[Q] 저의 소유 토지에 건설사와 공사계약을 통해 상가건물을 완공했지만 공사대금을 일부 지급하지 못해 건설사가 위 상가건물을 점유하고 유치권을 행사하게 됐습니다. 하지만 건설사가 유치권 행사도중 제가 모르게 상가 일부를 임대를 주어 임차인이 건물을 사용하고 있다는 사실을 알게 됐습니다. 이러한 경우에 임차인에게 건물 인도를 청구할 수 있을까요? 또한 유치권자인 건설사에게 대응할 수 있는 방안은 없을까요?

[A] 유치권은 타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자는 그 물건이나 유가증권에 관해 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에는 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 수 있는 권리를 말합니다. 사회서 빈번하게 발생하는 유치권의 예로는 질문과 같은 건물공사대금을 근거로 한 건물 유치권 행사가 있습니다. 

채권자가 유치권을 행사할 경우에 유치권자로서 갖는 권리뿐만 아니라 채무자에게 지켜야 할 의무도 존재하게 됩니다. 구체적으로 유치권자의 의무를 살펴보면 유치권자는 선량한 관리자의 주의로 유치물을 점유해야 하며, 유치물의 보존에 필요한 사용이외에는 채무자의 승낙 없이 유치물의 사용, 대여 또는 담보제공을 하지 못합니다. 

유치권자가 위의 의무를 위반한 때에는 채무자는 유치권의 소멸을 청구할 수 있습니다. 

질문과 같이 유치권자인 건설사가 채무자인 질문자의 동의를 얻지 않고 유치물을 대여해준 경우에는 유치권자의 의무위반이 문제가 됩니다. 

앞서 살펴봤듯이 유치권자는 유치물의 보존행위 이외에 유치물인 상가건물을 자신이 사용하거나 타인에게 임대해주기 위해서는 채무자의 승낙을 얻어야 유치물을 대여해 줄 수 있기 때문에 질문의 건설사는 유치권자의 의무를 위배했다고 할 것입니다.

따라서 질문자는 유치권자의 의무 위반을 근거로 건설사에게 유치권을 소멸을 청구할 수 있으며, 아울러 건물임대로 인한 수익을 부당이득으로 반환 청구할 수 있습니다.

또한 건설사는 채무자의 승낙이 없는 이상 건물을 타인에 임대할 수 있는 권한이 없으므로 건설사와 임대차 계약을 체결한 건물의 임차인은 임대차에 대한 적법한 권원을 갖고 있지 않기 때문에 질문자는 임차인에게 건물의 인도청구를 할 수 있습니다.

<02-522-2218·www.lawnkim.co.kr>

[김기윤은?]

▲ 서울대학교 법학과 석사 졸업
▲ 대한상사중재원 조정위원