부동산 투자 트렌드
시세 차익서 안정수익

금융권에 따르면 S은행의 1년 만기 M정기예금의 금리는 영업점장 전결금리 기준으로 작년 말 4.6%에서 지난 2월 말 4.0%, 현재 3.28%로 낮아졌다. 이에 따라 실질 예금금리는 제로(0) 수준에 더욱 가까워지고 있다. 이미 지난 1월 예금은행의 순수 저축성 예금금리에서 소비자물가 상승률을 뺀 수치(실질금리)는 0.81%포인트로 2008년 9월(0.55%포인트) 이후 가장 낮은 수준을 기록했다.

부동산 투자의 트렌드가 ‘시세 차익’에서 안정적인 수익으로 바뀌면서 수익형 부동산이 주목받고 있다는 얘기다. 특히 1∼2인 가구 증가와 전세난이 겹쳐 1∼2억 소액으로도 임대사업이 가능한 오피스텔과 도시형 생활주택이 투자처로 떠오르고 있다. 여기에 올해부터 은퇴를 시작하는 베이비부머들도 노후설계로 임대사업에 관심이 많아 수익형 부동산의 관심은 더욱 높아질 것으로 예상된다.

역세권, 대학가, 업무밀집지역 등 유동인구가 많은 지역에서 분양되는 오피스텔은 풍부한 배후 수요를 바탕으로 다소 부담스러운 분양가에도 불구하고 뜨거운 청약 열기를 보이고 있다. 이러한 분위기를 반영한 듯 역세권, 대학가 주변에 오피스텔과 도시형 생활주택 공급이 쏟아져 임대사업 투자자들의 관심을 끌고 있다.

권혁춘 상가114 팀장은 “수익형 부동산에서 안정적인 임대 수익을 위해서는 입지 여건이 가장 중요하다는 점을 명심해야 한다”며 “도심 역세권·대학가 등 인근 수요가 풍부한 지역의 수익형 부동산을 고르는 것이 바람직하고 배후 수요가 없는 수익형 부동산을 구입했다가 자칫 투자금만 묶이는 낭패를 볼 수 있기 때문에 주의를 해야 한다”고 말했다.

현재 분양 중인 역세권·대학가 오피스텔과 도시형 생활주택은 다음과 같다.
▲부천 원미구 ‘쁘띠하임’ = 소형주택 전문 건설업체인 (주)예림디자인은 경기도 부천시 원미구 심곡동 383-8 외 3필지에 도시형 생활주택 쁘띠하임을 분양한다. 쁘띠하임은 지하4층∼지상10층 건물의 8층과 9층으로 시원한 조망과 채광이 좋은 총 132세대로 구성됐다. 부천역에서 도보로 3분 거리에 있는 초역세권이다.

36(구 11평형)∼40m²(구 12평형)의 소형 주택으로 심각한 전세/월세난에 새로운 대안으로 주목받고 있다. 소형 면적인 쁘띠하임은 총 분양가가 5690만∼7980만원으로 금융 대출을 받을 경우 실투자금이 약 2800만∼3900만원 정도로 투자 부담이 없다. 인근 시세 대비 임대 수익은 보증금 500만원/월 50만∼60만원으로 연 수익률이 10∼13%에 달한다. 입주가 올 8월 말에 예정된 쁘띠하임은 도시형 생활주택이므로 청약 통장이 필요 없다. 계약금은 20%이다. <(032)613-8922>

▲마포구 대흥동 ‘이대역 푸르지오시티’= 대우건설이 시공을 맡은 ‘이대역 푸르지오시티’는 지하6층∼지상19층 1개동에 총 362실로 구성됐다. 지하1층∼지상2층엔 상가를 들이고 3층부터는 오피스텔로 전용면적 기준 세대수는 27∼29㎡(계약면적 59∼65㎡) 351실, 전용 47∼50㎡(계약면적 105∼111㎡) 11실이다. 투룸형 11실을 제외한 공급 물량의 97%가 원룸형의 소형으로 구성된다.

3.3㎡당 평균 분양가는 1200만원 선이다. 계약금은 10%이며 중도금 50%는 무이자 조건으로 대출 지원된다. 계약 후 곧바로 분양권 전매도 가능하다. ‘이대역 푸르지오시티’는 이 일대에서 2006년 이후 처음 공급되는 오피스텔이기도 하다. 입주는 2013년 6월 예정이다. <(02)512-2520>

▲성동구 용답동 ‘오르세’ = ‘오르세’오피스텔은 지하3층∼지상12층 1개동 규모로 지상4층∼12층에 오피스텔이 들어선다. 면적은 62.23∼90.88㎡(구 18∼27평)이고 총 97실로 이 중 80% 이상이 소형 오피스텔로 구성됐다. 전 세대 층고가 4m로 복층시공이 가능하고 호텔식 풀옵션으로 시공한다.

‘오르세’는 교통이 편리하다는 점 또한 매력적이다. 서울 동부에 위치해 사통팔달 도로망 및 지하철 5호선 장한평역에서 도보 3분 거리 초역세권 위치에 있다. 바로 옆 동부간선도로와 동2로 진입 성수대교, 영동대교 등 강남 7분 내 진입이 가능하다. <1588-4839>

높은 청약·계약률
“임대수요 넘친다”

▲중구 흥인동 ‘흥화 브라운’= 흥화는 신당역 역세권인 서울 중구 흥인동에 오피스텔‘흥화브라운’을 분양한다. 지하6층∼지상15층, 계약면적 40∼49m² 168실 규모로 지하철 2·6호선 신당역과 가깝다. 신당동 재개발사업으로 인근에 대규모 아파트촌이 들어설 예정이다. 분양가는 3.3m²당 900만∼1200만원 선이며 본보기집(모델하우스)은 지하철 2·3호선 교대역 10번 출구 앞에 있다. <(02)533-7477>

오피스텔 인기는 꾸준하다. 특히 몇 년 동안 신규 공급이 없었던 지역의 오피스텔이 높은 청약률과 계약률을 보이고 있다. 신규 오피스텔은 분양대금을 나눠 낼 수 있어 준공 때까지 자금 조달 계획을 세우기가 수월하고 투기과열지구가 아니라면 계약 후 전매도 가능하다는 장점이 있다. 또 내부 디자인이나 옵션 등 새로운 트렌드가 반영되고 노후한 오피스텔에 비해 시세 차익을 기대할 수 있다. 대단지 오피스텔의 경우 아파트 못지않은 부대시설도 잘 갖춰진 곳이 적지 않다.

이들 지역의 공통점은 역세권은 기본이고 업무밀집지역, 대학가 등 임대수요가 풍부한 지역이라는 것이다. 한 부동산 전문가는 “몇 년간 공급이 없었던 오피스텔의 경우 희소성 면에서 가치가 있지만 준주택인 오피스텔 외에도 도시형 생활주택 등 경쟁관계에 있는 주거상품들이 늘어나고 있기 때문에 오피스텔 투자 지역 선정 시 도시형 생활주택에 비해 비교열위에 있는 지역들은 피하고, 시세 차익보다는 임차소득에 초점을 맞추는 것이 좋다”고 조언했다.

최근 공급이 없었던 지역에 공급되는 오피스텔은 다음과 같다.
▲마포구 공덕동 ‘공덕 푸르지오 시티’= ‘공덕 푸르지오 시티’는 2007년 이후 공급이 없었던 공덕역 상권에 자리 잡고 있다. 지하5층∼지상20층 1개동으로 전용 28∼35㎡ 396실, 36∼40㎡ 72실 등 총 468실로 구성됐다. 소형평형 위주로 도심권 직장인 및 신혼부부·인근 대학생들의 수요가 기대된다. 3.3㎡당 평균 분양가는 1300만원대이고 분양권 전매가 가능하다. 입주 시기는 2013년 상반기로 계약금은 10%이며, 중도금 50%는 이자후불제 조건으로 대출 지원된다.

역세권·대학가·업무밀집지역 ‘1순위’
아파트 위축…‘혜택주는’소형 반사익
몇년새 공급 없었던 지역 노려볼 만 

올 연말 공항철도, 내년 경의선 개통이 예정돼 있어 4개 노선 환승이 가능한 쿼트러플 역세권이다. 또 20여 개가 넘는 버스노선이 지나는 교통 요충지로 도심과 여의도 연결이 탁월해 향후 수도권 외곽으로의 접근성 향상도 기대된다. 도심·여의도 오피스 근무자의 임대 선호도가 높음은 물론 연세대·서강대·홍익대·경기대·숙명여대 등 인근 대학생 임대수요도 기대할 수 있다. <1577-8054>

▲중구 충무로 ‘엘크루 메트로시티’= ‘엘크루 메트로시티’는 이 지역에서 5년 만에 공급되는 오피스텔이다. 업무집중지역인 충무로역에 위치해 있으며 우리나라의 핵심 상권인 남대문·명동·종로·동대문이 1km 이내에 인접한 지역특성상 오피스 및 오피스텔의 수요가 매우 풍부한 입지란 평가를 받고 있다. 서울지역 전역으로 통하는 대중교통망을 갖추고 있는 교통의 핵심지로 인근으로 지하철 3개 노선이 연결되는 트리플 초역세권이다.

지하7층∼지상19층의 오피스·오피스텔 및 상가 등으로 구성된 복합건물로 이번에 분양하는 오피스텔은 전용면적 기준 26∼44㎡(계약면적 58∼99㎡)의 소형 오피스텔 213실이다. 분양가(계약면적 기준)는 3.3m²당 약 1300만원대이다. 계약금 10%, 중도금 60% 전액대출(30% 무이자·30% 이자후불제), 잔금 30% 조건이다. 입주는 2013년 7월 예정이다. <(02)6012-6188>

▲분당구 정자동 ‘푸르지오시티’= 7년간 신규 공급이 없던 성남시 분당구 정자동에서도 ‘푸르지오시티’가 선보인다. 지하4층∼지상30층 1개동에 76.65㎡(전용면적) 24실, 84.87㎡ 79실, 144.93㎡ 1실 , 152.82㎡ 1실 등 총 105실을 공급한다. 분양가는 3.3㎡ 당 1130만원부터 시작해 평균 1200만원대다. <(031)716-6060>

4월 들어 DTI 규제 부활 및 ‘3·22 주택거래 활성화 방안’ 발표 이후 거래세 인하 등 정책이 혼선을 겪으면서 아파트 시장이 위축되는 대신 수익형 부동산 시장이 반사이익을 얻고 있다. 대신 혜택이나 차별화된 전략으로 분양하는 오피스텔, 도시형 생활주택은 투자자들의 꾸준한 관심을 받고 있다. 무이자 및 수익률 보장 등 혜택을 주는 오피스텔, 도시형 생활주택도 늘고 있다. 분위기가 좋을 때 잔여 물량을 소진하기 위해서다.

한 전문가는 “최근 수익형 부동산은 시세 차익보다는 안정적인 임대수익을 목적으로 하고 있다”며“안정적인 수익을 위해서는 임대수요가 풍부한 지역을 노려야 하며, 혜택보다는 향후 발전가능성이 있는 지역인지 따져보고 임차인이 선호라는 입지인지도 살펴봐야 한다”고 조언했다.

혜택이 있는 오피스텔과 도시형 생활주택은 다음과 같다.
▲인천 논현지구 ‘에코메트로3차 더 타워’= 한화건설은 수도권 서부 상업지구의 중심, 송도 신도시 초입인 인천 논현지구에 ‘인천 에코메트로3차 더 타워’를 분양 중이다. 기존 계약금 10%에서 5%로 낮추고, 중도금을 입주 시까지 전액 무이자로 대출해주는 조건을 통해 오피스텔의 경우는 40%까지 무이자가 적용된다. <(032)439-2800>

부동산정책 혼선
“때는 이 때다”

▲인천 남동구 ‘이안 하우징’= 이안 하우징은 인천 중심지역인 남동구에 오피스텔 138실을 분양 중이다. 싱글하우스는 풀옵션으로 샤워실 및 화장실과 침대, 인터넷 모니터 겸 TV, 붙박이장, 드럼세탁기, 책상 등이 완비된다. 부대시설로는 휴게실, 휘트니스센타, 바베큐 파티장, 옥상 하늘공원 등이 갖추어져 있다. 이외에도 비즈니스 접견실, 로비 라운지, 대회의실, 소회의실, OA실 등을 이용할 수 있다. 법무, 세무, 비서 업무 대행의 혜택을 입주자 전원에게 무상으로 부여한다. 2011년 5월 입주 예정이다. <(032)421-5132>

▲강서구 화곡동 ‘동도센트리움’= 동도건설이 분양 중인 ‘동도센트리움’은 원룸형 오피스텔 및 도시형 생활주택 412실로 구성된다. 지하5층∼지상20층 1개동 규모로 지상2층에서 8층까지는 도시형 생활주택 138실, 지상9층부터 20층까지는 오피스텔 274실이 들어선다. 동도건설은 주택임대사업자 등 투자목적 수요층은 2실 이상을 계약하는 경우가 많아 2실 이상 계약자를 대상으로 입주기간 연장과 임대료 지원제도를 실시한다. 계약자에게 적정 임대수익률을 확보해주기 위해 연 최대금액 120만원 한도 내에서 임대료를 지원해주는 제도도 실시하고 있다. 2012년 하반기 준공 예정이다. <(02)2658-3900>

장경철은?

- 스피드뱅크, 조인스랜드, 닥터아파트 부동산칼럼니스트
- 조선일보, 중앙일보, 동아일보, 매일경제, 한국경제 부동산 기사 제공
- 프라임경제 객원기자
- 상가114 이사