[Q] 소액보증금은 압류할 수 없나요?

[A] 소액보증금은 압류금지채권에 해당하므로 압류할 수 없고, 파산재단이나 개인회생재단에도 속하지 않습니다. 

먼저 대항력에 대해 알아보겠습니다. 대항력이란 임차인이 임차주택의 양수인(매수인)에 대해 임대차의 내용(기간 및 보증금)을 주장할 수 있는 법률상의 권능을 말하고, 대항력이 있다는 말은 그런 권능을 갖고 있다는 의미입니다. 즉, 대항력이 있는 임차인은 임차주택의 소유자가 일반매매로 변경되든, 경매나 공매절차로 변경되든 간에 임차주택의 양수인에 대해 임차인의 임대차로 대항할 수 있습니다.

대항력을 취득하려면 대항요건(주택의 인도, 주민등록)을 갖춘 상태에서,
① 경매 또는 공매로 임차주택의 소유권이 변동된 경우에는 임차주택에 저당권, 근저당권, 담보가등기, 가압류, 압류, 경매개시결정등기 중 가장 빠른 등기가 경료된 시점을 기준으로 그 전까지 대항력을 구비해야 합니다.
② 경매 또는 공매 이외의 원인으로 임차주택의 소유권이 변동된 경우에는 양수인의 소유권이전등기 경료일 이전에 대항력을 갖춰야 하고, 다만 순위보전을 위한 가등기, 처분금지가처분등기에 기해 소유권이전등기가 경료된 경우에는 이들 등기일 이전에 대항력을 갖춰야 합니다.

대항력과 달리 임차인의 우선변제권은 경매와 공매에서만 인정되고(주택임대차보호법 3조의2 제2항, 상가건물임대차보호법 5조 2항), 확정일자를 갖춘 임차인은 부동산담보권에 유사한 권리를 취득합니다. 

확정일자를 갖춘 임차인의 우선변제권의 요건은 ‘①주택임대차보호법 3조 1항의 대항요건을 갖출 것 ②임대차계약증서상의 확정일자를 받을 것 ③배당요구의 종기까지 배당요구를 했을 것 ④배당요구의 종기까지 위 대항요건을 유지할 것(대법원 2007다17475 판결)’ 등입니다.

소액임차인은 경매개시결정등기 전까지 대항요건을 갖춰야 우선변제권이 인정되나(주택임대차보호법 8조 1항, 상가건물임대차보호법 14조 1항), 확정일자임차인은 경매개시결정등기 후에 대항요건을 갖춰도 무방합니다(민사집행법 88조 1항, 부동산경매, 윤경·손흥수, 2099면).

소액임차인의 경우 그 보증금 중 일정액에 대해서는 확정일자 없이도 우선변제권을 갖습니다. 다만 경매개시결정기입등기 이전에 대항요건을 갖춰야 하고, 최우선변제되는 소액보증금은 주택가액(대지의 가액을 포함한다)의 2분의 1을 넘지 못합니다(주택임대차보호법 8조).

임차권등기가 경료된 주택 또는 상가건물을 그 이후에 임차한 임차인은 소액보증금 최우선변제(주택임대차보호법 8조, 상가건물임대차보호법 14조)를 받을 수 없습니다(주택임대차보호법 3조의3 제6항, 상가건물임대차보호법 6조 6항).

주택임대차보호법 8조에 따라 우선변제를 받을 수 있는 소액보증금은 압류금지채권에 해당하므로 압류할 수 없습니다(민사집행법 246조 1항 6호), 상가건물에 대한 소액보증금은 이에 해당하지 않습니다.

위 압류금지채권에 해당하는 소액보증금은 파산재단 또는 개인회생재단에 속하지 않는 재산에 해당합니다(채무자 회생 및 파산에 관한 법률 383조 1항, 580조 3항, 이하 채무자회생법이라고 한다). 즉, 채무자가 파산이나 개인회생을 하더라도 소액보증금은 채무자에게 남겨준다는 뜻입니다.

또 ‘주택임대차보호법 제8조(보증금중 일정액의 보호)의 규정에 의해 우선변제를 받을 수 있는 금액의 범위 안에서 대통령령이 정하는 금액을 초과하지 않는 부분’은 법원 결정에 의해 파산재단에 속하는 것을 면제받을 수 있는 면제재산의 대상이 되고(채무자회생법 383조 2항 1호), 이 조항에 의한 면제재산에 해당하기 위해 소액임차인의 우선변제 요건을 구비할 것을 요하지는 않는다고 보고 있습니다. 

예컨대 서울에 거주하는 채무자의 임차보증금이 2억원이어서 주택임대차보호법 시행령 제11조 제1호 소정의 금액을 초과해 소액임차인에 해당하지 않거나, 전입신고를 미처 하지 못해 주택임대차보호법 제8조에 의한 우선변제 요건을 충족시키지 못하는 경우, 위 임차보증금 중 5500만원의 한도 내에서는 면제재산으로 인정될 수 있습니다(제6판 개인파산·회생실무, 서울회생법원 재판실무연구회, 134면 참조).   

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[김기록은?]
법무사·공인중개사
전 수원지방법원 대표집행관(경매·명도집행)
전 서울중앙법원 종합민원실장(공탁·지급명령)