충청도 중소도시 C시가 고향인 서모(38)씨. 서씨는 IT컨설팅과 인터넷 홈쇼핑을 같이 운영하고 있다. 그는 가격이 비싼 아파트나 주택을 얻기 어려워 전세값 수준에서 경매물건을 알아보던 중이었다. 그러면서 서울 입성을 위해 오피스텔 경매물건을 알아보기에 나섰다. 그리고 서울 강남 잠실에 있는 소형 오피스텔에 관심을 갖게 됐다. 이 오피스텔은 혼자 거주용으로 활용하기 안성맞춤이었다.

23층 주상복합 건물 중 5층에 있는 이 오피스텔은 지난 1999년에 지어져 건물상태가 양호하고 지하철 2, 8호선 잠실역과 가까워 오피스텔의 투자가치가 높은 곳. 드디어 지난해 9월, 서울 동부지원에서 경매에 부쳐졌던 송파구 송파동 H오피스텔 31평형을 찾아 입찰 준비를 마치고 입찰 당일 감정가(1억8978만원)의 82%인 1억5600만원에 낙찰 받았다.

서씨는 취득 세금과 연체관리비 등 총 1100만원을 들인 후 지난해 12월 소유권 등기를 마치고 직접 입주했다. 당시 시세 2억원 보다 30% 싸게 낙찰 받은 후 지금은 개인사무실과 함께 주거 겸용으로 쓰고 있다. 업무와 주거기능을 함께 갖춘 부동산이 오피스텔이다. 자영업자, 1인 기업과 가구, 전문직업인들이 늘면서 소형 주거용 오피스텔은 인기 상종가다.

특히 서울 강남·서초·송파 등 인기지역이나 역세권 소형 오피스텔은 인기를 한 몸에 받을 정도로 수요가 많다. 경매시장에서도 상황은 대동소이하다. 1억원 안팎의 적은 금액으로 투자가 가능한데다 임대수요가 넉넉해 투자실패로 이어지는 경우는 드물다. 월세비율이 높고 중·소형은 환금성이 좋아 투자 초보자들이 선호하는 경매 종목으로 꼽힌다. 서울의 낙찰가율은 75%선이며 한 달이면 100~150여 건 안팎이 경매에 부쳐진다.

수도권의 경우 낙찰가율 65%에 한 달에 200여 건이 입찰에 부쳐진다. 주거용 오피스텔 경매물건은 고정적인 임대수익을 바라는 투자자들에게 안성맞춤이다. 창업용 사무실로 이용하는 수요자들 역시 투자하기에 적당한 상품이다. 자기만의 공간이 필요한 재택근무자나 거창한 살림살이가 필요 없는 1인 가구, 독신, 미혼남녀에게도 오피스텔은 매력적인 투자대상이다.

물건 공급이 아직은 많지 않지만 입찰 경쟁률이 3대 1 안팎이다. 때문에 경쟁이 치열한 아파트보다 수월하게 낙찰 받을 수 있다. 도심에 위치한 소형 오피스텔은 노령인구의 증가와 인구 저성장, 도심 부동산 수요의 증가, 이혼·만혼·단독세대 증가 여파로 수요가 꾸준하다. 소형 오피스텔은 환금성이 뛰어나다. 게다가 임대가 손쉬운 장점이 있다. 매매가 대비 전세가 비율이 60%이상이기도 하다. 투자금액 대비 수익률이 높은 편이다.

오피스텔은 일괄입찰 매매를 노리는 것이 유리하다. 한꺼번에 여러 건이 경매물건이 나오면 그 때가 기회다. 일시적 공급과잉으로 싼 값에 낙찰 받을 수 있다. 미분양이나 시행사 부도로 인해 묶음으로 경매시장에 나오는 물건은 최적이라고 할 수 있다. 최신형이거나 지역 내 대표 오피스텔일 경우 주저하는 투자자들이 있다. 이때는 낙찰금액을 조금 더 높여 낙찰을 받아도 무방하다. 장기적으로 가격 탄력성이 높다.

복층구조나 온돌 등 주거기능을 강화시킨 오피스텔은 젊은 층 수요자들로부터 인기가 높기 때문이다. 그러나 경매 참여시 주의할 점도 있다. 우선 업무용시설이라도 주거부분에 대해서는 주택임대차보호법이 적용된다. 따라서 전입신고를 마친 세입자가 있는지 현장 조사와 함께 법원의 매각물건 명세서를 정확히 조사해야 한다. 이 때 새로운 낙찰자가 인수해야 할 전세보증금이 있는 지 파악하는 것은 필수이다. 

입찰 전 관리사무실은 꼭 찾아가 보자. 전세입자의 관리비 연체 여부와 함께 주거용으로 쓰고 있는지도 조사해야 하기 때문이다. 만일 투자목적이라면 전세비율이 높고 임대수요가 충분한 역세권 일대 소형 오피스텔을 고르는 게 바람직하다. 전용률(분양면적에서 공유면적을 뺀 실제사용 면적)이 높은 오피스텔이 투자가치가 높아 나중에 되팔 때 유리하다.

명심할 것은 오피스텔은 철저히 임대수익을 목적으로 투자해야 할 대상이라는 점이다. 섣불리 시세차익을 목적으로 경매에 참여했다가는 낭패를 볼 수 있다. 나중에 되팔기 어려워 애를 먹는 경우가 많다.

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