[Q] A는 건물 소유자 B로부터 같은 건물 1층에 있는 점포를 보증금 2500만원, 월차임 187만원, 관리비 16만4800원, 임대차기간 2년으로 정하여 임차했습니다. 그 무렵 A는 B에게 보증금을 지급하고 사업자등록과 함께 점포를 인도받아 부동산중개업소를 운영하면서 임대차계약을 갱신해왔습니다. 그러던 중 C가 이 사건 건물에 관한 경매절차서 이 사건 건물을 낙찰 받아 소유권을 취득했는데, A는 전 임대인인 B에게 차임과 관리비를 연체해오던 중이었고 C가 소유권을 취득한 후에도 계속 차임 등을 지급하지 않았습니다. 이때 C는 A와의 임대차계약 종료 시 임대인 지위 승계 이전에 발생한 A의 연체차임과 관리비 등을 모두 공제하고 보증금을 반환할 수 있을까요?

[A] 상가건물 임대차보호법 제3조 제2항은 “임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다”고 정하고 있습니다. 

이 조항은 상가건물의 임차인이 제3자에 대한 대항력을 취득한 다음 임차건물의 양도 등으로 소유자가 변동된 경우에는 양수인 등 새로운 소유자가 임대인의 지위를 당연히 승계한다는 의미입니다. 

이때 소유권 변동의 원인이 매매 등 법률행위든 상속·경매 등 법률의 규정이든 상관없이 이 규정이 적용됩니다. 따라서 경매로 상가의 소유권을 취득한 C는 대항력 있는 임차인 A에 대한 임대인 지위를 승계하게 됩니다.

그런데 임차인이 상가의 소유권이 이전되기 전에 차임 등을 연체한 경우에 양수인이 전소유자에 대한 임차인의 연체차임 등을 임차인에게 직접 청구할 수는 없습니다. 

즉, 채권양도절차가 없는 한 원칙적으로 연체차임 등의 채권이 양수인에게 이전되지 않기 때문에 전임대인만이 임차인에게 연체차임을 청구할 수 있습니다(대법원 2017. 3. 22. 선고 2016다218874 판결).

그렇다면, 질문의 사안과 같이 임차인 A가 전소유자 B에게 연체한 차임 등을 양수인 C가 반환할 보증금서 공제할 수는 있을까요?

대법원은 특별한 사정이 없는 한 전소유자에게 임차인이 연체한 차임 등은 양수인이 반환 할 보증금서 당연히 공제된다는 입장입니다. 그 이유는 일반적으로 임차건물의 양도 시에 연체차임이나 관리비 등이 남아 있더라도 나중에 임대차관계가 종료되는 경우 임대차보증금에서 이를 공제하겠다는 것이 당사들의 의사나 거래관념에 부합하기 때문이라고 합니다.

따라서 질문의 경우, 임차인 A가 전소유자 B에게 연체한 차임 등을 양수인 C가 직접 청구할 수는 없지만, 양수인 C가 임차인 A에게 반환할 임대차보증금에서 당연 공제할 수는 있습니다.

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[김기윤은?]

▲ 서울대학교 법학과 석사 졸업
▲ 대한상사중재원 조정위원