금(3.3㎡당)은 2009년 180만4917원으로 전년 동기 대비 58만8332원(24.58%) 하락했다. 하지만 2010년 188만1343원으로 7만6426원(4.23%) 올랐고, 올해(7월 말 기준)는 95만7179만원(50.87%) 증가하는 등 2년 동안 상승세를 이어왔다.

아울러 올 상반기 지역별 권리금 동향을 살펴봐도 구로·금천 지역의 강세가 돋보인다. 점포라인이 발표한 올 상반기 서울 구별 점포시장 동향자료를 보면 서울 25개 구 중 권리금이 가장 많이 오른 곳은 금천구였다.

이 지역 권리금은 지난해 상반기 7303만원에서 1억2775만원으로 5472만원(74.93%) 올랐다. 이와 함께 구로구는 금천구에 이어 3번째로 권리금이 많이 오른 지역이었다(2위는 강북구). 지난해 상반기 8878만원에서 1억1923만원으로 3045만원(34.3%) 올랐다.

자영업계에서는 이에 대해 구로·금천 지역 관내에 집중된 ‘디지털단지’가 활성화되면서 인근 상권 역시 안정적인 수익을 원하는 상가 투자자나 자영업자들에게 좋은 평가를 얻고 있기 때문으로 본다. 디지털단지는 예전 공단이었던 지역이 환경개선 및 입주기업 조정을 통해 새로운 업무지구로 거듭나면서 붙여진 이름으로 주로 구로구와 금천구 일대에 집중돼 있다.

특히 IT업종의 비중이 상당해 이 업에 종사하는 인근 직장인들의 소비가 활발하고 야간영업도 활성화돼 있는 상태. 주말에도 의류브랜드 밀집지역을 중심으로 유동인구가 몰리고 있어 일반 오피스상권과는 달리 복합적인 성격을 보인다. 이에 따라 인근에 위치한 상권은 불경기 영향을 덜 받았고 이 소식을 접한 자영업자들의 창업 수요가 집중되면서 권리금도 덩달아 오른 것으로 분석된다.

중소업체 10만개
근로자만 14만명

사정이 이렇다보니 상가투자자 역시 이 지역에서 눈을 떼기가 어려운 게 사실이다. 상가투자자 입장에서는 임대난으로 고생하는 타 지역에 비해 세입자 구하기가 편하고 월세 수익도 비교적 안정적으로 얻을 수 있기 때문이다.

물론 이 지역 점포들이 모두 영업이 잘되는 것은 아니다. 영업이 활발한 지역은 구로디지털단지역 인근과 가산디지털단지, 대형할인마트 등 유동인구량이 많은 곳 위주다. 나머지 지역 중에서는 상가 밀집도나 소비력 등이 떨어져 투자나 창업 시 주의를 요하는 곳도 있다.

연기 나는 공장지역서 최대 IT 산업단지로 변신
상주·유동인구, 종로·여의도·강남 이어 4번째

점포라인 측은 “구로·금천 지역은 낙후됐다는 예전 이미지를 벗어나 첨단 업무지구로 거듭나고 있다”며 “아직 구내에서도 세부지역별 위상에 차이가 있는 만큼 투자하기 전에 관련 정보를 최대한 모아보는 절차가 필요하다”고 말했다. 또 “상가투자자나 자영업자들 중 상당수는 매우 기초적인 정보 수집도 하지 않은 채 소개자 말만 믿고 투자나 창업을 결정하는 경우가 있는데 이는 매우 위험한 행위”라고 강조했다.

이어 “최근에는 직접 현장에 가보지 않아도 지역이나 상권 현황을 실제로 볼 수 있도록 해주는 지도나 로드뷰 서비스가 대중화돼 있다”며 “이를 통해 실제 투자를 해야 할지 말아야 할지를 1차로 판단할 수도 있으니 정보수집에 게을러서는 안 된다”고 조언했다.

그렇다면 구로공단은 어떻게 변했을까.

과거 연기 나는 공장지역에서 현재 이 지역은 중소업체 10만개 이상을 수용하는 아파트형공장 밀집지역인 ‘서울디지털산업단지’로 변신을 하고 있다. 서울 구로·가산동에 198만2000㎡ 규모로 조성됐으며 한국산업단지공단에 등록된 상주 근로자 수만 14만명에 이르는 서울 최대 IT 산업단지로 자리매김했다.

최근 이 지역 상권이 심상치 않다. 해가 갈수록 단지에 입주하는 업체가 늘어나고, 근무자 수도 10만명을 넘어서면서 3대 오피스 상권인 종로·강남·여의도에 준하는 상가·점포가 속속 모습을 드러내고 있다. 권리금·보증금·임대료도 매년 가파르게 상승 중이다.

상주·유동인구는 종로·여의도·강남에 이어 4번째를 차지할 만큼 늘어나고 있지만, 권리금·임대료 등은 훨씬 싸기 때문이다. 이 일대 상권은 점점 확대되고 있다. 상권을 구성하는 점포들의 수준도 서울 강남 테헤란로와 비슷하다.

한 상가전문가는 “서울디지털산업단지는 예전 구로공단이 있었던 지역이라는 이미지가 아직도 남아있지만 지금은 여의도나 준 강남 상권과 비슷하다고 말할 수 있다”며 “다만 아직도 상권이 형성되는 중이기 때문에 디지털단지 세부지역별 유동인구 경로를 잘 파악한 후 투자해야 한다”고 조언했다.

상권이 확대되고 수준도 높아지다 보니 인근 주택 시세도 상승세다. 이전까진 공장 등 혐오시설이 많고 치안이 좋지 않다는 의식이 있어 주택 시세에도 부정적인 영향을 끼쳤었다.

그러나 LG전자·코오롱 등 대기업의 연구소와 IT(정보기술), 디자인 등 다양한 중소·벤처 기업이 고층의 아파트형공장에 입주하면서 생활환경이 좋아졌다. 현재 가장 많은 사람이 찾는다는 오피스텔 46㎡형은 보증금 1000만원, 임대료는 55만∼65만원 사이가 시세며 원룸은 16.5㎡형이 보증금 1000만원에 임대료가 35만원 수준이다.

아파트 전세도 오름세다. 삼성래미안과 두산위브는 69∼70㎡형이 2억2000만∼2억3000만원 선이지만 매물이 동난 상태다. 경남아파트와 한솔자이도 99㎡∼102㎡가 2억6000만∼2억8000만원이지만 매물을 찾기 어렵다.

한 부동산 정보업체 팀장은 “구로·가산 등 서울디지털산업단지 쪽의 출퇴근 수요 덕분에 인근 광명·시흥 등의 주택시세도 덩달아 오름세”라고 분석했다.

수요가 공급 초과
‘항아리상권’ 주목

구로디지털단지와 함께 ‘항아리상권’도 주목받고 있다. 상가나 오피스텔 등 수익형 부동산 투자자들이나 임차인이 가장 선호하는 상권은 당연 역세권이다. 역세권의 경우 교통이 편리하고 주변 인프라 등 편의시설은 잘 되어있고 임차인의 유치가 수월하며 유동인구가 많아 희망하는 임대수익이 가능하기 때문이다.
하지만 역세권 상가는 분양가가 높고 적지 않은 투자금액이 요구되며 업종간 경쟁도 치열하다. 또한 영업 경험이 적거나 신규 임차인을 만나면 해당 부동산의 가치도 떨어지게 된다.

최근 작지만 알짜 상권으로 불리는 항아리상권에서 물량이 공급되고 있어 투자자들의 관심을 끌고 있다. 위에서 말하는 항아리상권이란 특정 지역에 상권이 한정돼 더 이상 팽창하지는 않지만 소비자들이 다른 지역으로 빠져나가지 않는 상권을 말한다. 다른 말로 섬상권 또는 저수지상권으로 표현하기도 하는데 물이 넘치는 항아리처럼 수요가 항상 공급을 초과한다는 뜻이다. 잘 알려지지는 않은 상권이지만 임차인이나 실수요자들이 역세권만큼 선호하는 상권인 셈이다.

지금은 높은 권리금으로 잘 알려져 있지만 강남 신사동의 가로수길 상권이나 흑석동 중앙대 상권처럼 ‘흙속의 진주’처럼 묻혀 있다가 입소문을 통해 부각 받는 상권들이 항아리 상권들이다.

하지만 투자를 고려할 경우 몇 가지 주의점이 있다. 항아리상권은 외부 인구에 의존하기보다는 배후세대에 의존하는 상권인 만큼 배후세대의 입주율이나 주거 선호도를 잘 따져봐야 한다. 같은 상권에 있는 상가라도 입지에 따라 향후 가치가 달라지는 만큼 인근에 집객효과가 있는 주동선상에 있는지 따져본 후 투자에 임해야 한다.

장경철은?

- 스피드뱅크, 조인스랜드, 닥터아파트 부동산칼럼니스트
- 조선일보, 중앙일보, 동아일보, 매일경제, 한국경제 부동산 기사 제공
- 프라임경제 객원기자
- 한국창업부동산정보원 이사