기준금리가 사상 최저인 1.25%로 떨어지면서 환금성이 좋은 분양단지들이 주목받고 있다. 부동산 투자에서 기본이 되는 3가지 법칙은 수익성, 안전성, 환금성이 있다. 이 중 불황기를 대비해 ‘사는 것보다 파는 것이 더 중요하다’는 환금성이 강조되고 있다.
기준금리 1.25%로 뚝 ‘사상 최저’
환금성 좋은 분양단지들 인기몰이
환금성이란 유사시 현금화 가능 여부를 말한다. 환금성이 좋다는 말은 구매를 희망하는 ‘수요자’가 많다는 것으로 재정리할 수 있다. 업계에 따르면 환금성이 좋은 대표적인 분양상품 기준으로는 ▲희소성 ▲중소형 ▲저평가 ▲착한분양가 ▲높은 수익률 ▲장기임대 가능한 우량임차인 ▲우수한 입지 등 7가지가 있다.
먼저 희소성이 높다는 것은 공급 물량이 적다는 의미로 해석된다. 최근 신도시나 택지지구 등에 오피스텔 공급이 일시적으로 이뤄져 입주시점에 임차인을 구하지 못해 어려움을 겪는 사례를 종종 보게 된다. 3∼4년 전부터 큰 인기를 끌었던 분양형 호텔도 마찬가지다.
공급 초기에는 희소성으로 인기를 끌다가 공급이 몰리면서 수익률 하락세를 보이고 있는 사례도 마찬가지다. 높은 인기를 끌고 있는 상가겸용주택이나 중소형 빌딩의 인기가 높은 것도 물량의 희소성 때문이다. 이러한 상품들은 내놓기가 무섭게 팔려나가고 있다는 점에서 투자 시 희소성 여부를 꼭 따져봐야 한다.
중소형 면적 주택의 인기가 하늘을 찌를 듯하다. 부동산 시장이 실수요자 위주로 재편되면서 합리적인 가격대와 평형을 선호하는 30∼40대의 영향력이 큰 것으로 보인다. 중소형 아파트는 거래가 활발해 환금성이 좋고, 매매뿐만 아니라 임대수요도 탄탄해 경기 변동에 큰 영향이 없기 때문에 선호도가 높다.
다음은 저평가 지역에 공급되는 분양상품을 주목해야 한다. 저평가된 수익형 부동산은 ‘낮은 가격’에 매입을 해서, 매입 전보다 임대수익을 올려 ‘높은 가격’에 매각을 하는 것이라고 할 수 있다. 착한 분양가는 크게 주변과 비교해 외형상에 보이는 경우가 있는가 하면 높은 전용률이나 중도금 무이자, 준공 후 이자지원 등 각종 혜택으로 실질적인 분양가 나뉘게 된다.
높은 수익률이 기대되는 수익형 부동산도 환금성면에서 우수하다. 최근 높은 수익률을 보이는 상품은 외국인 렌탈사업, 서비스드 레지던스형 오피스텔, 게스트 하우스 등 외국인 관광객이나 바이어, 국내 체류 외국인을 대상으로 하는 사업들이 주류를 이룬다.
사는 것보다
파는 게 중요
장기임대 가능한 우량임차인을 확보하는 것도 환금성을 높이는 방법 중 하나다. 장기임대형 상품들은 다른 말로 연금형 부동산이라고도 부른다. 매달 꼬박꼬박 연금처럼 임대수익을 얻을 수 있기 때문이다.
고정적인 임대 수익을 올릴 수 있는 부동산 상품 가운데 높은 수익률보다는 공실(빈집)없는 안정적 투자를 목적으로 하는 상품을 말한다. 장기임대형 수익형 부동산은 단기간에 고수익을 올리기보다는 오랜 기간에 걸쳐 안정적 수익을 얻는 것이 목적이다. 따라서 수익률은 다소 낮더라도 임대수요가 풍부해 공실 위험이 적은 상품을 고르는 것이 관건이다.
마지막으로 입지가 좋은 수익형 부동산이다. 입지가 좋은 오피스텔이나 도시형 생활주택 등과 같은 주거용 임차 수요가 넘치며 상가나 오피스 등과 같은 상업용 부동산은 상권이 좋아 영업이 잘되는 물건을 말한다. 이럴 경우에도 환금성이 좋아지게 된다.
장경철 부동산일번가 이사는 “모든 부동산은 살 때도 중요하지만 팔때도 고려한 투자가 필요하다”며 “환금성을 고려할 경우 수익률은 다소 떨어질 수 있기 때문에 당장의 수익률을 보기 보다는 장기적인 안목에서 개발호재, 미래가치, 향후 공급추이 등을 고려한 투자가 선행돼야 한다”고 말했다. 다음은 환금성이 좋은 주요 분양단지다.
높은 수익률
각종 혜택도
▲광명국제무역센터(상가·오피스)= 경기도 광명시 광명역세권지구 도시지원시설 3-1에 광명국제무역센터 상가와 오피스가 분양예정에 있다. 지하 4층∼지상 18층 규모로, KTX 광명역세권 도보 3분 거리에 위치한 초역세권 수익형 상품이다. 총 3개동(A, B, C동)으로 구성되며 A, B, C동 모두 1∼3층은 상가로 구성된다. A, C동 4∼18층은 오피스로 구성될 예정.
총 118개 점포와 660실의 오피스가 공급된다. 총 769대의 충분한 주차가 가능하다. 5층에 휴게공원이 조성된다. 상가는 1층 기준으로 3.3㎡당 2000만원대, 2층과 3층은 각각 1300만원, 1000만원선이다.
오피스는 700만원으로 서울 마곡지구 오피스가 800만∼900만원대임을 감안하면 서울 접근성이 좋은 광명역세권지구 첫 오피스라 경쟁력이 있다는 평가다.
▲강동역 파밀리에 테라자(상가)= 서울 지하철 5호선 강동역 초역세권 스트리트형 상가인 ‘강동역 파밀리에 테라자’가 분양 중이다. 지하철과 연결되는 희소성 높은 독점상권이 형성된다. 지하 1층 56개, 지상 1층 20개의 점포로 구성된 상가는 고객 편의를 돕는 근린생활 위주의 판매시설과 고급 카페거리 조성을 위한 식음료시설 입점으로 지역 명소가 될 것으로 기대된다.
천호대로변 업무동 상가도 분양 중이다. 업무동 선임대 현황은 1층 스타벅스(전용 약 287㎡)는 실투자금 17억4000만원으로 실수령 연수익은 1억5120만원이며, 수익률은 약 8.7%선이다. 5층 치과(전용 약 198㎡)는 실투자금 3억1120만원으로 실수령 연수익은 약 3853만원, 수익률은 12.4%선으로 높은 수익률을 보이고 있다.
체크 필수!
▲희소성 ▲중소형 ▲저평가 ▲착한분양가
▲높은 수익률 ▲우량임차인 ▲우수한 입지
▲광주 오포문형 양우내안愛(아파트)= 경기도 광주 오포읍에 1028가구 대단지 ‘오포 문형 양우내안애’가 특별조건 일반분양을 실시한다. 전세대 전용면적은 84㎡로 구성된다. 분양가는 3.3㎡ 당 900만원대로 인근 분양단지들이 1200만∼1300만원대로 저렴하다.
이번 특별조건 분양에선 2000만원 계약금 정액제에 중도금 60% 무이자를 적용하고, 발코니 확장을 무료로 시공해준다. 안방 붙박이장도 한시적으로 무상 제공한다. 분당과 죽전이 10분 생활권이면서 교통망이 날로 좋아지고 있다. 뿐만 아니라 향수산과 오산천을 단지 앞뒤로 둔 배산임수 명당이다. 향수산 등산코스는 물론 단지 앞 오산천이 생태공원으로 개발될 예정이라 청정 힐링단지의 프리미엄을 누리게 된다.
▲평택 효성해링턴 플레이스(아파트)= ㈜효성이 소사2지구 A-1블록과 A-2블록에 짓는 ‘평택 효성해링턴 플레이스’는 인근 단지들이 3.3㎡당 1000만원에 육박하는 금액으로 공급되고 있는 반면 3.3㎡당 800만원대 분양가 책정으로 경쟁력을 갖췄다. 3240가구 40개동, 전용면적 59∼136㎡의 다양한 주택형으로 구성된다.
단지 주변은 교통여건이 크게 개선될 전망이다. 차량으로 15분 거리에 수서발 KTX인 SRT (Super Rapid Train) 지제역이 올해 말 개통된다. 조경시설 및 커뮤니티시설도 다량으로 갖춰진다. 축구장의 약 8.5배 규모의 테마 조경이 적용된다. 평택에서 최대 규모의 스파까지 단지 내에 조성될 예정이다. 총 8개의 테마형 커뮤니티 시설도 마련된다.
▲완산 미소지움2차 프리미엄(아파트)= SG신성건설이 경북 영천시 완산동에서 ‘완산지구 2차 미소지움 프리미엄’을 분양한다. 지하 2층∼지상 28층, 6개동, 총 773가구 규모다. 분양가는 3.3㎡당 최저 600만원대로 공병대부지에 오는 9월 공급예정인 고은힐즈가 3.3㎡당 850만원대로 책정될 예정이라 많은 수요자들의 관심을 끌고 있다.
“당장 수익률?
멀리보고 투자”
이 단지는 지난해 완산지구에서 성공적으로 공급한 미소지움 1차에서 한 블록 떨어져 있다. 금호강변에 자리해 있다는 입지적 장점과 단지 바로 앞에 영천생태공원, 영천시민가족공원 등이 있어 주거 환경이 쾌적한 편이다. 영천초·영천고 등 교육시설이 있다. 내년 동대구∼영천 간 복선전철화사업이 완공되면 17분대에 대구로 오갈 수 있다.
