정부가 주택시장에 연이어 강력한 규제를 가하자 수익형 부동산에 관심이 쏠리고 있다. 주택시장 옥죄기가 보유세 카드까지 꺼내들자 피로감을 느낀 부동산 투자자들이 상가나 오피스텔 등 수익형 상품으로 눈을 돌리고 있다.
저금리 기조의 지속으로 은행에 돈을 맡기는 것보다 이율이 높고, 상대적으로 정부규제가 덜한 까닭에 임대수익을 노린 큰손들이 움직이고 있는 것으로 업계는 보고 있다. 정부는 다시 ‘조정대상지역’ 대상으로 다주택자 양도세 중과가 본격적으로 시행하기 시작했다.
양도세 중과
4년 만에 부활
양도세 중과의 경우 지난 2014년 주택거래 활성화를 위해 폐기된 후 4년 만에 다시 부활했다. 주택 2채 이상 보유한 다주택자가 조정대상지역 내 주택(조합원 입주권 포함)을 팔 때 기본 양도소득세율(6~42%)을, 2주택자는 10%포인트, 3주택 이상은 20%포인트를 추가 적용 받아 다주택자의 세 부담이 크게 늘어난 셈이다. 다주택자 양도세 중과 시행 전에도 지난해 8·2대책 발표를 시작으로 청약 규제, 전매제한 강화, 주택대출 강화 등 규제가 연이어 시행돼 왔다.
시세차익을 노린 아파트 투자자들이 안정적인 수익형 부동산에 대한 임대수익으로 눈을 돌린 이유는 또 있다. 집값을 잡겠다는 정부의지에 따라 청약규제·전매제한·주택대출강화 등이 연이어 발표되자 두 손을 들고 위험부담을 피해 수익형 부동산으로 눈을 돌리는 경우가 늘고 있는 것이다.
한국감정원이 공개한 전국 상업·업무용 부동산 거래현황을 살펴보면, 지난해 큰 이슈를 몰고 왔던 8·2대책 규제 발표한 8월부터 12월까지 17만6544호가 거래됐다. 주택 규제가 미비했던 2016년 8~12월 기간에 11만6373호가 거래된 것보다 51.7% 증가했다.
정부 주택시장에 연이어 강력한 규제
피로감 느낀 투자자 수익형으로 눈길
올 1~2월에는 6만2458호가 거래됐는데, 2017년 1~2월 거래된 4만8766호보다 28.07% 늘었다. 주택시장 소비자 심리지수는 크게 낮아졌다.
통계청 주택시장 소비자심리지수 데이터를 보면, 지난해 7월 119.7이었던 심리지수는 8월 113.2로 떨어졌고, 10·24대책 발표 이후인 11월 107.3, 12월에는 102.8까지 하락했다. 올해 2월 111.0까지 올라왔지만, 다주택자 양도세 중과 부활로 인해, 지난해와 마찬가지로 4월 이후 심리지수가 크게 하락할 가능성이 예상된다.
한 부동산 전문가는 “폐지됐던 각종 규제가 다시 부활하고, 현 정부가 과열된 주택시장을 잡기 위해 다양한 규제를 지속적으로 내놓을 것으로 예견되면서 투자자들이 주택을 처분하고 수익형 부동산 시장으로 빠르게 움직이고 있다”며 “특히 서울 등 수도권 중심으로 주택규제가 심하다 보니 이들 지역 수익형 부동산 열기가 살아날 기미가 보인다”고 말했다. 다음은 주택 규제시대에 눈길 가는 수익형 부동산.
▲명동 엠퍼스트 플레이스(오피스텔)= 강산건설은 서울 중구 명동에 자리하는 오피스텔 ‘명동 엠퍼스트 플레이스’를 분양 중이다. 이 오피스텔은 95%가 소형평형과 전용률 평균 54.6%선으로 이루어져 있다. A1~3, B, C, D의 총 6개 타입으로 구성된다. 트리플역세권으로 서울 2호선 을지로3가역, 3·4호선 충무로역, 4호선 명동역을 도보로 이용할 수 있다. 다양한 광역버스노선이 지나는 입지로 서울은 물론 수도권으로 빠르게 이동할 수 있다.
주변으로 다양한 생활인프라도 구축돼 있다. 롯데백화점, 신세계백화점, 밀리오레, CGV, 국립극장 등 다양한 쇼핑·문화시설이 인접해 있고, 중부경찰서, 백병원 등도 인근에 위치해 있다. 특히 풍부한 배후수요 확보도 눈여겨볼 만하다. 반경 1.5㎞ 내 업무종사자 기준 오피스텔 수가 불과 0.005실인 곳에 자리해 희소가치가 돋보인다. 대신증권, 미래에셋, 유안타 증권, 금융업밀집지구와 4만여 사업체가 모여 있는 중소기업밀집지구의 근무인원 약 30만명을 배후수요로 두고 있다.
명동을 방문하는 관광수요까지 흡수 가능해 공실우려가 적다. 국토교통부 실거래가 자료에 따르면 지난 2013년 입주한 충무로 인근 ‘엘크루메트로시티’는 지난 5월 전용 26㎡가 2.5억원, 전용 28㎡은 전세 2억원에 거래됐다. 임대수요도 보증금 1000만원, 월임대료 90만~100만원 수준으로 시세와 임대료 모두 높은 수준을 기록하고 있다. 계약금 10%에 중도금 60% 무이자로 초기 투자 부담을 낮췄다. 게다가 옥상에는 정원이 조성된다. 일부세대의 조망이 남산타워 조망이라 로맨틱과 서울 최고의 야경을 집 안에서 힐링 프리미엄을 갖췄다.
두 손 들고
안전지대로
▲수유역 그랜드파크(오피스텔, 상가)= 서울 강북 최초의 전세대 복층 오피스텔인 ‘수유 그랜드파크’가 분양 중이다. 서울 강북구 미아동 160-14외 4필지로 연면적 6167.03㎡, 지하 1층~지상 20층 규모로 오피스텔 226실, 근린생활시설 2호로 구성된다. 이 지역은 수유 푸르지오시티(2012년) 이후 공급물량이 전무한 공급가뭄지역으로 꼽힌다.
타입은 A~C타입 3가지다. 전용면적기준으로 14.8~18.4㎡(4.48~5.57평)에 복층 서비스 면적을 더하면 22.1~28.4㎡(6.7~8.6평)으로 공간이 확대된다. 2020년 준공예정으로 수유리 최고층 오피스텔로 아파트 30층 높이의 랜드마크의 탄생이 기대된다.
“은행에 돈 맡기는 것 보다 낫다”
임대수익 노린 큰손들 움직인다
4호선 수유역 도보 5분거리, 미아역 10분거리, 우이신설경전철인 화계역이 도보로 이용 가능한 트리플 역세권 입지다. 강북 최초의 복층 오피스텔로 풍부한 임대수요를 자랑한다. 도보권내 성신여대(4000여명), 서울 사이버대학교, 수유 중심상업지역(일일 유동인구 9만여명) 등이 있다. 편리한 생활환경과 쾌적한 자연환경도 우수하다. 수유 중심상업지역, 수유 재래시장, 도보권내 오패산, 강북 구민 근린공원, 4·19 기념공원, 북한산 국립공원 등이 있다.
▲의정부 노블리안시티스타(오피스텔, 도시형 생활주택)= ‘의정부 노블리안시티스타’는 의정부중앙역에서 도보 10초대의 초역세권 아파트로 의정부역과도 가까워(도보 7분) 향후 의정부 교통 개발 사업의 수혜지가 될 전망이다. 도시형생활주택 261세대, 오피스텔34실, 근린생활 4호로 구성되는 이 아파트는 최근 늘고 있는 1~2인 가구가 수요에 맞춰 소형 타입 위주로 구성된다. 공동주택(도시형생활주택)은 A-type(전용 22.93㎡) 169세대, B-type(전용 26.53㎡) 15세대, C-type(전용 46.49㎡) 77세대 등 총 3가지 타입으로 공급된다.
1.5룸(분리형)과 2룸 등의 평면으로 구성된다. 분양가는 ▲28.11㎡(1.5룸) 9000만~1억1500만원 ▲56.78㎡(2룸) 1억6000만~1억9000만원 선에 형성돼 있다. 계약금은 10%에 중도금 무이자 60%로 초기 자금부담을 낮췄다.
주차시설은 총 165대가 조성될 예정이다. 전 세대 보안 CCTV와 홈오토메이션 시스템이 도입되며 빌트인 냉장고, 에어컨, 세탁기, 전기쿡탑, 보일러 등 다양한 옵션들이 기본 제공된다. 주요 교통호재로 GTX C노선(예정), KTX 연장(예정), 지하철 7호선, 동부간선도로 지하화 등 개발호재들이 속속 발표되고 있다.
▲다산 라페온빌(오피스텔)= 남양주시 다산진건지구 업무 1-3블록일대에 ‘다산 라페온빌’이 지하 4층~지상 12층의 오피스텔 140실 근린생활시설로 들어선다. 지상 1층에는 테라스형 상업시설 14실로 구성된다. 2~5층까지 학원, 병원, 연구시설 등 각 층마다 8실씩 다양한 업종이 들어설 예정이다.
스칸디나비아 공간 인테리어와 넓은 통창과 일자형으로 개방감을 확보했다. 기본 제공 품목으로 삼성TV, 빌트인냉장고, 전기쿡탑, 한샘 가구 등 풀퍼니시드 시스템을 적용했다. 첨단 보안 및 소방관리 시스템, 에너지 절감 시스템을 도입했다. 하늘공원을 조성해 생활환경이 우수하다.
지하철 8호선 연장으로 인해 2022년 다산역이 개통될 예정이다. 이로 인해 잠실까지 20분, 천호역까지 12분대다. 서울에서 유입되는 수요까지 증가할 것으로 예상된다.
진건지구는 다산역 역세권과 연계하여 다산마당을 중심으로 상권이 조성된다. 지금지구는 관공서가 밀집한 행정타운으로 조성될 예정이다. 다산신도시는 서울 여의도의 1.64배로 8만6000명의 인구를 수용 가능한 주거단지로 원스톱 자족도시이다. 조경공모를 통한 ‘천년위민도시’컨셉의 생태문화도시로 조성될 계획으로 약 51만평의 공원과 자전거길 등이 있는 생활 최적화된 신도시이다. 다산진건지구는 상업, 업무비율이 3%대로 희소성이 높아 상품가치가 상승된다.
주택 소비지수
하락 가능성도
제2경기북부테크노밸리(다산테크노밸리) 확정 및 그린스마트밸리(진건첨단ITC산업단지)예정, 양정역세권 도시첨단산업단지 예정 등 인근 첨단산업단지 조성으로 젊은 층의 유입이 활발하다. 스타필드 하남의 착공 이후 주변의 아파트 값이 약 20% 상승하여 파급효과가 우수할 전망이다. 현대 프리미엄 아울렛이 2019년 완공예정으로 유동인구 증가가 기대된다.
