[Q] 甲은 건물 1층을 임차해 20년 넘게 떡집을 운영해왔습니다. 그러던 중 건물의 소유주가 바뀌어 새로운 건물주 乙이 임대차계약을 갱신하지 않겠다고 통보했습니다. 甲은 권리금이라도 받기 위해 새로운 임차인을 찾아 나섰고, 권리금 1억원을 내고 새로운 임차인이 되겠다는 丙을 乙에게 소개했습니다. 하지만 乙은 丙과의 임대차계약을 거절하면서 甲을 상대로 가게를 비워달라고 합니다. 그렇다면 甲은 乙에게 권리금 회수기회를 방해했다는 이유로 손해배상청구를 할 수 있을까요?  

[A] 상가건물 임대차보호법은 임차인이 임대차기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 임대인에게 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 이를 거절하지 못하도록 규정하고 있습니다. 다만 이와 같은 임차인의 계약갱신 요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있습니다. 

한편 ‘권리금’이란 임대차 목적물인 상가건물서 영업하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말하는데, ‘권리금 계약’이란 신규임차인이 되려는 자가 기존의 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약을 의미합니다.

이때 상가건물 임대차보호법은 임대인이 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 임차인이 권리금계약에 따라 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하지 못하도록 하고, 이에 위반해 임차인에게 손해를 입힌 경우에는 손해배상을 하도록 규정하고 있습니다.  

그런데 질문과 같이 임대차기간이 5년을 넘게 되어 계약갱신 요구권이 없는 임차인 甲에게도 권리금 회수기회가 보호될 수 있는 것인지 문제됩니다. 

이에 대해 법원은 화폐와 달리 유형자산인 상가건물은 상인이 영업을 하기 위해 투입한 유형·무형의 재산적 가치가 축적돼 가치가 상승하는데, 임대차계약이 종료되면 임차인은 자신의 노력으로 상승한 가치를 상가건물에 온전히 놓아두고 나올 수밖에 없고, 임대인은 이를 독식해 일종의 불로소득을 취하게 되므로 이 같은 배분상황은 정의롭지 못하다는 입장입니다.

따라서 이를 교정하기 위해 상가건물 임대차보호법 제10조의4에서는 임차인의 권리금 회수기회를 보호하는 조항이 신설된 것인바, 그럼에도 불구하고 계약갱신 요구권 조항을 유추적용해 권리금 회수기회의 보호 범위를 5년으로 축소시키는 것은 법률조항의 신설에 담긴 입법자의 의사를 왜곡하는 것이라고 판시했습니다.  

결국 질문의 경우 임차인 甲의 임차기간이 5년이 넘어 더 이상 상가임대차에 대한 계약갱신 요구권이 없다고 하더라도 이와 상관없이 임대인은 여전히 임차인의 권리금 회수기회를 보장해야 하며 이를 위반할 경우 손해배상책임까지 져야 할 것입니다.
 

<02-522-2218·www.lawnkim.co.kr>  

[김기윤은?]

▲ 서울대학교 법학과 석사 졸업
▲ 대한상사중재원 조정위원