[Q] 약국 운영을 위해 자리를 알아보던 중 기존에 약국을 운영하던 A가 자신이 임차한 건물의 임차권을 양도받은 후 약국을 운영하라고 권유했습니다. 그 제안을 받아들이고 임차권양도계약과 함께 권리금 4억을 주기로 하는 권리금계약을 체결하고 약국영업을 시작했습니다. 임차권양도계약서와 권리금계약서에는 ‘양도인 A가 저의 임차권행사에 방해되는 사항을 제거할 의무, 건물주와 임차권계약이 정상적으로 체결되지 못할 경우 권리금을 반환한다’는 규정이 있었습니다. 

하지만 영업을 시작한지 6개월가량 지난 후에 임대인이 찾아와 자신의 허락을 받지 않고 약국을 운영하고 있으니 건물을 인도하라는 것입니다. 알고 봤더니 A는 건물주로부터 임차권양도에 대한 동의를 받지 못했던 것입니다. 

결국 계약된 기간만큼 영업을 하지 못하고 임대인에게 건물을 인도하게 됐습니다. A에게 권리금을 돌려달라고 했지만 임차권양도계약과 권리금계약은 별개니 임차권양도를 받지 못했다 하더라도 권리금을 돌려줄 수 없다고 합니다. 권리금을 일부라도 돌려받을 수 없을까요?

[A] 권리금은 상가건물의 영업시설·비품 등 유형물이나 거래처, 신용, 영업상의 노하우 혹은 점포 위치에 따른 영업상의 이점 등 무형의 재산적 가치의 양도 또는 일정 기간 동안의 이용대가이며 권리금 계약이란 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약을 말합니다. 

그렇다면 질문자가 체결하신 임차권양도계약과 권리금계약의 관계에 따라 A에게 권리금을 돌려받기 위한 청구가 가능한지 문제가 됩니다. 

대법원은 임차권양도계약과 권리금계약의 관계에 대해 ‘영업용 건물의 임대차에 수반되어 행해지는 권리금의 지급은 임대차계약의 내용을 이루는 것은 아니고 권리금 자체는 무형의 재산적 가치의 양도 또는 일정 기간 동안의 이용 대가라고 볼 것인바, 권리금계약은 임대차계약이나 임차권양도계약 등에 수반돼 체결되지만 임대차계약 등과는 별개의 계약’이라고 판시했습니다.

그러면서 ‘하지만 두 계약의 체결 경위와 계약 내용 등에 비춰볼 때 권리금계약이 임차권양도계약과 결합해 전체가 경제적·사실적으로 일체로 행해진 것으로서 어느 하나의 존재 없이는 당사자가 다른 하나를 의욕하지 않았을 것으로 보이는 경우에는 그 계약 전부가 하나의 계약인 것과 같은 불가분의 관계에 있다고 봐야 한다’고 판시했습니다.

이같이 임차권양도계약과 권리금계약은 원칙적으로 별개의 계약이지만 임차권양도계약이 없이는 권리금계약이 체결되지 않았을 경우에는 두 계약은 불가분의 관계가 있다고 볼 수 있습니다. 

따라서 질문의 경우 임차권양도를 조건으로 권리금을 지급하는 것이었기 때문에 두 계약은 불가분의 계약이 있다고 볼 것입니다. 또한 임차권양도가 제대로 이뤄지지 않았고 A가 임차권양도계약서상 자신의 채무를 이행했다고 볼 수 없습니다. 그렇기 때문에 질문자께서는 A에게 손해배상청구나 계약위반에 따른 권리금반환을 청구해 권리금을 반환받으실 수 있습니다.

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[김기윤은?]

▲ 서울대학교 법학과 석사 졸업
▲ 대한상사중재원 조정위원