정부가 ‘가계부채 종합대책’을 통해 주택시장뿐 아니라 수익형 부동산에도 대출 요건을 강화할 계획을 밝혔다. 그동안 규제와 무관했던 수익형 부동산 투자에 적신호가 커졌다.

최근 정부는 내년 1월부터 신 총부채상환비율(DTI)과 하반기에 총체적 상환능력심사(DSR)가 도입되는 ‘가계 부채 종합대책’을 발표했다. 신 DTI는 현행 DTI와 달리 기존 대출의 원금 상환액도 반영하며, 내년 하반기 도입될 예정인 DSR은 신용대출과 마이너스통장 등 모든 금융권 대출 상환액을 연소득과 비교해 대출 한도를 따진다.

이에 따라 대출요건은 까다로워지고 한도는 줄어들어 주택 구매 시 자금 조달이 어려울 것으로 전망된다. 뿐만 아니라 내년 3월부터 부동산 임대업자 대출에도 여신심사 가이드라인을 도입하기로 했다. 부동산 임대업자의 상환능력을 심사할 때 임대업 이자상환비율(RTI·Rent To Interest)을 산출해 참고지표로 운영하는 등 부동산 임대업자의 대출 요건을 한층 강화할 계획이다. 

부동산 임대업자는 연간 임대소득이 대출이자보다 많아야 신규 대출이 가능해진다. 즉 상가투자나 수익형 부동산 투자로 임대업을 하려는 이들 역시 자금 마련에 어려움이 생기는 것이다.

하지만 주택 시장의 불확실성이 워낙 큰 만큼 상대적으로 규제가 덜하고 안정적인 수익 창출이 가능한 틈새 수익형 부동산의 인기는 계속될 것으로 예상된다. 수익형 부동산 대출 규제에도 시중 유동성이 풍부한 데다 예금금리가 여전히 제자리걸음인 것도 수익형 부동산의 인기를 견인하고 있다. 대표적으로 4가지를 꼽을 수 있는데 ▲중도금 무이자 제공 수익형 부동산 ▲선임대 상가 ▲항아리상권 ▲생활형 숙박시설 등이 있다. 

중도금 무이자

가계부채종합대책, 경제 성장률 3% 달성 등으로 금리인상 직격탄이 다가오면서 수익형 부동산 투자에 적신호가 커지고 있다. 투자처를 잃은 시중 부동자금이 예금금보다 높은 수익형 부동산으로 눈을 돌리고 있다. 중도금 무이자 혜택을 갖춘 단지에 투자자들의 눈길이 쏠리고 있다.

한국은행의 기준금리 인상이 초읽기에 들어가면서 시장 금리도 꿈틀대고 있다. 이미 일부 은행의 주택담보대출 금리는 심리적 저항선인 5%를 돌파한 상태다. 지난 9월 은행의 대출금리 역시 6개월 만에 최고 수준으로 올랐다. 

한은의 ‘2017년 9월 중 금융기관 가중평균금리’자료를 보면, 9월 예금은행 대출금리(신규 취급액 기준)는 연 3.46%로 전월 대비 0.03%포인트 올랐다. 이는 지난 3월(3.48%) 이후 6개월 만에 최고 수준이다. 

아파트 등에 비해 각종 규제가 덜하고 대출이자에 대한 걱정이 없는 ‘중도금 무이자’ 수익형 단지에 수요자들의 관심을 집중되고 있다. 상가, 레지던스, 오피스 등으로 대변되는 수익형 부동산은 아파트와는 달리 청약 규제가 적용되지 않아 중복 청약이 가능하고 전매제한이 없다. 중도금 무이자 혜택을 통해 투자자들은 대출이자 상승에 대한 부담을 덜 뿐만 아니라 대출이자만큼 분양가 인하 효과를 누릴 수 있게 된다. 

쏟아지는 대책들…수익형마저 자물쇠
대출 까다롭고 한도 줄어 투자 빨간불

창원 중동 유니시티의 단지내 상가 ‘유니스퀘어’는 지난 5월 1·2단지 공개 경쟁입찰을 진행한 결과 평균 30대 1의 경쟁률을 기록하며 분양을 마감했다. 최고 낙찰가율은 202%, 최고 경쟁률은 67 대 1로 1단지 217호, 2단지 101호 두 곳에서 나왔다.

이어 6월 실시된 유니스퀘어 3, 4단지의 경쟁률은 평균 24 대 1, 최고 66 대 1을 기록했다. 역시 낙찰가율은 최고 227%, 평균 147%였다. 이 상가는 창원 중동 유니시티 6100가구의 고정수요를 뒀고, 단지 옆 유니시티 어반브릭스, 신세계 복합쇼핑몰(예정) 등 주변 상업시설과 연계해 상권이 조성된다. 계약금 10% 중도금 40% 무이자로 초기 부담을 확 낮췄다. 

SK건설이 지난 8월 서울 마포구 공덕동 아현뉴타운 마포로 6구역에서 선보인 ‘공덕 SK리더스뷰’단지 내 상가는 평균 10 대 1의 입찰경쟁률을 기록했다. 지하 5층~지상 29층, 5개동 규모에 아파트, 오피스, 상가가 들어서는 주상복합 단지다. 

공덕역 초역세권 입지로 지하철 5호선, 6호선, 경의중앙선, 공항철도 등 4개 노선의 유동인구를 아우를 수 있다는 점이 장점으로 부각됐다. 인근에 경의선숲길공원, 마포유수지공원 등이 위치해 더욱 관심을 모았다. 이 단지 역시 계약금 10% 중도금 40% 무이자 혜택이 주어졌다. 

선임대 상가

상가 분양시장에서 ‘선임대 상가’에 대한 인기도 높아지고 있다. 특히 ‘우량 임차인’을 확보한 선임대 상가가 화두고 떠오르고 있다.

우량 임차인이란 경험이 풍부하며 장기간 운영이 가능해 매월 고정적으로 임대료를 납부할 수 있는 임차인으로, 대형 프랜차이즈 업체나 은행과 같은 금융기관, 병원, 기업형 슈퍼마켓 등이 대표적이다. 우량 임차인 확보가 업계 화두로 떠오른 이유는 상가 투자에 있어 임대관리가 중요한 성공 포인트로 자리 잡고 있기 때문이다. 임차인이 돈을 벌어야 임대료를 높게 받을 수 있고 더 나아가 매각 시 시세차익도 누릴 수 있다. 

분양업계도 우량 임차인 확보에 힘을 쏟고 있다. 상가 활성화와 마케팅에 주는 효과도 큰 데다 투자자들의 반응도 좋기 때문이다. 더불어 철저한 상권 검증과 시장 조사를 기반으로 매장을 오픈하는 우량 임차인의 특성상, 상가의 입지도 인정받을 수 있다는 이점이 있다.

한 상가 전문가는 “최근 상가 분양시장에서 우량 임차인 확보가 성공적인 투자의 지름길로 자리 잡고 있다”며 “다만 임차인이 확보 돼 있다 해도 현장방문을 통해 명확한 계약관계나 상권, 입지력 등은 꼼꼼히 따져봐야 한다”고 전했다.

항아리상권

유망한 수익형 부동산으로 ‘항아리상권’도 주목을 받고 있다. 항아리상권은 특정 지역에 상권이 한정돼 소비자가 타 지역으로 빠져나가지 않는 상권을 뜻한다. 대체로 인근에 3천여 세대 이상이 거주하는 아파트들이 밀집해 있고, 기업, 관공서, 학교 등 풍부한 고정 배후수요가 존재해 안정적 수익기반이 확보된 것이 특징이다. 

정부의 강도 높은 주택·부동산 시장 규제로 갈 곳 잃은 뭉칫돈이 항아리상권에 몰려들 것으로 기대되는 이유다. 항아리 상권이 형성 될 것으로 예상되는 지역의 분양성적도 좋았다. 반도건설이 동탄2신도시에서 공급한 분양한 ‘카림애비뉴 동탄’은 반경 800m 안에 4660세대의 배후수요를 갖췄다는 점을 앞세워 한 달여 만에 모든 상업시설이 주인을 찾았다.

생활형 숙박시설

정부가 아파트는 물론 오피스텔에 대한 각종 규제 정책을 내놓자 틈새 투자처인 ‘생활형숙박시설’역시 주목받고 있다. 전매제한 규제가 없는 데다 청약통장도 필요 없고 적게는 1억원대 투자도 가능해 부담이 덜해 투자자들이 몰리며 최근 분양에서 두 자릿수 경쟁률을 이어가고 있다. 

현대산업개발이 경기 남양주 별내택지개발지구에 공급하는 생활형숙박시설 ‘별내역 아이파크 스위트’는 이틀간 청약을 실시한 결과 1100실 모집에 9600건의 청약이 접수돼 평균 경쟁률 8.7 대 1을 기록했다. 

안정적 수익 창출 어디?
공실, 환금성 등 살펴야

74㎡형의 경우 120실 모집에 2760여명이 몰려 경쟁률이 23대1에 달했다. 생활형숙박시설은 ‘레지던스’라고도 불리며 호텔과 오피스텔을 조합한 주거상품으로 숙박업이 가능해 언뜻 보면 호텔과 비슷해 보이지만 내부에는 취사나 세탁시설도 갖춰 오피스텔처럼 주거시설로도 쓸 수 있다. 

생활형숙박시설은 외국인 임대 수요가 증가한 2000년대 초반 인기를 끌었다. 호텔보다 적은 요금에 취사시설까지 갖춰 외국인 선호가 높았다. 그러다 2010년 호텔 업계 반발로 공급이 중단됐다가 2012년 보건복지부가 공중위생관리법 시행령을 개정해 ‘생활형 숙박업’조항을 추가해 법적 지위를 얻게 됐다. 

생활형숙박시설의 장점은 투자 요건이 까다롭지 않다는 점이다. 주택법이 아닌 건축법의 적용을 받기 때문에 분양을 받을 때 청약 통장이 필요 없고 지역 구분도 없어 전국 어디든 누구나 분양 받을 수 있다. 오피스텔은 법 개정에 따라 연말부터 전매제한 규제를 받는 반면 생활형숙박시설은 분양권 전매가 비교적 자유롭다. 

내년 2월 입주를 앞둔 부산시 해운대구 ‘더 에이치 스위트’의 경우 현재 분양권에 평균 1억원 이상의 프리미엄이 형성된 것으로 알려졌다. 분양가도 평형에 따라 1억5000만~4억원 수준으로 서울 일반 아파트보다 투자 부담이 덜하다. 개별 등기가 가능하고 숙박용으로 활용할 경우 ‘주택’으로 분류하지 않아 다주택자 규제를 받지 않는다. 숙박업이 가능하기 때문에 매달 고정적인 월수입을 확보할 수 있다. 다만 공실 위험은 없는지, 환금성은 좋은지 잘 살피고 투자해야 한다.