[Q] 주택임차인도 해지통지를 해야 묵시적 갱신이 되지 않나요? 

[A] 묵시적 갱신을 원하지 않을 때는 임대인은 물론 임차인도 계약을 갱신하지 않겠다는 뜻을 상대방에게 통지해야 합니다. 

주택의 경우 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 않거나 계약조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않는다는 뜻의 통지를 하지 않은 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 않은 경우에도 같습니다. 

이 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 봅니다. 다만 2기의 차임액에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대해서는 그렇지 않습니다(주택임대차보호법 제6조, 이하 법이라고 합니다). 

이 같은 갱신을 묵시적 갱신이라고 합니다. 계약이 묵시적으로 갱신된 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있고, 이 경우의 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생합니다(법 제6조의2). 

임대인도 묵시의 갱신을 주장할 수 있고, 갱신된 임대차의 존속기간은 2년으로 간주됩니다. 주택임대차보호법 제6조의2 반대해석상 임대인은 임대차계약을 해지할 수 없다고 보고 있습니다. 주택임대차보호법 제6조의2는 민법 제635조의 특칙에 해당하므로, 임대인과 임차인 모두 민법 제635조에 의한 해지는 할 수 없습니다. 

또 임대인은 임차인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못합니다. 다만 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있거나, 임대인(임대인의 직계존비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우 등의 사유가 있는 때에는 그렇지 않습니다(법 제6조의3 제1항). 

이를 임차인의 계약갱신요구권이라고 합니다. 임차인은 계약갱신요구권을 1회에 한해 행사할 수 있습니다. 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 봅니다. 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약한 것으로 보되, 차임과 보증금은 장래에 대해 그 증감을 청구할 수 있습니다.

이 경우 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임이나 보증금의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하고, 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1의 금액을 초과하지 못합니다(법 6조의3 제2항, 제3항). 

임차인이 계약갱신요구권을 행사한 경우에도 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있고, 이 경우에도 임대인이 그 통지받은 날부터 3개월이 지나면 해지의 효력이 발생합니다(법 제6조의3 제4항).

임차인이 임대차계약 갱신을 요구했더라도 임대인은 임대차 종료 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 내라면 임대인(임대인의 직계존비속 포함)이 목적 주택에 실제 거주하려고 한다는 사유를 들어 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있습니다.

임대인의 지위를 승계한 임차주택의 양수인도 그 주택에 실제 거주하려는 경우 위 갱신거절 기간 내에 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있습니다(대법원 2021다266631 판결).

임대인이 목적 주택에 실제 거주하려고 임차인의 계약갱신요구를 거절한 경우 임대인은 얼마 동안 목적 주택에서 살아야 할까요? 

종전 임차인과의 계약기간이 2년이었다면 2년간은 목적 주택에서 살아야 합니다. 2년 이내에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인해 임차인이 입은 손해를 배상해야 합니다(법 제6조의3 제5항).

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[김기록은?]

법무사·공인중개사
전 수원지방법원 대표집행관(경매·명도집행)
전 서울중앙법원 종합민원실장(공탁·지급명령)