[Q] 얼마 전 저는 상가건물을 매수했습니다. 물론 소유권이전등기도 했습니다. 그리고 이 상가건물에 임차인이 있는데, 보증금 5000만원에 월세 200만원으로 장사하고 있습니다. 제가 건물 소유자가 된 후, 임차인은 저한테 이번 달 월세를 지급하지 않고 있습니다. 그래서 전 소유자한테 임차인이 지금까지 월세를 꼬박 꼬박 지급하였는지를 물어봤는데, 자신한테도 월세를 3개월 정도 지급하지 않았다고 합니다. 이러한 상황에서 저는 임차인에게 해지통지를 하고 명도청구를 할 수 있는가요?
[A] 위 질문은 “임대차계약상의 임대인 지위를 승계한 양수인이 승계 이전의 차임연체를 이유로 임대차계약을 해지할 수 있는지”에 관한 것입니다. 즉, 임차인은 신소유자(질문자)에게 월세를 1번 미지급했지만, 전소유자한테는 3번을 미지급했기 때문에 ‘총 4번을 미지급한 이유로 계약해지를 할 수 있는지?’가 쟁점입니다.
상가건물임대차보호법 제3조 ②‘임차건물의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다’의 규정에 따라 질문자는 상가건물의 양수인(신소유자)으로서 임대인의 지위가 승계됩니다.
그런데 임대인의 지위가 승계된 경우라도, 대법원은 전소유자가 연체차임채권에 대하여 채권양도를 별도로 하지 않는 이상 연체차임채권이 승계되지 않는다고 판시하고 있습니다. 따라서 전소유자가 신소유자한테 연체차임채권을 양도하지 않은 이상, 신소유자는 총 4번을 차임연체하지 않은 이유로 임차인에게 해지통지와 명도청구를 할 수 없습니다. 물론 전소유자로부터 연체차임채권을 양수받은 경우에는 가능합니다.
상가건물을 양수하려는 매수인은 ①상가건물에 임차인이 있는지 여부 ②임차인이 월 차임을 연체한 사실이 있는지 여부를 체크하시고 ③만약 임차인이 월세를 연체한 사실이 있다면 매도인에게 연체차임채권을 양도받기 바랍니다. 그리고 연체차임채권을 양도받을 때에는 반드시 채권양도의 요건을 갖추어야 합니다.
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[김기윤은?]
▲서울대 법학과 석사
▲대한상사중재원 조정위원
