저성장·저금리·고령화, 즉 ‘2저·1고’시대로 접어들면서 은퇴 재테크에 대한 관심이 집중되고 있다. 중산층 이상에선 곧 닥쳐올 은퇴에 대비해 상가와 오피스텔 등 안정적인 수익을 거둘 수 있는 알짜 수익형 부동산을 마련하는 추세다. 은퇴 후 월세 수입을 통한 정기적인 현금 흐름 확보하기 위함이다.

저성장·저금리·고령화…은퇴 후 투자 주목
상가·오피스텔 등 안정적인 수익처 돈 몰려

사실 저성장, 저금리보다 더 큰 문제가 바로 급속한 고령화 문제다. 약 750만명으로 추산되는 베이비부머 세대의 본격적인 은퇴가 이미 4년 전부터 시작됐기 때문이다. 최근 공무원 연금이나 노령연금을 둘러싼 극심한 사회적 갈등을 보자면 인구 고령화로 인해 예상됐던 문제들이 이제는 현실로 부각되고 있는 셈이다.

통계청에 따르면 2018년 고령인구(65세 이상) 비율이 14%를 넘는 고령사회에 접어든다. 2026년엔 고령인구 비율이 20%를 넘는 초 고령사회에 도달한다. 미래 우리나라는 5명 중 1명이 고령인구가 된다는 것을 의미한다.

고령화는 부동산 시장을 자본이득 위주에서 현금흐름형으로 투자의 흐름이 바뀌게 된 계기가 됐다. 여기에 1∼2인 가구 수의 급격한 증가라는 사회적 변화가 주택시장 침체와 저금리 기조가 이어지면서 수익형 부동산 인기가 식지 않고 있는 것도 변화의 모습이다.

베이비부머 은퇴
현실 문제로 부각

수익성 부동산의 문제점은 투자의 관심이 늘고 있는 만큼 공급도 증가해 수익률이 하락하고 있다는 점이다. 이러한 연유로 연 수익률이 5% 이상만 되어도 수익이 안정적이라며 높은 관심을 보이고 있다. 그렇다면 2저·1고 시대에 어떤 수익형 상품을 주목해야 할까.

업계에선 상가의 경우 입지여건도 중요하지만 우량 임차인을 선택할 것을 주문하고 있다. 관심 있는 점포가 눈에 잘 띄지 않는 후면에 있거나 이면도로에 있어 접근성이 떨어져도 입소문 마케팅을 잘하고 실력 있는 임차인만 찾으면 입지 열세를 충분히 극복할 수 있기 때문이다.

오피스텔이나 도시형 생활주택처럼 주거 기능이 있는 수익형 부동산은 주차공간을 얼마나 확보했냐에 달려있다고 해도 과언이 아니다. 특히 전세난으로 주차여건이 잘 갖춰지거나 역세권 등 교통이 편리한 지역 오피스텔 등이 주목을 받을 전망이다. 최근 비교적 공급이 활발한 지식산업센터나 소형 오피스의 경우도 마찬가지다. 환경을 강조하는 업무시설의 경우 조망권 여부나 커뮤니티시설 확보 등이 투자의 핵심으로 급부상하고 있다.

한 부동산 전문가는 “최근 저금리로 예금금리 2%, 월세 전환율 6∼7%에서 알 수 있듯이 부동산 임대수익률이 3배 이상 높다”며 “정부의 정책방향도 민간 임대주택사업을 활성화하기 위해 세제, 금융상의 파격적인 혜택을 추진 중이라 가격이 하락하지 않을 만한 지역과 입지만 선택한다면 2저·1고 시대에도 잘 고른 수익형 부동산은 여전히 가치 있고 매력적인 핵심자산으로 남을 것”이라고 말했다. 다음은 2저·1고 시대에 주목할 만한 수익형 부동산들이다.

월세 수입 통해
현금 흐름 확보

▲위례 드림시티 = 위례신도시 근생8부지 근린상가인 ‘위례 드림시티’가 분양 중이다. 지하 3층·지상 5층, 연면적 8088㎡, 총 66개 점포 규모다. 동측 및 남측 20m, 북서측 10m, 북동측 6m 보행자 도로를 접하고 있는 3면 개방형 상가다. 지하 3층∼지하 2층은 주차장, 지하 1층∼지상 5층은 상가로 구성된다.
2017년 우남역의 개통으로 위례신도시에서 가장 빠른 상권형성이 기대된다. 입지는 상주인구 10만여명의 수도권 마지막 강남권 신도시인 위례신도시 남측 관문에 위치하며 주요 상업시설 및 공공·업무시설 최대 밀집지역으로 꼽힌다.

▲마곡지구 동익 드 미라벨 = 동익건설은 서울 강서구 마곡지구의 랜드마크로 꼽히는 LG사이언스파크 근처에 지을 상업시설 ‘동익 드 미라벨’을 분양하고 있다. 주차장 부지에 들어서는 상업시설이어서 주차장이 넓고 점포의 실제 사용공간 비율인 전용률이 높은 게 특징이다. 지상 8층 건물 가운데 1·2·8층이 상가다. 모두 168개 점포로 구성한다. 입점은 2016년 7월 예정이다. 마곡판 코엑스 조성, 강서구청·세무서 등 행정타운이 조성될 예정이다.

▲광명 퓨처마크 = 경기 광명시 소하동 1343-6번지에 ‘퓨처마크’가 분양 중이다. 지하 1층∼지상 3층 총 점포수 24개 연면적 2970㎡ 규모로, 3.3㎡당 분양가는 지상 1층 기준으로 2900만∼3300만원선이다.
평균 전용률이 62.60%로 인근 주변 상가들보다 우수하다. 25m와 15m 도로를 접하고 있는 4면 개방형 상가로 소하지구 일반상업지에서 가시성과 접근성이 좋다. 광명시 전체에 유일한 대형할인마트 이마트를 마주하고 있어 시너지효과에 대한 기대감과 희소성이 높게 평가된다.

▲동탄 우성 KTX 타워 = 세경산업개발이 시행하고 우성건영이 시공을 맡은 ‘우성 KTX 타워’가 분양을 앞두고 있다. 이 상가는 광역비즈니스콤플렉스 내 일반상업용지에서 첫 공급되는 대형상가로 일반상업 2-6블록에 위치하며 지하 3층∼지상 11층, 1개동, 연면적 2만5680㎡에 이르는 총 116개 점포로 구성된다.

주차대수는 법정대비 130% 높은 203대로 넉넉하게 마련되어 있다. KTX와 GTX를 동시에 이용할 수 있는 동탄역과는 불과 도보 1분 거리에 있는 초역세권 단지로 이미 입주를 시작한 커뮤니티 시범단지 초입사거리 코너에 위치해 역세권 프리미엄을 누릴 수 있다.

▲위례 중앙 푸르지오 = 위례신도시의 중심인 C1-5, 6블록에서 블루칩 스트리트형 상가인 ‘위례 중앙 푸르지오’가 분양 중이다. 위례 중앙 푸르지오의 상업시설은 위례 트램선을 따라 늘어선 가로에 지하 1층, 지상 2층에 중소형 점포 156개가 들어서는 형태로 계약면적 약 2만480㎡ 규모로 공급된다. 이 상가는 바로 앞에 약 1만6000여㎡ 규모의 대형 광장이 조성될 예정이다. 이국적으로 정취가 물씬 풍기는 테라스 형태로 조성되는 것도 매력이다.

▲대구 신서혁신도시 비젼스퀘어 = 대구광역시 동구 신서동 1188번지 대구 신서혁신도시 내에 ‘비젼스퀘어’가 최근 상가 트렌드인 스트리트형으로 분양 중이다. 지하 1층∼지상 6층에서 총 5개 층에 총 143개 점포가 공급된다. 연면적 2만2199㎡규모로, 주차는 400여대가 가능하다. 신서혁신도시의 조성으로 인구유입 약 40만명, 생산유발효과 2조5000억원, 국내·외 방문객은 연간 약 36만명에 달한다. 준공은 오는 12월 예정.

▲마포 블루마리 = 서울시 마포구 신공덕동 3-3외 21필지에 호텔식 주거용 오피스텔 블루마리 259실이 분양을 앞두고 있다. 연면적 1만123㎡, 지하 3층∼지상 18층 중 오피스텔은 지상 2층∼지상 18층, 근린생활시설은 1층으로만 구성된다. 오피스텔은 전용면적 기준 19.89∼39.78㎡ 총 4개 타입이다.

항공사 스튜어디스 전용 호텔식 주거관리시스템을 도입해 2년간 월세를 보장한다. 사업장의 위치는 공항, 서울역, 서울 도심, 강남 등 진출이 용이한 마포구 신공덕동 내에 위치한다. 5개 전철이 환승하는 공덕역이 인접해 우수한 교통인프라를 자랑한다. 서울 시내와 여의도 출퇴근 직장인(약 156만명) 및 연대, 이대, 서강대 등 5개 명문학교 10만7000명 재학생, 연 730만명의 외국인 관광객 등 풍부한 임대수요를 확보했다.

자본이득 위주서 현금흐름형으로 변화
1∼2인 가구 증가로 수익형 인기 지속

▲판교역 SK허브 = 골드라인 신분당선 판교역이 도보 5분 거리에 위치한 오피스텔 ‘판교역 SK허브’가 회사보유분을 특별 분양 중이다. 강남역까지 13분대에 진입이 가능하다. 판교IC도 가까워 교통 최대 수혜지로 꼽히는 판교 역 SK허브는 성남시 분당구 판교역세권에 대단지 오피스텔로, 전용면적 31.27∼84.98㎡의 다양한 구성과 총 1084실의 최대 규모를 자랑한다.

국내최대 복합 쇼핑몰 알파돔시티(코엑스 4배)와 현대백화점(2015년 8월 오픈)이 SK허브 오피스텔 바로 앞에 위치한다. 국내 최대 벤처단지인 판교 제1테크노밸리(입주완료)와 제2테크노밸리(2017년 착공예정)가 위치한 최고의 요지다.

은행 예금보다
3배 이상 높아

▲기흥역 롯데캐슬 레이시티 = 경기 용인시 기흥역 역세권내 노른자위 핵심블록에 들어서는 ‘기흥역 롯데캐슬 레이시티’가 분양 중이다. 기흥역 복합도시내 1블럭은 주상복합단지로 지하 4층∼지상 38층, 3개동으로, 아파트 260가구(전용 84㎡)와 주거용 소형 오피스텔 403실(전용 22∼24㎡), 근린생활시설 등으로 지어진다. 입주 시 공실에 대비해 2년간 연 6% 임대수익을 보장해준다. 분양조건은 계약금 750만원(정액제)에 중도금 무이자 혜택이 주어진다. 입주는 2017년 11월 예정.

▲마곡 사이언스파크뷰 = 서울의 마지막 노른자위로 평가받는 마곡지구에 발산역에서 도보로 1분 거리 초역세권 오피스텔 및 상가인 ‘마곡 사이언스파크뷰’가 분양 중이다. 서울 서남부의 핵심 도시로 개발되는 마곡지구 내에서도 가장 입지가 우수하다고 평가받고 있다.

지하 5층∼지상 14층 규모로,지하 1층∼지하 5층은 100% 자주식 주차시설, 지상 1∼3층은근린생활시설, 4∼14층은 오피스텔로 이뤄져 있다. 마곡지구는 IT(정보기술), BT(생명공합기술), NT(나노기술) 등의 미래지식산업단지로 개발되며, LG그룹을 비롯해 코오롱, 이랜드 등 주요 대기업들의 이전이 줄줄이 예정돼 있다.

▲강서 경동팰리스힐 = 서울 강서구 방화동 898번지 일대에 5호선 개화산역 초역세권에 도시형생활주택 ‘경동팰리스힐’이 회사보유분 분양을 시작했다. 김포공항 경동팰리스힐은 지하 1층∼지상 7층 전체 60가구로 이루어져 있다.

공급형은 전용면적 기준(발코니 무료확장 부분 면적은 별도) 12.22∼19.41㎡ 7개 타입으로 구성돼 있다. 이 단지는 5호선 개화산역이 도보 3분 거리에 위치한다. 1km 반경 내에 지하철 5호선 방화역, 9호선 신방화역, 공항시장역과 그리고 공항철도노선의 김포공항역 등 5개 이상의 전철을 도보로 이용할 수 있다. 분양가는 주력 평형이 9000만원대다.