지난해 상가, 오피스텔 등 부동산 증여 거래 건수가 27만건에 육박하면서 사상 최대치를 기록했다. 부동산 거래량은 전년보다 줄었는데 증여 건수는 오히려 늘어난 것이다. 특히 저금리가 이어지면서 상가·건물 등 비주거용 수익형 부동산의 증여가 큰 폭으로 증가한 것으로 나타났다.

#지난해 25년 가까이 운영한 제조업 공장을 정리한 김오성(69)씨는 사장은 고민이 이만저반이 아니다. 5년 전에 세 아들 중 첫째와 막내에겐 수도권 아파트를 한 채씩 증여했다. 사업 문제로 틀어졌던 둘째에겐 아무것도 주지 않았다. 

상가·건물 등
비주거용 상속

그가 사망한 후 형제간에 상속 분쟁이 날 가능성이 커졌기 때문에 김씨는 세무사와 상의 끝에 둘째 아들의 자녀에게 12억원 상당의 상가를 물려주기로 했다. 김 사장은 “더 나이가 들기 전에 자녀를 거치지 않고 손자에게 증여하는 게 절세 효과가 크다고 판단해 이처럼 결정했다”고 말했다.

지난해 주택·토지·상가 등 전체 부동산 거래 건수는 304만9503건으로 2015년(314만513건)보다 2.9% 감소한 반면 증여 건수는 지난 2015년의 25만1323건에 비해 7.2% 증가했다. 부동산 과열기로 불리던 2006년 증여 건수가 19만2361건인 것에 비하면 10년 만에 40  %(7만7111건)나 늘어났다. 2012 년(19만8403건) 이후 4년 연속 증가세가 이어지고 있다. 특히 지난해 증여는 부동산 거래가 감소했음에도 불구하고 늘어난 것이어서 더욱 눈길을 끈다.

이처럼 최근 들어 증여가 지속해서 증가 추세를 보이는 이유는 자녀나 배우자 등에게 부동산을 물려주는 절세 수단으로 활용할 수 있기 때문이다. 증여와 상속세율이 동일하지만 자녀 등에 부동산을 증여한 뒤 10년이 지나면 해당 부동산은 추후 상속 대상에서 제외되기 때문에 그만큼 상속세 부담이 줄어드는 효과도 있다. 이런 이유로 최근 은퇴한 60~70대 자산가들 사이에는 30~40대 자녀들에게 ‘10년 증여 플랜(plan)’을 짜고 사전 증여를 하는 경우가 늘고 있다.

세무 전문가는 “사전 증여를 할 때 상속세와 동일한 세율의 증여세를 내게 되지만 10년 뒤 대체로 부동산 가격이 오른다고 보면 10년 전 가격으로 세금을 납부하는 것”이라며 “설령 10년을 못 채우고 부모가 사망해 상속 재산에 포함되더라도 증여 시 금액을 취득가액으로 보기 때문에 상속세를 줄일 수 있어 증여를 절세 수단으로 활용하려는 인식이 과거에 비해 많이 확산된 것”이라고 설명했다.

상속재산이 30억원을 넘어서는 경우 50%의 누진세율이 적용되기 때문에 이를 피하기 위해 고액 자산가들이 사전 증여를 하는 경우가 많은 것으로 업계는 보고 있다. 한국의 상속·증여세는 5단계 누진세율이 적용된다. 1억원 이하의 상속은 과세표준의 10%를 징수하지만 30억원을 넘어서면 세율이 50%에 달한다.

우리나라 상속세 최고세율은 경제협력개발기구(OECD) 회원국 가운데 일본 다음으로 높다. 따라서 체계적인 절세전략을 짜야만 세금 폭탄을 피할 수 있다. 단 상속재산이 10억원이 넘을 때 해당되는 사항이라 10억원 미만이라면 일괄공제나 배우자상속공제 등 다양한 공제제도를 활용하면 상속세 부담이 거의 없다.

지난해 부동산 증여 사상 최대치
거래량 줄었는데 오히려 늘어나

상가나 오피스텔 같은 수익형 부동산 증여는 전통적인 절세방안으로 부동산은 시가를 원칙으로 평가한다. 하지만 상가나 오피스텔은 비슷한 매물을 찾기 어려워 거래가격의 70~80% 수준인 공시지가를 쓰기 때문에 세금 부담이 낮아진다. 

자산가들은 자녀에게 수익형 부동산을 증여할 때는 입지보다는 임대수익률을 따진다. 매달 꼬박꼬박 나오는 임대료는 자녀들 노후 자금에 유용할 뿐 아니라 상속세 재원으로 쓸 수 있기 때문이다. 이때 채무도 함께 물려주는 부담부증여를 하면 세금을 더 낮출 수 있다. 

예를 들면 부모가 10억짜리 상가를 분양받을 경우 4억원의 대출금까지 자녀에게 증여할 경우 증여세는 대출금을 뺀 나머지 6억원에만 과세된다. 또 자녀는 증여받은 상가에서 임대료를 받아 대출금액을 갚으면 된다. 

한 부동산 전문가는 “증여가 자산가들 사이에서 인기가 좋은 이유는 상속보다 다양한 이점이 있기 때문인데, 특히 수익형 부동산을 통한 증여가 주목을 끄는 이유는 아파트와 현금 증여와 달리 절세효과가 높고 월세 수익도 얻을 수 있기 때문”이라고 말했다. 다음은 증여 세테크로 눈길 끄는 수익형 부동산.

상속세 최고세율
OECD 일본 다음

▲명동 엠퍼스트 플레이스(오피스텔)= 강산건설은 서울 중구 명동에 자리하는 오피스텔 ‘명동 엠퍼스트 플레이스’를 분양 중이다. 95%가 소형평형과 전용률 평균 54.6%선으로 이루어져 있다. A1~3, B, C, D의 총 6개 타입으로 구성된다. 트리플역세권으로 서울 2호선 을지로3가역, 3·4호선 충무로역, 4호선 명동역을 도보로 이용할 수 있다. 다양한 광역버스노선이 지나는 입지로 서울은 물론 수도권으로 빠르게 이동할 수 있다. 

주변으로 다양한 생활인프라도 구축돼 있다. 롯데백화점, 신세계백화점, 밀리오레, CGV, 국립극장 등 다양한 쇼핑·문화시설이 인접해 있다. 중부경찰서, 백병원 등도 인근에 위치해 있다. 특히 풍부한 배후수요 확보도 눈여겨볼 만하다. 반경 1.5㎞ 내 업무종사자 기준 오피스텔 수가 불과 0.005실인 곳에 자리해 희소가치가 돋보인다. 대신증권, 미래에셋, 유안타 증권, 금융업밀집지구와 4만여 사업체가 모여 있는 중소기업밀집지구의 근무인원 약 30만명을 배후수요로 두고 있다.

명동을 방문하는 관광수요까지 흡수 가능해 공실우려가 적다. 국토교통부 실거래가 자료에 따르면 지난 2013년 입주한 충무로 인근 ‘엘크루메트로시티’는 지난 5월 전용 26㎡가 2.5억원, 전용 28㎡은 전세 2억원에 거래됐다. 임대수요도 보증금 1000만원, 월임대료 90만~100 만원 수준으로 시세와 임대료 모두 높은 수준을 기록하고 있다. 계약금 10%에 중도금 60% 무이자로 초기 투자 부담을 낮췄다. 게다가 일부세대의 조망이 남산타워 조망이라 로맨틱과 서울 최고의 야경을 집 안에서 힐링 프리미엄을 갖췄다.

▲의정부 노블리안시티스타(도시형생활주택·오피스텔)= ‘의정부 노블리안시티스타’는 의정부중앙역에서 도보 10초대의 초역세권 아파트로 의정부역과도 가까워(도보 7분) 향후 의정부 교통 개발 사업의 수혜지가 될 전망이다. 도시형생활주택 261세대, 오피스텔34실, 근린생활 4호로 구성되는 아파트는 최근 늘고 있는 1~2인 가구가 수요에 맞춰 소형 타입 위주로 구성된다. 

공동주택(도시형생활주택)은 A-type(전용 22.93㎡) 169세대, B-type(전용 26.53㎡) 15세대, C-type(전용 46.49㎡) 77세대 등 총 3가지 타입으로 공급된다. 1.5룸(분리형)과 2룸 등의 평면으로 구성된다. 분양가는 ▲28.11㎡(1.5룸) 9000만~1억1500만원 ▲56.78㎡(2룸) 1억6000만~1억9000만원 선에 형성돼 있다. 주차시설은 총 165대가 조성될 예정이다. 전 세대 보안 CCTV와 홈오토메이션 시스템이 도입되며 빌트인 냉장고, 에어컨, 세탁기, 전기쿡탑, 보일러 등 다양한 옵션들이 기본 제공된다. 주요 교통호재로 GTX C노선(예정), KTX 연장(예정), 지하철 7호선, 동부간선도로 지하화 등 개발호재들이 속속 발표되고 있다. 계약금은 10%에 중도금 무이자 60%로 초기 자금부담을 낮췄다.

▲미사역 헤리움 애비뉴어(오피스텔)= 힘찬건설은 경기 하남 미사강변도시 일대에서 오피스텔 ‘미사역 헤리움 애비뉴어’를 분양 중이다. 미사강변도시 중심상업용지 중상 15-3·4블록에 들어선 이 단지는 전용 20~28㎡ 총 684실 규모로 조성된다. 올해 개통 예정인 지하철 5호선 미사역을 걸어서 이용할 수 있고, 2025년 지하철 9호선 연장 사업 완료 시 교통 여건은 더욱 좋아질 전망이다. 올림픽대로, 미사IC, 상일IC 등도 가깝다. 

단지 바로 앞에는 문화와 자연이 결합된 특화거리가 들어선다. 차 없는 보행자 중심도로로 조성될 미사특화거리는 약 800m의 규모로 원형광장과 미사리 라이브 카페촌을 재정비한 카페거리로 재탄생할 예정이다. 특화 거리 주변은 망월천 수변공원, 미사리 경정공원으로 쾌적한 자연환경을 제공한다. 

“체계적인 절세전략 짜야
세금 폭탄 피할 수 있다”

단지 인근에 스타필드 하남, 이마트 하남점이 근처에 위치해 쇼핑·문화생활을 누릴 수 있다. 이 단지는 인근 업무지역 수요자에 맞춘 원룸과 1.5실로 구성됐다. 1~2인 가구에 최적화된 구조로 효율적인 공간 활용이 가능하다. 계약금10%, 중도금 50% 무이자 조건이다. 일부타입에는 스타일러스, 건조기 등도 무상옵션으로 제공된다.

▲현안2지구 퍼스트프라임1(상가)= 경기 하남 현안2지구 근생1블록 1로트에 ‘퍼스트프라임1’이 분양과 임대를 동시에 진행 중이다. 건축면적 239.58㎡, 연면적 984.54㎡로 지하 1층~지상 4층 규모다. 지하 1층은 기계실 및 부속창고로 지상 1~4층은 총 11개 점포로 구성된다. 양면 대로변 상가로 전용률 약 59%며 층별 권장업종으로 지상 1층은 편의점, 약국, 각종 프랜차이즈 업종 등이 지상 2층은 병의원, 지상 3층과 4층은 학원, 독서실 등이 있다. 

두 개의 도로가 교차하는 코너변에 공원과 마주한 하남시 지역 현안 2지구 내 최적의 입지다. 반경 500m 내 7000여 세대 아파트 단지 수요와 신평중, 남현중, 신장고 등 학생수요가 있다. 5호선 연장선인 덕풍역(예정) 등 2지구 내의 개발효과도 있다.

현안2지구 퍼스트프라임은 하남시 현안2지구 항아리 상권 내 유일무이한 상가다. 주변 7000여 세대를 배후로 학원, 병의원 등 생활밀착형 업종들이 강세를 보일 것으로 보인다.  

자산가들 사이
10년 플랜 유행

하남시 현안2지구는 전형적인 항아리 상권 형태이다. 지난해부터 정부의 강도 높은 부동산규제가 이어지며 항아리 상권이 알짜 투자처로 주목받고 있다. 정부가 부동산정책 기조를 유지하며 주택규제가 심해지자 은행이자보다 높은 수익을 기대할 수 있는 상가가 인기인데 특히 배후수요가 풍부하고 고정수요가 확보된 항아리 상권에 투자자의 뭉칫돈이 몰리고 있다.

항아리 상권이란 물이 넘치는 항아리처럼 항상 수요가 넘쳐 공급을 초과한다는 뜻이다. 주로 탄탄한 수요층을 확보할 수 있는 지하철역, 주요시설 이동 관문, 대단지 인근 등 입지적 장점을 갖춘 상권을 일컫는다.