여당이 6·13지방선거에서 압승을 거두면서 문재인정부의 부동산 규제가 탄력을 받을 전망이다. 올해 들어 쏟아진 정부의 초강력 규제에 부동산 시장은 서울 강남권과 지방에서 약세를 보이고 있다. 이어 정부가 이달 중 보유세 개편안을 발표하면 부동산 시장은 더욱 침체될 전망이다.
수도권 시·도지사 당선자들의 면면도 개발보다 주거안정에 방점을 찍고 있어 주택시장의 분위기 반전을 기대하기는 어려워 보인다.
반면 수익형 부동산 시장은 지방선거 이후 활기를 찾을 것으로 보인다. 규제의 대부분이 주택시장을 겨냥하고 있는 데다 금리가 여전히 저금리를 보이고 있기 때문이다. 특히 남북화해무드, 교통호재, 테크노밸리 효과 등 3박자 대형호재로 경기 북부 및 서울 강북 수익형 분양단지 주목을 받을 것으로 보인다.
개발보다
주거안정
남북 정상회담과 북미 정상회담의 연이은 성공적인 개최로 남북 관계가 빠르게 개선될 조짐을 보이면서 수도권 북부 지역과 서울 강북에 대한 개발 기대감이 어느 때보다 높다. 한반도 지정학적 리스크가 해소되면서 그동안 개발 대상과 투자자들에게 소외됐던 접경 지역 개발 가능성이 커질 것으로 예상되기 때문이다. 이들 지역에서 새로 분양되는 수익형 부동산에 대한 관심도 어느 때보다 높아 주목된다.
업계에 따르면 이달부터 8월까지 3개월간 북한 리스크로 등으로 저평가됐던 경기도 고양시, 파주시, 김포시, 양주시, 의정부시 등에 4000가구 규모의 아파트 및 오피스텔이 분양을 앞두고 있는 것으로 나타났다. 남북 경협이 본격화하고 북한 접경지역 개발이 활기를 띠면 수도권 북부 부동산 시장은 주목받을 수밖에 없다. 남북관계 개선으로 저평가된 수도권 북부지역 부동산에 대한 인기가 높아질 가능성이 크다.
교통호재와 일자리 창출을 위한 테크노밸리 사업도 경기 북부 수익형 부동산의 관심을 높이는 견인 역할을 하고 있다. 실제 고양시와 파주시는 GTX A노선, 신분당선 연장 사업, 김포시는 김포도시철도 개통, 의정부와 양주시는 GTX C노선, 7호선 연장 사업 등 대형 교통호재가 있다.
국가안보와 각종 중첩규제로 낙후됐던 경기북부가 ‘테크노밸리’바람에 힘입어 성장 가도가 전망된다. 경기도에 따르면 도내에는 지난 2005년 성남 판교테크노밸리를 시작으로 현재까지 경기 남부와 서부, 동부, 북부 등 권역별로 총 7개의 테크노밸리가 조성돼 운영 중이다.
경기북부의 경우 지난 2015년 북부 1차 테크노밸리(고양일산 테크노밸리)에 이어 지난해 11월 북부 2차 테크노밸리 조성(양주시 남방동·마전동과 구리시 사노동·남양주시 퇴계원리 일원)에 본격 돌입, 북부지역이 신성장 동력을 확보해 경기도 발전을 이끌 주체가 될 것이라는 기대감이 모아지고 있다.
여당 압승으로 정부 규제 탄력
주택 위축… 수익형 활기 전망
북부 2차 테크노밸리는 동시선정으로 양 지역의 각기 다른 강점이 시너지를 발휘할 것으로 기대된다. 각종 규제로 개발이 어려웠던 경기북부 경제발전의 가장 밝은 빛이 될 것으로 보인다. 경기도는 “경의선축(고양), 경원선축(양주), 경춘선축(구리·남양주) 등 권역별로 테크노밸리가 들어서게 되는데 경기도를 이끌어나갈 양대 성장축으로 육성하겠다”고 밝힌 바 있다.
통일을 대비한 유망한 투자처로 서울 강북지역이 거론되고 있다. 직접적인 수혜지역은 아니지만 경제협력 구역을 만들면 그 지역뿐만 아니라 인근 지역의 집값도 오를 수 있어서다. 무엇보다 이들 지역이 수혜 부동산으로 꼽히는 이유는 서울과의 접근성 때문이다.
따라서 북한과 경제적 교류가 가능해지면 결국 경제의 중심이자 수도인 서울 부동산이 가장 크게 오를 것이라는 전망이다. 실제 분단 독일은 여행 자유화 초기에 동독의 낙후한 사회 기반시설에 돈이 몰렸지만, 이후 생활 인프라와 일자리가 풍부한 서독으로 인구가 이동하면서 수도를 중심으로 서독 집값이 가파르게 올랐다.
동독과 서독
독일 보니…
인구 유입이 늘면서 아파트, 오피스텔, 도시형 생활주택 등 임대가 가능한 주거 시설의 가치가 뛴 것이다. 다만 전문가들은 ‘통일 호재’를 노리기까지 대내외적인 변수가 커 불확실성이 높은 만큼 신중한 접근이 필요하다고 조언한다.
한 부동산 전문가는 “최근 남북 평화 분위기가 무르익으면서 기업투자와 인프라 구축이 되면 일자리 창출 등으로 경기 북부와 서울 강북에 인구가 유입돼 임대용 부동산 시장이 활기를 띨 것으로 보인다”며 “하지만 남북관계가 화해무드 조성까지는 아직은 더 지켜봐야할 부분이 있고, 투자 열기를 이용한 가격 거품이 있을지 몰라 신중할 필요는 있다”고 말했다.
다음은 지방선거 이후 눈길 가는 경기 북부·서울 강북지역 수익형 부동산.
▲김포 경동 미르웰시티(상가)= 경동건설산업은 김포 한강신도시 장기동 내 최대 규모의 지식산업센터&상가 복합건물인 ‘경동 미르웰시티’지원상가를 분양한다. 시공은 신세계건설에서 맡았다. 연면적 7만2526.83㎡, 지하 3층~지상 7층, 1개동 규모의 지식산업센터와 투자자와 임차인 선호도가 높은 1층에만 공급되는 근린생활시설로 구성될 예정이다. 지원상가는 총 67개 점포, 총 전용면적 3431㎡. 3.3㎡당 분양가는 2400만~2700만원(부가세별도)선으로 계약금 10%에 중도금 30% 무이자 혜택이 주어진다.
개발호재도 풍부하다. 도시기본계획에 따른 한강시네폴리스 조성사업은 물론 종합스포츠타운, 공해업종 분리를 위한 산업단지 건설, 아트빌리지 조성사업 등이 단지 주변에서 추진 중이다. 최근 지식산업센터 내 상가는 소비력이 좋은 기업 근무자들이 주로 이용하기 때문에 상권이 활기를 띨 가능성이 크다. 또한 주변에 대단지 아파트가 있거나 역세권에 위치하고 있으면 배후수요 및 유동인구까지 잡을 수 있어 투자가치가 더 높다고 볼 수 있다.
▲의정부 노블리안시티스타(도시형 생활주택, 오피스텔)= ‘의정부 노블리안시티스타’는 의정부중앙역에서 도보 10초대의 초역세권 아파트로 의정부역과도 가까워(도보 7분) 향후 의정부 교통 개발 사업의 수혜지가 될 전망이다. 도시형생활주택 261세대, 오피스텔 34실, 근린생활 4호로 구성되는 이 아파트는 최근 늘고 있는 1~2인 가구가 수요에 맞춰 소형 타입 위주로 구성된다.
공동주택(도시형생활주택)은 A-type(전용 22.93㎡) 169세대, B-type(전용 26.53㎡) 15세대, C-type(전용 46.49㎡) 77세대 등 총 3가지 타입으로 공급된다. 1.5룸(분리형)과 2룸 등의 평면으로 구성된다. 분양가는 ▲28.11㎡(1.5룸) 9000만~1억1500만원 ▲56.78㎡(2룸) 1억6000만~1억9000만원 선에 형성돼 있다. 계약금 10%에 중도금 60% 무이자로 초기 투자 부담을 낮췄으며 10년간 임대수익을 보장한다.
남북화해무드, 교통호재, 테크노밸리 효과
3대 대형호재 경기 북부·서울 강북 주목
▲동대문 롯데 피트인(상가)= 서울시 중구 을지로 6가 21-31번지에 ‘동대문 롯데 피트인’상가가 분양 중이다. 연면적 3만9326.32㎡, 지하 6층~지상 13층 규모에 2·4·5호선 트리플 역세권인 동대문역사문화공원역과 직접 연결되는 초역세권 입지를 자랑한다. 층별 MD를 살펴보면 지하 6층~지하 4층은 주차시설, 지하 3층~지하 1층은 수선·편의점, 유니클로, 스포츠·슈즈, 1~3층은 여성패션, 4층은 남성패션 5~6층은 한류패션, 7~8층은 전문식당가, 9~ 13층은 사무실로 구성된다.
거품 주의보
더 지켜봐야
분양대상은 지하 2층~지상 4층으로 분양가는 1억2600만~ 1억 8600만원선이다. 20년간 대기업(롯데자산개발이 20년간 임차인으로 건물전체를 운영관리함)에서 보장한다. 계약금 20%, 중도금 20%, 잔금 60%다. 상가가 운영 중에 있어 투자와 동시에 수익이 발생한다.
▲명동 엠퍼스트 플레이스(오피스텔)= 강산건설은 서울 중구 명동에 자리하는 오피스텔 ‘명동 엠퍼스트 플레이스’를 분양 중이다. 이 오피스텔은 95%가 소형평형과 전용률 평균 54.6%선으로 이루어져 있다. A1~3, B, C, D의 총 6개 타입으로 구성된다.
국토교통부 실거래가 자료에 따르면 지난 2013년 입주한 충무로 인근 ‘엘크루메트로시티’는 전용 26㎡가 2억5000만원, 전용 28㎡은 전세 2억원에 거래됐다. 임대수요도 보증금 1000만원, 월임대료 90만~100만원 수준으로 시세와 임대료 모두 높은 수준을 기록하고 있다. 계약금 10%에 중도금 60% 무이자로 초기 투자 부담을 낮췄으며 10년간 임대수익을 보장한다.
