[Q] 임차인 A는 B 소유의 상가점포를 임대해 사업자등록을 마쳤고, 임대차계약서상의 확정일자까지 받았습니다. 그러나 영업수익률이 낮아 사실상 폐업한 뒤 A는 C에게 점포를 전대했습니다. 이후 B의 채권자들이 위 상가점포에 대한 경매를 신청해 경매절차가 개시됐는데 이 경우에도 A는 여전히 상가건물임대차보호법상 대항력이 인정돼 우선변제권을 행사할 수 있나요?

[A] 상가건물 임대차보호법에서는 임대차에 관해 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도 및 부가가치세법 제5조, 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조의 규정에 의한 사업자등록을 신청한 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대해 효력이 생긴다고 규정하고 있습니다.

이것을 ‘대항력’이라고 일컫는데 대항력을 갖추고 관할 세무서장으로부터 임대차계약서 상의 확정일자를 받은 임차인은 임대차건물이 경매에 넘어갔을 때 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선해 보증금을 변제받을 수 있는 ‘우선변제권’을 취득합니다.

서울특별시의 경우 4억원 이하, 그 외 지역은 3억원 이하 등 환산보증금 한도가 정해져있으며, 환산보증금 한도 금액 이하인 경우에만 상가건물 임대차보호법의 적용을 받을 수 있습니다.

이때 판례는 사업자등록이 대항력 또는 우선변제권의 취득요건일 뿐만 아니라 존속요건이기도 하므로, 배당요구의 종기까지 존속할 것을 요구하고 있습니다. 그러므로 질문의 경우에 상가점포를 전대한 A가 보증금에 대한 우선변제권을 행사할 수 있으려면 사업자등록 요건을 충족해야 합니다.

대법원 판례는 상가건물의 임차 및 사업자등록을 마친 사업자가 임차 건물의 전대차 등으로 당해 사업을 개시하지 않거나, 사실상 폐업한 경우에는 그 사업자등록은 부가가치세법 및 상가건물 임대차보호법이 상가임대차의 공시방법으로 요구하는 적법한 사업자등록이라고 볼 수 없고, 이 경우 임차인이 상가건물임대차보호법상의 대항력 및 우선변제권을 유지하기 위해서는 건물을 직접 점유하면서 사업을 운영하는 전차인이 그 명의로 사업자등록을 하여야 한다고 판시했습니다. 

따라서 질문의 경우에 A가 사실상 폐업해 그 점포를 C에게 전대한 것이라면, C의 명의로 사업자등록을 적법하게 마쳐야만 A는 상가건물 임대차보호법상의 대항력과 우선변제권을 계속 유지할 수 있을 것입니다.
 

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[김기윤은?]

▲ 서울대학교 법학과 석사 졸업
▲ 대한상사중재원 조정위원