여름 휴가철이 끝나고 가을 부동산 성수기인 9·10월이 다가오면서 다양한 수익형 부동산이 선을 보일 전망이다. 최근 저금리 기조에 은행금리의 2∼3배가량 높은 임대수익을 기대할 수 있는 알짜 상품에 대한 수요가 증가하고 있다.
9·10월 중 다양한 상품 선보일 전망
시중금리 2∼3배 높은 임대수익 기대
수익형 부동산의 맏형 격인 상가는 주거선호도가 높은 지역을 중심으로 투자자들로부터 주목받을 전망이다. 상권이 검증된 지역에서는 안정적인 임대수익 창출과 가치 상승이 가능해 입지와 배후수요에 따라 수익률 및 향후 보유가치에 큰 차이가 발생할 것으로 보인다. 공급 과잉 등으로 주춤했던 오피스텔도 다시 재조명을 받을 것으로 보인다. 수익형 부동산의 떠오르는 아이템인 섹션 오피스와 소형 아파트의 약진이 예상된다.
전문가들은 “희망하는 수익을 위해서는 임대수요가 풍부한 지역을 타깃으로 해야 한다”며 “현장에서 제공되는 혜택보다는 개발호재가 풍부해 향후 발전 가능성이 높은 지역인지 검토하고 임차인이 선호하는 입지인지도 살펴봐야 한다”고 조언한다. 특히 상가 투자의 경우 선호하는 상품으로 투자 범위의 초점을 맞춰야 한다고 강조했다.
안정적인 수익
가치상승 가능
먼저 상가의 경우 대출과 보증금을 감안하더라도 1층 기준으로 5억원 내외의 투자금이 필요하다. 상가의 인기요인으로 지난 7월22일 발표한 ‘가계부채 종합관리방안’과 무관하며 최근 공급 물량이 많지 않았고 기준금리 인하 등 정부의 부동산 활성화로 투자 분위기가 회복되고 있는 것으로 분석된다. 다만 본인 자금 여력에 맞게 투자해야 하는데 상가 투자의 핵심 역시 입지다. 얼마나 좋은 입지에 있느냐에 따라 수익률은 물론 향후 가치도 달라지기 때문이다. 같은 상권에 있는 상가라도 입지에 따라 향후 가치가 달라지는 만큼 인근에 집객효과가 있는 주된 동선상에 있는지 따져본 후 투자해야 한다.
최근에는 입지 못지않게 주차공간을 얼마나 확보했느냐가 핵심 포인트로 떠오르고 있다. 상가 형태는 가로로 길게 뻗어 있는 상가일수록 좋은데 상가 앞면이 길고 뒤는 좁아야 한다. 앞면이 좁고 안쪽이 긴 상가는 면적이 커도 죽은 공간이 많기 때문이다. 스트리트형나 테라스형 상가처럼 외부인도 쉽게 이용할 수 있도록 배치된 상가가 임차인을 구하기 수월하다.
오피스텔은 저금리 시대에 소액 투자처로 제격이다. 실투자금이 적게는 3000만원에서 많게는 2억원 선이 필요하다. 초보 투자자가 접근하기 용이하며 아파트처럼 수도권 주요 지역에서 매년 신규 분양이 이어져 쉽게 접할 수 있다. 역세권, 대학가, 사무실 밀집지역 등에 골고루 분포돼 있어 선택 폭도 넓은 편이다. 최근 각종 규제가 풀리면서 주목을 받고 있다. 입지와 교통이 좋고 개발 호재가 있는 지역의 오피스텔은 임대 수요가 풍부하기 때문에 꾸준한 인기가 예상된다. 2∼3인 가구를 겨냥한 아파텔(아파트+오피스텔)이 주목을 받을 전망이다.
오피스텔 투자에서 가장 따져봐야 할 부분은 임대 수요다. 입지가 뛰어나 시세가 올랐다 해도 임대 수요를 갖추지 못할 경우 공실 부담이 커지고 수익률은 떨어지기 마련이기 때문에 주의가 요구된다.
1층 기준으로
5억 내외 필요
마지막으로 최근 소액 투자처(실투자금 1억∼2억원 선)로 주목을 받는 섹션 오피스의 약진이 주목된다. 수년 전 서울 도심 지역에서 간간이 분양되던 것이 최근 서울 업무지구와 신도시 개발이 이어지면서 다시 인기를 끌고 있다. 소형 오피스란 공급면적이 70∼85㎡ 전후인 사무실로 ‘섹션 오피스’라고도 불린다. 대형 빌딩을 다양한 규모로 분할해 분양하는 상품이다. 최근 임대료 등 비용 절감을 위해 사무실 규모를 줄이는 기업이 늘어나는 데다 ‘베이비부머(1955∼1963년생)’의 은퇴 등으로 소규모 창업이 증가하면서 소형 오피스 임대 수요가 늘어나고 있다는 게 업계의 전언이다.
오피스는 임대 수요가 꾸준히 발생하는 대기업 계열사·협력사 및 법원·관공서 인근에서 분양하는 것이 특징이다. 수년 전 도심에서 공급된 소형 오피스들은 현재 수익률이 연 7∼8%를 유지하고 있는 것으로 알려졌다. 공급면적 대비 전용면적이 넓다는 것과 사무 공간을 넓게 사용할 수 있는 장점이 있다.
소형 오피스는 교통 편의성이 성패를 가름하는 가장 중요한 요소다. 1인 기업가 중 상당수는 차량 없이 대중교통을 이용하며 직접 발로 뛰기 때문에 이들이 쉽게 오갈 수 있도록 교통이 편리하고 접근성 좋은 곳을 선정해야 한다. 사무실이라고 해서 반드시 도심 지역을 노릴 필요는 없지만 적어도 지하철역이 도보 거리에 있는 역세권 상가나 버스 노선이 최소 10개 이상 지나는 곳을 택해야 안정적인 운영이 가능하다.
상 가 주거선호도 높은 지역 주목
오피스텔 주춤했지만…다시 재조명
소형오피스 떠오르는 아이템 ‘약진’
상품 자체가 경기 혹은 정부 정책과 밀접한 관련이 있는 점과 임차 수요는 많은 대신 매수 수요가 별로 없어 환금성이 낮고 아파트와 달리 시간이 지날수록 가치가 떨어진다. 경기 상황에 따라 수요 변동폭이 크다는 점도 부담이 될 수 있다. 또 해당 건물 상태를 잘 살펴 비교적 노후도가 낮은 곳을 선택해야 한다. 주변 건물에 비해 노후한 곳은 다른 소형 오피스들과 경쟁에서 밀려 수익률이 낮아지기 때문이다. 주변 시세를 정확히 파악하고 투자에 나서야 손해를 막을 수 있다. 소형 오피스 임대 역시 수익형 부동산이기 때문에 분양가나 임대료 등 초기 투자액과 임대료가 얼마나 경쟁력 있는지 꼼꼼히 따져 봐야 한다.
첫째는 입지
다음은 시설
적절한 임대료 책정도 중요하다. 지역에 따라 월임대료 차이가 크기 때문에 적정 임대료에 대한 사전 시장조사를 철저히 해야 한다. 특히 자본 규모가 작은 1인 기업 특성을 고려해 임대료 외에 추가 관리비용을 최소화해야 공실을 줄일 수 있다.
원활한 업무지원 시스템을 갖추는 것은 필수다. 1인 기업가들은 대부분 나 홀로 모든 업무를 떠안고 있기 때문에 이들에게 편의를 제공하는 것도 중요하다. 여직원 렌트 서비스, 우편물 대리 수납, 콘퍼런스룸 대여, 사업자 주소지 대여서비스 등이 대표적이다. 각 실에 책상과 의자 등 사무설비를 갖추거나 복사기, 팩스, 인터넷, 휴게실, 회의실 등을 무료로 제공하는 등 일종의 ‘풀옵션 오피스’를 만드는 것도 방법이다.
한 부동산 전문가는 “수익형 부동산 투자 시 가장 중점을 둬야 할 요건은 역시 입지인데 같은 지역과 상권에서도 중심상업지구나 전철 및 버스정류장 인근 역세권 등 생활편의시설이 잘 갖춰져 있고, 배후수요가 풍부한 상품을 고르는 것이 좋다”고 말했다. 다음은 다가오는 가을철에 눈길 가는 수익형 부동산들이다.
▲합정역 딜라이트 스퀘어(상가) = 대우건설은 서울 마포구 합정동에서 마포 한강 1·2차 푸르지오 단지 내 상가인 ‘딜라이트 스퀘어’를 분양 중이다. 이 상가는 하루 유동인구가 45만여명에 달하는 수도권 지하철 2·6호선 환승역인 합정역과 직접 연결된다. 총 4만5620㎡의 부지에 지하 2층∼지상 2층 186개 점포로 구성된다. 이 중 71실을 1차로 분양한다.
▲마곡 보타닉파크타워(오피스+상가) = 서울의 마지막 노른자위 택지지구인 마곡지구 C2-4블럭에 ‘보타닉파크타워’소형 오피스와 상가가 분양 중이다. 연면적 2만3562㎡, 지하 6층∼지상 13층 규모다. 지하 5층∼지하 2층은 주차공간(142실), 지하 1층∼지상 4층·12층은 근린생활시설, 지상 5층∼지상 12층은 업무시설이다. 마곡지구 섹션 오피스 보타닉파크타워의 입지는 북측 18m, 남측 12m의 도로에 접한다. 보타닉파크타워 오피스는 마곡나루역 인근의 골든블럭에 속해 있다.
▲위례 우남역 GM프라자(상가) = 경기 성남 수정구 위례신도시 근생 7-1-3, 4블록에 ‘우남역 GM프라자’상가가 분양 중이다. 지하 1층∼지상 5층, 4664.70㎡규모로 수변공원이 인접해 있다. 전용률 62.6%를 자랑한다. 총 34개 점포로 3.3㎡당 분양가는 750만∼3800만원 선이다. 주변 경쟁 상품과 비교해 저렴하다. 8호선 우남역과 트램선 환승역 예정지다. 가천대학 등 4개 대학이 밀집해 있다. 준공은 2015년 말 예정.
▲등촌동 대명 투웨니퍼스트(아파텔) = 서울시 강서구 등촌동 634-10번지에 ‘등촌동 대명 투웨니퍼스트’1차 아파텔이 분양을 준비 중이다. 연면적 4279.60㎡, 지하 1층∼지상 14층 2개동 규모로 총 세대수 104호실이다. 골드라인 9호선 등촌역, 증미역 역세권 인접으로 우수한 교통여건과 학군, 편의시설을 확보했다. 신혼 및 은퇴부부, 전문직 종사자 등 2∼3인 가구 임대수요 확보가 용이하다. 여의도, 강남, 상암 등 접근성이 용이해 광역 임대수요 증가가 예상된다. 1차 이외에 2, 3차 입주 시 지역 리딩 오피스텔로 부각될 전망이다. 완공 시 총 7개동 약 360세대의 대단지가 조성된다. 분양가는 1억8000만∼1억9000만원 초반. 납입조건은 계약금 10%, 중도금 50% 무이자, 입주지정일에 40%를 납부하면 된다.
▲마곡 동익 드 미라벨(상가) = 동익건설은 서울 강서구 마곡지구 I7-1, 2블록에 들어서는 상업시설인 ‘동익 드 미라벨’1층 회사보유분을 선착순 분양한다. 마곡지구의 주거∼행정∼업무타운으로 이어지는 골든트라이앵글 내에 위치하고 있다. 지하 1층∼지상 8층으로, 연면적 4만4297㎡ 규모다. 지상 1∼2층과 8층에는 168개의 점포가, 3∼7층에는 620대를 주차할 수 있는 주차공간이 조성된다. 80%의 전용률과 사거리 코너입지로 가시성과 접근성이 용이하다.
