사상 처음으로 1% 기준금리 시대에 진입하면서 수익형 부동산에 대한 관심이 고조되고 있다. 800조원이 넘는 뭉칫돈들이 마땅한 투자처를 찾지 못한 채 안정적인 임대수익을 얻을 수 있는 곳으로 몰리고 있다.

상가는 투자금액이 많이 든다. 오피스텔은 공급이 늘고 있다. 따라서 두 수익형 상품은 수익률이 하락하는 추세다. 이 틈새로 소형 오피스가 뜨고 있다.

업계에 따르면 서울 마곡지구 C3-6블록 마곡나루역 인근에서 분양에 나선 오피스 ‘안강 프라이빗 타워’가 지난달 23일 계약을 시작한 지 하루 만에 완판 되는 기록을 세웠다. 광교신도시에선 수원 영통구 하동 989 외 5필지에 공급되는 오피스인 ‘광교 원희캐슬 법조타운’이 95%를 넘기는 분양실적을 보였다.

1%대 저금리 시대 수익형에 관심 고조
안정 임대수익 보장 지역 뭉칫돈 몰려

최근 공급이 활발히 이뤄지는 수익형 상품은 크게 ▲상가 ▲오피스텔 ▲지식산업센터 ▲소형 오피스 등 4가지가 있다. 이중 전통적인 상가와 오피스텔은 검증된 수익형 상품으로 수익형 부동산 시장을 주도하고 있다. 지식산업센터는 문정지구 등을 중심으로 선전하고 있다. 자족 기능을 갖춘 마곡·문정지구, 광교신도시 등에선 소형 오피스가 약진하고 있다.

상가·오피스텔
점점 수익 하락

아파트 분양시장과 마찬가지로 오피스 분양시장에도 ‘소형화’바람이 불고 있다. 가라앉은 경기 탓에 대형 오피스 선호도가 떨어지자 크기가 작아지고 있다. 임대료 등 비용 절감을 위해 사무실 규모를 줄이는 기업이 늘어나는 있는 것도 오피스의 소형화를 부추기고 있는 것이다.

베이비부머(1955∼1963년생) 세대의 은퇴 등으로 소규모 창업이 증가하면서 소형 오피스 수요가 늘어난 것도 큰 이유다. 소형 오피스란 공급면적이 70∼85㎡ 전후인 사무실을 말한다. 아파트도 85㎡ 미만인 소형에 대한 선호가 높아지는 분위기와 연결된다.

과거 기업들이 사무실을 비교적 넓게 쓰면서 ‘모양새’를 갖추던 것은 이제 옛말이다. 2008년 금융위기 이후 장기적인 경기 침체가 이어지며 기업들이 비용 절감에 나서고 있어 작은 사무실을 선호하는 분위기가 대세다.

소형 오피스는 오피스텔과 비교해 화장실과 주방 공간 등이 없어 같은 면적이라도 사무 공간을 넓게 사용할 수 있는 장점이 있다. 임대인으로서도 면적이 넓은 오피스와 달리 규모가 작아 임차수요가 꾸준하고 공실 위험을 분산할 수 있어 인기다.

소형 오피스는 대기업 이전지역이나 업무밀집지역, 도청, 구청, 법원, 세무서 등 이전지를 주목해야 한다. 대기업이 이전하는 지역 인근에 계열사나 협력업체 등도 소형 오피스를 선호하기 때문이다. 실당 개별 분양하는 투자상품으로 최근 1인 기업 육성 등 정부 정책과 맞물려 향후 수요가 커질 수 있고, 임차 수요가 꾸준하다는 점도 소형 오피스가 투자재로서 갖는 장점이다.

소규모 창업 증가
“선호도 높아져”

중소기업청 자료에 따르면 국내 1인 창조기업 수는 2009년말 20만3000여개, 2010년말 23만5000여개, 2013년말에는 29만6137개로, 3년 만에 6만개가 늘어날 정도로 꾸준하게 증가세에 있다. 1인 기업 전용 오피스 사업을 성공 투자로 이끌기 위해선 적합한 입지 선정이 필수적인데 상암디지털미디어시티·구로디지털단지·강남역 주변 등 사무실 임대수요가 많은 곳이 주요 투자 지역으로 꼽힌다.

교통 편의성이 성패를 가름하는 가장 중요한 요소다. 1인 기업가 중 상당수는 차량 없이 대중교통을 이용하며 직접 발로 뛰기 때문에 이들이 쉽게 오갈 수 있도록 교통이 편리하고 접근성 좋은 곳을 선정해야 한다. 하지만 거래가 쉽지 않아 환금성이 낮고 상품 자체가 경기 혹은 정부 정책과 밀접한 관련이 있는 점은 염두에 둬야 한다는 지적이다.

임차 수요는 많은 대신 매수 수요가 별로 없어 환금성이 낮고, 아파트와 달리 시간이 지날수록 가치가 떨어지며, 경기 상황에 따라 수요 변동폭이 크다는 점도 부담이 될 수 있다. 해당 건물 상태를 잘 살펴 비교적 노후도가 낮은 곳을 선택해야 한다. 주변 건물에 비해 노후한 곳은 다른 소형 오피스들과 경쟁에서 밀려 수익률이 낮아지기 때문이다.

아파트와 함께 사무실도 소형화
투자자들 소액 투자처로 급부상

주변 시세를 정확히 파악하고 투자에 나서야 손해를 막을 수 있다. 소형 오피스 임대 역시 수익형 부동산이기 때문에 분양가나 임대료 등 초기 투자액과 임대료가 얼마나 경쟁력 있는지 꼼꼼히 따져 봐야 한다. 소형 오피스 사업을 무조건 낙관적으로 보고 투자에 나서는 것은 금물이다. 상품 자체가 경기 또는 정부 정책과 연계돼 있어 향후 변화를 예측하기 어렵다. 분양이나 매매로 오피스를 소유하고 임대사업에 나섰을 때는 비교적 환금성이 낮다는 점도 염두에 둬야 한다.

한 부동산 전문가는 “소형 오피스 투자는 업무·주거용 전환이 가능한 오피스텔이나 주거 전용 수익형 부동산에 비해 매매 수요가 적은 점을 감안해야 한다”며 “경기 상황에 따라 수요 변동폭이 크다는 점도 부담이고 지금 공급이 활발해지고 있지만 3∼4년 뒤엔 도시형 생활주택·오피스텔처럼 수익률 하락이 문제될 수 있기 때문에 신중하게 투자해야 한다”고 말했다. 다음은 소형 오피스 유망지역에 분양 중인 현장들이다.

▲마곡지구 = 동익건설은 오는 3월 마곡지구 I7-1,2블록에 상업시설 ‘동익 드 미라벨’을 분양한다. 이 상가는 남측 도로를 사이로 바로 앞 강서세무소, 강서구청, 출입국관리소 등의 행정타운과 마주하고 있어 대규모 관공서 독점상권으로써의 역할을 수행할 수 있을 것으로 보인다. 2·8층이 오피스존으로, 3월 중순 기준으로 60% 이상의 분양률을 보이고 있다.

‘마곡센트럴타워’는 지하 3층∼지상 12층 1개동 규모다. 섹션오피스로 통하는 업무시설은 지상 5층∼12층까지로 전용면적 42.12∼87.03㎡의 다양한 규모로 단위호실 병합 및 분할이 가능한 152실로 구성돼 있다. 입주기업의 공간 활용을 최적화한 전용면적 47㎡ 이하의 소규모 호실이 전체의 68%를 차지한다. ‘마곡지구의 골든크로스’라 불리는 LG사이언스파크와 공항대로 사거리가 교차하는 지점에 위치한 유일한 오피스빌딩이라는 점에서 ‘희소성’과 ‘주목도’도 매우 높다.

▲문정지구 = 시행전문회사인 고운개발은 송파구 문정동 택지개발사업지구 3-2BL에 문정 법조프라자 상가와 오피스를 분양중이다. 대지면적 934㎡에 연면적 7860.20㎡ 규모로, 지하 3층부터 지상 최고 10층 1개동으로 구성돼 있다.

오피스존은 전문 자격사 사무실 등이 권장업종이다. 서울 동부지방법원·동부지방검찰청사 정문 앞에 위치해 변호사·법무사 및 종사자민원인 등 유동인구가 끊이지 않을 입지라는 평가를 받고 있다. 3.3㎡당 분양가는 890만∼1000만원선으로, 입점 예정일은 오는 9월 예정에 있다. 1년간 6% 임대보장제를 실시한다.

화엄토건은 문정지구 내 ‘문정 화엄타워’를 분양 중이다. 연면적 7423.98㎡ 규모에 지하 3층∼지상 11층 높이다. 1∼4층에는 커피숍, 편의점, 음식점 등의 근린생활시설, 5층은 교육연구시설, 6∼11층은 법무, 세무관련 서비스업, 업무시설로 특화 구성된다. 화엄타워 사무공간은 인원수에 따라, 용도에 따라, 업무에 따라 입주기업의 업무특성을 고려한 일대일 맞춤형 공간제작이 가능하다.

▲위례신도시 = 위례신도시 근생8부지에 들어서는 근린상가인 ‘위례 드림시티’(총면적 8088.63㎡)는 총 66개 점포 규모로 된 3면 개방형 상가다. 3.3㎡당 분양가는 770만∼4500만원 선이다. 강남으로 연결되는 지하철 8호선 우남역(2017년 개통 예정)과 위례신도시를 관통하는 트램이 만나는 역세권 상가다. 외곽순환도로와 동부간선도로가 인접해 있는 등 교통 요건도 좋다. 

▲광교신도시 = 경기도 수원시 영통구 하동 989외 5필지에 ‘광교 원희캐슬 법조타운’오피스(200여개)가 분양 중이다. 지하 5층∼지상 10층, 4개동, 연면적 6만4736.695㎡ 규모다. 법조타운내 근린시설 및 오피스 시설로서는 국내에서 손꼽힐 만한 대규모 시설이다. 오는 2017년 부지면적 약 6만5852㎡ 규모의 광교 법조타운이 들어서면 수원지방검찰청과 수원지방법원 등의 근무 인원만 6000여명과 유동인구 2만2000여명으로 예상된다. 준공은 2017년 7월 예정.

▲평촌 스마트스퀘어 = 안양시 동안구 관양동 1019-5번지 외 2필지에 스트리트몰인 ‘W-에이스타워’가 내년 1월 준공한다. 지하 2층∼지상 7층, 연면적 2만2443.40㎡ 규모다. 주차는 최대 167대까지 가능하다. 120m의 스트리트형 테마상가로 조성된다. W-에이스타워는 평촌스마트스퀘어 업무단지 입구에 건립된다. 평촌스마트스퀘어(옛 대한전선 부지)에는 첨단R&D센터, 업무시설, 아파트 등이 들어선다. 이미 LG U+ 등 대기업과 IT와 BT관련 유망기업 28개의 입주가 확정됐다. 고용유발인원만 6만2000명에 이를 것으로 예상된다. 5∼6층 오피스존이다.

▲동탄신도시 = 경기도 화성시 반송동 93-6번지 일대에 수익형 오피스인 ‘동탄 메트로오피스토리’가 분양 중이다. 대지면적 2180㎡에 지하 6층∼지상 11층 규모다. 지상 2층∼지상 4층에 각 32실의 오피스 97실이 공급된다. 분양가는 면적에 따라 차이가 있는데 최저 7000만원대(부가세 별도)에서 최고 1억5000만원대(부가세 별도)까지 책정돼 있다. 대출은 55%까지 가능하다. 대기업 계열사에서 장기임대가 확정돼 투자와 동시에 수익창출이 가능하다. 중심상업지 최초 3.3㎡당 500만원대의 착한 분양가며 매년 3% 임대료 인상조건이다.

“3∼4년 뒤엔…
신중, 또 신중”

‘원희캐슬 동탄’은 삼성 DSR타워 주변이라는 특급 입지를 바탕으로 투자자들의 러브콜을 받는 곳이다. 삼성DSR빌딩 정문 앞이라는 최적의 입지를 자랑한다. 지하 4층∼지상 10층 규모로, 54개의 오피스와 140개의 상가가 들어선다. 건축·통신오피스자동화·빌딩자동화 등 4가지 시스템을 유기적으로 통합한 인텔리전트 빌딩이다. 초기 투자금 7000만원으로 연 13%의 수익이 기대된다. 중도금 50% 무이자 혜택의 주어진다. 

▲세종시 = ‘세종비즈니스센터(SBC)’오피스가 분양 중이다. 세종시 1-5생활권 C50블록 중심상업용지에 들어서는 세종비즈니스센터는 오피스 전용으로 설계된 건물로 회의실과 접견실, 세미나실 등 비즈니스를 위한 원스톱 인프라를 제공한다.

세종시 중심업무지역의 핵심부에 자리 잡은 오피스 건물인 세종비즈니스센터는 교육부와 문화체육관광부 등 정부기관과 가깝고 중앙행정타운과 접근성이 뛰어나 비즈니스 효율을 극대화했다. 걸어서 5분 거리에 있는 세종호수공원은 오피스맨들이 휴식을 취하기에 좋은 휴게 공간이다. 인근에 국가기록박물관과 자연사박물관, 디자인미술관, 도시건축박물관, 디지털문화유산 상영관 등 5개의 박물관단지가 조성될 예정이다.