추석연휴가 끝나고 가을 분양 성수기에 접어들면서 수익형 부동산 분양대전이 본격적으로 시작되고 있다. 여기에 글로벌 금융위기로 인한 증시불안 요소로 실물자산에 대한 관심이 높아지고 있는 것도 수익형 부동산이 관심을 끄는 주요 이유 중 하나다. 2008년 금융위기 이후 부동산 투자패턴도 바뀌고 있는 것 역시 임대형 부동산이 인기를 끌고 있는 이유로 꼽힌다.

상가·오피스텔·도시형 생활주택 인기 꾸준
1~2인 수요 겨냥…가을 성수기 물량 ‘풍년’

대표적인 수익형 부동산 상품을 꼽으면 당연 상가, 오피스텔, 도시형 생활주택이다. 오피스텔이나 도시형 생활주택이 1∼2인 임대수요를 겨냥해 인기가 높다면, 수익형 부동산의 원조인 상가는 주거 선호도가 높은 지역을 중심으로 주목을 받는 상품이다.

“상가, 투자범위
포커스 맞춰야”

먼저 상가는 입지와 배후수요에 따라 수익률은 물론 향후 보유가치에서 큰 차이가 나게 된다. 상권이 검증된 지역이라면 안정적인 임대수익 창출에 부수적으로 가치 상승 가능성이 높기 때문이다.

한 부동산 전문가는 “무분별한 투자보다는 특히 상가 투자의 경우 선호하는 상품으로 투자 범위의 포커스를 맞춰야 한다”며 “수익형 부동산에서 안정적인 수익을 위해서는 임대수요가 풍부한 지역을 타깃으로 해야 하며 현장에서 주어지는 혜택보다는 개발호재가 풍부해 향후 발전가능성이 있는 지역인지 따져보고 임차인이 선호라는 입지인지도 살펴봐야 한다”고 말했다.

상가업계에 따르면 이남건설은 서울 서초구 서초동 지하철 강남역 역세권에 고급 주상복합 상가인 서초 한일유앤아이(02-2052-6225) 회사보유분을 특별 분양하고 있다. 지하 2층∼지상 3층 총 5개층 88개 점포로 이루어져 있는데 현재 브랜드 커피전문점, 음식점, 편의점, 부동산사무실 등을 비롯한 근린생활이 입점해 운영 중이다.

이번에 분양을 실시하는 점포는 총 38개로 분양가는 지하 2층∼지상 1층 기준으로 3.3㎡당 1200만∼6900만원대다. 현재 주변에서 분양중인 상가에 비해 30∼40% 저렴한 분양가로 공급해 상가 투자자들의 관심을 끌고 있다. 지하철 2호선 강남역과 9호선 신논현역이 걸어서 7분·2분 거리며 오는 2011년 신분당선 개통시 트리플 역세권이 된다. 주변에 교보타워 등 업무지역이 밀집되어 있다.

대우건설은 판교역 인근에서 푸르지오 월드마크(031-711-3200) 상가를 분양한다. 지하 1층∼지상 2층의 스트리트형 상가로 올해 10월 개통 예정인 판교역 앞에 자리 잡고 있다. 판교역세권 중심사거리 코너와 3개의 도로에 접하는 삼면 스트리트형 상가로 주변 아파트 거주자 출퇴근 유동인구가 통과하는 길목 상가의 장점도 누릴 수 있다.

테라스 상가, 대형 주차장 등 각종 편의시설을 갖췄다. 금융, 전시, 판매, 클리닉 등 대형 고급 점포 입점이 가능하다. 중도금 30% 무이자 혜택도 적용된다. 입주는 2013년 6월이다.

주거 선호도가 높은 은평뉴타운과 광교신도시에서도 상가가 분양 중에 있다. 구파발역과 은평뉴타운의 1·3지구를 연결하는 길목에 위치한 에코테라스(1577-2449)는 연면적 1만5764.23㎡, 지하 4층∼지상 3층 규모로 조성된다. 지하 1층∼지하 4층에는 230여대의 차량을 주차할 수 있는 주차전용공간이 마련된다.

상가 1∼3층에 들어서는 매장의 전용률은 1층 91%, 2∼3층 83% 등으로 구성됐으며 최고 층고는 6ｍ다. 1층 일부 매장에는 7.2㎡, 2∼3층 전 매장에는 29㎡ 이상의 테라스를 무상 제공한다. 3층은 최대 165㎡의 테라스 면적이 포함됐다. 완공은 2012년 2월로 예정됐다.

경기 수원시 영통 광교신도시 근생 5-3블록에선 에듀프라자(031-917-9000)가 분양 중이다. 지하 3층~ 지상 5층 총 40개 점포, 연면적 7662.74㎡ 규모로 3.3㎡당 분양가는 지상 1층 기준으로 1900만∼3580만원선이다. 사업지는 광교신도시 내 교육복합시설인 에듀타운 내 있으며 신분당선 연장선 도청역이 인접한 곳이다. 시행은 믿음씨앤디, 시공은 우성개발, 자금관리는 생보부동산신탁이 맡았다. 2012년 12월 준공 예정이다.

복합상가로는 서울 송파구 문정동 400-7일원 송파푸르지오시티(02-416-4400)가 분양 중에 있다. 지하 5층∼지상 15층 50개 점포, 연면적 8만5402.96㎡ 규모다. 3.3㎡당 분양가는 지하 1층 505만∼1110만원선, 지상 1층 2530만∼5234만원선, 지상 2층 1207만∼1867만원선이다.

오피스텔 4000실
생활주택 6000실

지하철 8호선 문정역과 장지역 더블역세권 상가로 KTX수서역(2014년 예정)과 수서역세권 복합개발(2018년 예정)에 따른 교통거점으로서의 역할이 기대된다. 가락시장 현대화사업, 제2롯데월드, 위례신도시 등 주변 초대형 개발호재들도 눈에 띈다. 시행은 한국자산신탁, 시공은 대우건설이 맡았으며 2013년 8월 준공 예정이다.

지하철과 직접 연결되는 상가들도 분양에 돌입한다.
GS건설은 서교자이 상가인 웨스트밸리를 분양할 예정이다. 지하철 2호선·6호선 환승역인 합정역과 집적 연결되며 지하 2층에 홈플러스가 입점이 확정되었다.

경기 고양시 일산동구 백석동 1242번지에선 고고플레이스가 임대 분양 중에 있다. 일산 최초 터미널 복합쇼핑몰로 일산의 랜드마크적인 새로운 상업중심지를 만들어 갈 것으로 기대된다. 종합터미널 뿐만 아니라 지하철3호선 백석역까지 바로 연결되어 교통 접근성이 매우 우수하다. 시행은 골든핏, 시공은 현대엠코가 맡았으며 2011년 10월 준공 예정이다.

상가 외 오피스텔과 도시형 생활주택, 오피스 등도 수익형 부동산의 대표주자로 떠오르면서 꾸준한 인기를 얻고 있다. 1∼2인 가구 증가와 가을 주택 전세난이 맞물리면서 소형주택의 수요가 넘치고 있는 가운데 특히 정부에서도 주택 임대 사업자에게 세제혜택을 주고 있어 투자자들의 관심이 높아지고 있다.

상권 검증 지역 안정적 수익 창출
부수적으로 가치상승 가능성 높아

한 부동산 정보업체에 따르면 연말까지 서울·수도권에서 오피스텔 4000여실, 도시형 생활주택 6000여실이 분양될 예정이다. 이중 한국토지주택공사(LH)가 분양하는 단지 내 상가는 성남 판교·도촌지구, 세종시 첫마을 등지에서 210개 점포가 나온다.

임대수입과 함께 시세차익도 기대한다면 도심 오피스텔이 유리하다. 주거용이나 오피스용으로 매입하려는 수요가 꾸준하기 때문이다. 최근 1인 창조기업 등 소형 법인이 급속도로 늘고 있어 소형 오피스 시장도 활기를 띄고 있다. 지난 3월 ‘1인 창조기업 육성에 관한 법률’이 국회 본회의를 통과해 1인 기업 증가세는 두드러질 전망으로 이는 소형 오피스 임차 수요 증가로 이어질 수 있다고 업계는 보고 있다.

2008년 금융위기 이후 기업 경기가 별로 호전되지 않으면서 비용 절감 움직임이 커지는 것도 이유다. 소형 오피스는 오피스텔과 비교해 화장실과 주방 공간 등이 없다 보니 같은 면적이라도 사무 공간을 넓게 사용할 수 있다.
한 부동산 전문가는 “소형 오피스는 실당 개별 분양하는 투자상품으로 최근 1인 기업 육성 등 정부 정책과 맞물려 향후 수요가 커질 수 있다”며 “임차 수요가 꾸준하다는 점도 소형 오피스가 투자재로서 갖는 장점”이라고 말했다.

하지만 거래가 쉽지 않아 환금성이 낮고 상품 자체가 경기 혹은 정부 정책과 밀접한 관련이 있는 점은 염두에 둬야 한다는 지적이다. 이 전문가는 “다만 임차 수요는 많은 대신 매수 수요가 별로 없어 환금성이 낮고 아파트와 달리 시간이 지날수록 가치가 떨어진다”며 “경기 상황에 따라 수요 변동 폭이 크다는 점도 부담이 될 수 있다”고 설명했다.

건설업계는 소형 오피스에 대한 수요 확대를 겨냥해 도심을 중심으로 공급을 늘리고 있다. 경기 안산시 단원구 고잔동 541-4 월드코아 7층에 수익형 부동산인 오렉스빌(031-403-4334)이 분양 중에 있다. 소호인을 위한 도심형 오피스로 각종 오피스 업무를 겸할 수 있는 럭셔리 서비스 라운지를 제공하고 있다. 넓고 럭셔리한 공용시설을 완비했으며 복층형 구조로 넓은 실내공간을 활용할 수 있게 되어 있다.

게다가 각 호실에 주방, TV, 냉장고, 드럼세탁기, 쿡탑 등이 있어 풀옵션으로 제공이 된다. 4호선 중앙역·신안산선 환승역 등 교통편이 우수하며, 서울예술대학·한양대·안산공과대학 등 대학가 수요도 풍부하다.

신우R&D건설은 1·5호선 환승역세권인 신길역 초역세권 도시형 생활주택(70세대), 오피스텔(22실)로 구성된 수익형 부동산 여의도의 아침(02-833-5156)을 분양 중이다. 1·5호선 환승역세권과 30ｍ거리에 있고, 바로 앞 17개 노선의 버스가 다니는 버스정류장, 여의도까지 걸어서 불과 5분 정도밖에 걸리지 않는다.

대학가 수요도 있다.
일성건설은 경기 성남시 수정구 태평동 경원대 근처에 도시형 생활주택 일성오퍼스원(1577-1251)을 분양하고 있다. 전용면적 15∼32㎡의 149채로 이뤄졌으며 지하 1층∼지상 2층엔 다양한 편의시설과 함께 휴식공간으로 쓰일 정원도 마련된다. 분당선 경원대역이 인접해 있으며 경원대·동서울대·을지대·신구대·한국폴리텍1대 등 대학가가 형성되어 있다.

경기도 부천시 원미구 중동 1152번지에선 도시형 생활주택 파크스퀘어(032-329-9517)가 분양 중이다. 지하 2층∼지상 10층 규모로 8∼10층 도시형 생활주택 1차 138세대, 6∼7층 2차 92세대 총 230세대를 공급 예정에 있다.

“경기 상황에 따라
수요 변동폭 크다”

사업지가 위치한 부천은 서울과 인접하며, 2012년 7호선 개통 예정으로 더욱 관심을 받고 있는 도시다. 그중에서도 부천 중동 신도시의 중심 인프라를 갖춘 소형 임대 건물의 경우 공실률이 제로에 가까울 정도로 수요가 많다. 파크스퀘어는 부천시청과 3만8000여평의 중앙공원 바로 옆에 인접해 최고의 조망권을 확보함은 물론 현대백화점, 롯데백화점 등 대형 백화점과 이마트, 홈플러스 같은 대형마트가 5분에서 10분 정도의 도보거리에 위치하고 있다. 2012년 3월 입주 예정이다.

서대문구 대현동 이화여대 주변에선 이대역 마에스트로가 분양 예정에 있다. 지하철 2호선 이대역에서 100ｍ 정도 떨어진 단지로 전용면적 12∼13㎡의 54채로 이뤄졌다. GS건설도 하반기에 대현동 이화여대 근처에서 도시형 생활주택 92채와 오피스텔 166실을 선보일 예정이다. 대우건설은 10∼11월 서울 서대문구 대현동 신촌역 푸르지오시티(342실)를 준비 중이다.

장경철은?

- 스피드뱅크, 조인스랜드, 닥터아파트 부동산칼럼니스트
- 조선일보, 중앙일보, 동아일보, 매일경제, 한국경제 부동산 기사 제공
- 프라임경제 객원기자
- 한국창업부동산정보원 이사