인생을 ‘운칠기삼’으로 치부하는 사람들이 의외로 많다. 돈을 벌거나 벌지 못하는 것도 마찬가지라는 것이다. 물론 운을 무시할 수는 없다. 로또 한 방으로 인생역전의 꿈을 실현하는 것도 기보다는 운이 좌우할 것이 분명하다는 이유에서다. 하지만 이는 극히 일부에 해당한다는 게 필자의 생각이다. 필자는 부의 축적 여부는 자신의 노력 다시 말해 발품과 머리품(지식)을 활용하는 종합적 테크닉에 달려 있다고 확신한다.
공유지분 물건 통상 물건보다 2~3회 유찰된 후 결정 많아
낙찰 후 다른 공유지분권자와 합의 분할하는 방법 유용해
사실 누구나 가능하지만 모두 성공하기는 어려운 것이 바로 경매다. 그럼에도 부동산재테크에 있어서 경매는 여전히 유효한 방법이다. 최근 재테크 열풍에 따라 몇 년 사이에 경매 참여 인구가 폭발적으로 급증했다. 그러면서 참여자가 많다보니 낙찰 받기가 상대적으로 힘들어졌다.
설사 낙찰 받는다 해도 이른바 ‘묻지마 낙찰’이 주류를 이루다보니 경매의 최대 매력인 고수익 실현이 불가능하게 됐다. 그렇다고 해서 부동산재테크의 주 종목을 바꿔야 할까. 아니다. 경매 매력을 계속 향유하기 위해 보다 차별화된 투자전략을 수립하면 된다. 물론 더 이상 낙찰 받는 것 자체만으로도 고수익을 창출하던 시대는 지나갔다고 할 수도 있다.
고수익의 틈새
‘공유지분 경매’
하지만 틈새는 있다. 차별화된 투자전략 중 하나라고 할 수 있는 공유(共有)지분 경매 물건을 노리면 고수익을 올릴 수 있다. 여러 사람의 공유로 등기된 토지를 공유자 1인이 사용 또는 처분하기가 쉽지 않다는 것은 누구나 잘 아는 사실이다. 아울러 이런 공유지분 토지는 금융권 대출도 제한을 받게 되다보니 투자자의 관심에서 멀어지게 된다.
상황이 이러하다 보니 법원 경(공)매에서 공유지분 물건의 경우는 통상의 물건보다 2~3회 더 유찰된 후 낙찰자가 결정되는 경향을 보이고 있다. 이처럼 쓸데없는 반쪽짜리 물건으로만 여겨져 온 공유지분 경매 토지도 잘만 이용하면 ‘꿩 먹고 알 먹는’ 고수익을 올릴 수 있다. 그 방법은 낙찰 후 다른 공유지분권자와 합의 분할을 하는 것과 토지수용지역 물건을 낙찰 받는 것이다.
낙찰 후 다른 공유지분권자와 합의 분할할 경우 합의 분할에 실패하게 되면 순수한 공유관계인 경우에는 법원에 ‘공유물분할 청구소송’을 제기하면 된다. 만일 실제 공유개인이 공유토지의 특정한 부분을 구분 소유할 경우에는 상호명의신탁 약정을 해지하면서 이를 원인으로 한 ‘소유권이전등기 청구소송’을 하면 된다. 이런 소송은 법률전문가의 비교적 간단한 도움을 받아 일반인도 ‘나 홀로 소송’을 수행할 수 있다.
공유물 분할청구의 소를 제기하면 법원에서는 현물분할을 원칙으로 하지만 통상 전체 토지를 경매 후 매각대금을 지분 비율대로 나누라는 판결을 내리게 된다. 그러나 경매과정에서 시가만큼의 값을 받기란 사실상 불가능하기 때문에 공유자 모두에게 재산상의 손실이 발생한다. 따라서 결국은 소송보다는 합의에 도달하게 되는 경우가 많다.
이는 대부분 공유토지의 소유관계가 상속에 의한 경우와 특수 관계자(형제, 친척, 친구 등)끼리의 소유인 경우가 많기 때문으로 풀이된다. 토지수용지역 물건을 낙찰 받을 경우에는 택지개발 등 개발에 따른 토지수용을 앞두고 있는 공유지분을 상대적으로 싸게 낙찰 받아 보상금을 받는 방법이다. 이는 전문가가 아니라면 수용 보상가를 미리 예측하기가 곤란하기 때문에 일정한 리스크가 상존한다.
실제 토지보상이 실시됐던 수원광교 이의신도시, 인천영종 택지개발지구, 고양삼송 택지개발지구, 김포양촌 택지개발지구 등에서 수용보상금을 노리고 경매 토지물건을 고가에 낙찰 받았다가 낙찰가격보다 수용보상금이 적게 나와 낭패를 본 사례가 다수 발생 한 바 있다. 하지만 성공한 사례도 많다. 때문에 미리 포기할 필요는 없다. 사전에 철저한 분석을 거쳐 적정한 가격에 낙찰 받기만 한다면 기대 이상의 고수익을 얼마든지 올릴 수도 있다.
이번에는 경매를 이용해서 30% 싸게 고급빌라를 잡는 노하우를 알아보자. 법원 경매시장에서 통상 2회 이상 유찰이 관행일 정도로 가격이 떨어지는 고급 연립·다세대주택은 비인기 투자종목이다. 통상 132~165㎡대 대형 빌라는 2회 이상 유찰 후 최저가 수준인 감정가격의 70% 안팎에서 낙찰 받을 수 있다. 그렇다면 투자 가치는 어떨까.
토지수용지역 물건 낙찰도 노려볼 만
철저한 사전분석 후 낙찰 고수익 가능
최근 일부 중소 벤처기업이 서울강남 서초권역 내 요지의 대형 연립주택을 경매를 통해 값싸게 매입한 다음 업무용으로 개조해 활용하고 있다. 인기지역의 업무 빌딩가격이 크게 오르면서 실속 있는 업무용부동산으로 활용하기 위해서다. 5억원 이상 중대형 연립은 시세의 60∼70% 선에서 살 수 있고 감정가격이 10억원이 넘은 대형 물건은 시세의 많게는 절반 수준에서 낙찰 받을 수 있다.
그렇다고 해서 투자자들 모두 이 같은 혜택을 입을 수 있는 것은 아니다. 준비된 사람만이 달콤한 성공의 희열을 만끽할 수 있다. 예컨대 최소한 10m 이상 도로에 접한 업무빌딩 밀집지역 또는 사무실 임대수요가 많은 역세권이나 도심 소재 건물에 투자하는 것이 바람직하다. 지은 지 오래된 연립주택은 개보수비용이 많이 들고 건물상태가 불량하다. 때문에 되도록 지은 지 10년 미만인 물건을 고르는 게 좋다.
경매 이용 30% 싸게
고급빌라 잡을 수 있다
고급 빌라 경매물건은 무조건 현장을 방문해야 한다. 현장에서 입지분석과 함께 환금성 여부를 검토하는 것이 필수다. 이런 물건은 수요가 많지 않은 비인기 틈새종목이다. 그런 만큼 대체로 팔 때 애를 먹기도 한다. 게다가 아파트와 달리 매매사례가 흔치 않다. 시세 파악이 어려운 게 단점으로 꼽히는 이유가 여기에 있다. 뿐만 아니다. 이 같은 물건은 사전 분석이 절실하다. 면적이 지역의 입지여건과 맞지 않게 크거나 작으면 주거나 업무환경이 떨어질 수 있다. 반드시 입찰전 지역 여건을 충분히 검토해 투자성 여부를 종합적으로 판단한 후 입찰에 응해야 한다.
무엇보다 중요한 것은 가격 조사다. 가격을 조사할 때는 최근 인근 및 유사지역 내 동일 규모의 부동산 매매사례를 참조하는 것이 바람직하다. 그 다음 시세보다 최소한 20∼30% 가량 싼 가격에 낙찰 받아야 수익성이 높다. 경매 물건 낙찰시 특히 일반 매매와 달리 예상치 못한 비용이 추가로 들어갈 수 있으므로 비용을 충분히 감안해야 한다.
