[Q] 사고 싶었던 아파트의 분양권이 매물로 나와 분양권 매매계약을 체결했습니다. 계약금과 중도금을 지급하고 잔금지급일에 금원을 준비하고 분양권 명의 이전을 위하여 매도인과 함께 분양사무실을 찾았지만, 분양권 전매에 아무런 제한이 없음에도 분양사 계약담당자가 분양권 매매에 동의하지 않아 분양권명의를 이전하지 못했습니다. 

이후 매도인은 분양권 명의 변경에 필요한 서류를 제공했지만 분양사가 계속 분양권매매에 동의하지 않아 잔금을 주지 않았습니다. 그러는 사이 아파트가 완공되고 매도인이 자신의 명의로 아파트의 소유권등기를 했습니다. 이러한 경우에 저는 위 아파트를 소유할 수 없는 것인가요?

[A] 분양권 전매는 주택을 분양받은 사람이 그 지위를 다른 사람에게 넘겨주어 입주자를 변경하는 것을 뜻합니다. 한편 분양권 전매는 일부 지역의 경우 주택법에 의해 전매가 제한이 됩니다.

질문의 경우 분양권 전매에는 제한이 없어 분양권을 이전하는 것은 문제가 없을 것으로 보입니다. 다만 분양권 매도인이 분양권 명의 변경에 필요한 서류를 제공했음에도 질문자가 잔금을 지급하지 않은 점을 근거로 매도인이 이행지체를 이유로 분양권 매매계약 해제를 주장할 수 있습니다. 

하지만 매도인이 분양권 명의 변경에 필요한 모든 서류를 지급했다 하더라도 분양사가 뚜렷한 이유없이 명의 이전에 동의하지 않은 이상, 질문자는 명의 변경이 가능할 때까지 잔금이행을 거절할 수 있다고 할 것입니다. 따라서 매도인은 이행지체를 이유로 분양권 매매계약 해제를 주장할 수 없습니다. 

그렇다면 이미 분양받은 아파트의 소유권이 매도인에게 넘어갔음에도 분양권매매계약에 따라 소유권을 이전받을 수 있는지 관해 대법원은 “분양권 매매계약의 주목적은 매수인으로 하여금 분양권에 기한 목적물의 소유권을 취득하게 하는 데 있으므로, 분양권자 명의변경을 함으로써 매매계약의 목적을 달성할 수 있는 경우에 매도인으로서는 분양권자의 명의변경 절차를 이행하면 그 의무를 다한 것이 되고, 매수인 앞으로 분양권자 명의변경이 이루어지지 않고 있는 사이에 매도인이 스스로 분양권을 행사하여 목적물에 관한 소유권을 취득한 경우에는 매수인 앞으로 목적물에 관한 소유권이전등기를 넘겨주는 방법 외에는 매매 목적을 달성하는 방법이 없으므로, 그 분양대금의 청산관계가 남아 있음은 별론으로 하고 매수인에게 목적물에 관한 소유권이전등기절차를 이행할 의무가 있다”고 판시했습니다. 

따라서 질문자는 분양권 매매계약을 근거로 매도인에게 아파트의 소유권을 자신에게 이전등기할 것을 청구해 아파트를 소유할 수 있습니다.
 

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[김기윤은?]

▲ 서울대학교 법학과 석사 졸업
▲ 대한상사중재원 조정위원