[Q] 건물주가 직접 운영하던 상가건물 1층 식당자리에 대해 임대차 계약을 체결했습니다. 임대차 계약을 체결하면서 임대인이 권리금을 요구하여 권리금계약을 별도로 체결, 권리금을 지불했습니다. 이후 이 건물서 영업하던 중 임대인의 사정으로 인해 임대차계약이 중도에 해지됐습니다. 임대인은 계약기간보다 빨리 퇴거하게 된 부분에 대한 변상은 해주겠지만 이미 받은 권리금은 돌려줄 수 없다고 하고 있습니다. 많은 권리금을 지불하고 왔는데 권리금을 돌려받을 수 없을까요?

[A] 권리금이란 임대차 목적물인 상가건물서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말합니다.

상가건물임대차보호법은 상가건물에 대한 권리금을 인정하고 권리금회수기회를 보호하는 규정을 두고 있으며, 권리금 계약은 임대차계약이나 임차권양도계약 등에 수반되어 체결되지만 임대차계약과는 별개 계약으로 보고 있습니다.

질문의 경우 임차인의 과실이 아닌 임대인의 사정으로 임대차 잔존기간을 채우지 못하게 되었을 때 임차인이 임대인에게 권리금을 반환을 청구할 수 있는지에 문제가 되는데, 이에 대해 대법원은 ‘임대인의 사정으로 임대차계약이 중도 해지됨으로써 당초 보장된 기간 동안의 이용이 불가능했다는 등의 특별한 사정이 있을 때에는 임대인은 임차인에 대해 그 권리금의 반환의무를 진다’고 판시하고 있습니다. 

이 경우 임대인이 반환의무를 부담하는 권리금의 범위는, 지급된 권리금을 경과기간과 잔존기간으로 나누어 임대인이 임차인으로부터 수령한 권리금 중  잔존기간에 대응하는 부분이 반환할 범위에 해당하게 됩니다. 

따라서 임차인인 질문자는 임대인에게 임대차계약기간에 잔존하는 기간의 비율에 따른 권리금의 반환을 청구할 수 있습니다.

한편, 전대차계약에 있어서도 위와 같이 그 기간 도중에 전대차계약이 해지된 경우에는 전대인은 전차인에게 잔존기간에 대응하는 권리금을 반환할 의무가 있습니다.

<02-522-2218·www.lawnkim.co.kr>  

[김기윤은?]

▲ 서울대학교 법학과 석사 졸업
▲ 대한상사중재원 조정위원