[Q] 경매로 아파트를 샀습니다. 세입자가 소액임차인에 해당하지 않고 확정일자도 받지 않은 바람에 보증금을 전혀 배당받지 못했습니다. 대항력도 없어서 이사를 나가야 하는데, 이사비를 달라고 합니다. 어느 정도가 적당한가요?

[A] 임차인이 배당을 전혀 받지 못한 경우가 간혹 있습니다. 매수인(경락인)으로서도 난감한 일인데요. 매수인(낙찰인)으로서는 법적으로 이사비를 지급할 의무는 없습니다. 그러나 보통 이런 경우에는 이사비를 주는 경우가 많은 것 같습니다. 

통상 경매로 부동산을 사면 일반 시세보다 낮은 가격으로 사는 경우가 많은데, 그 이유 중에는 점유자를 내보는 데 애를 먹기 때문인 점을 고려한 가격이 아닌가 하는 생각이 듭니다. 

경매로 집을 산 후 매수인에게 대항할 수 있는 경우가 아닌 점유자가 이사 나가기를 거부할 시 점유자를 내보내는 방법으로는 부동산인도명령을 받아서 인도집행을 하는 방법이 있습니다. 부동산인도명령은 대금납부 후 6개월 이내에 법원에 신청을 해야합니다.

6개월이 지나면 부동산인도명령을 신청할 수 없고, 부동산인도소송을 제기해야 합니다.   

부동산인도소송은 부동산인도명령에 비해 시간도 오래 걸리고 비용도 많이 듭니다. 그러므로 인도집행은 나중에 하더라도 우선 부동산인도명령을 받아두어야 합니다. 

인도집행은 부동산인도명령을 첨부한 인도집행신청서를 부동산소재지 집행관사무소에 제출하는 방법으로 신청합니다. 인도집행에 드는 비용은 채무자가 부담하도록 돼있지만, 우선은 인도집행신청을 하는 채권자가 집행비용으로 예납해야 합니다. 

부동산인도집행에 소요되는 비용은 집행면적에 따라 달라지는데, 20평 이상 30평 미만 기준으로 노무자가 9~11명이 필요하고 노무자 1인당 12만원의 노무비가 듭니다(2022년 수원지방법원집행관사무소 기준). 여기에 사다리차 비용과 운반비(상·하차 비용 포함, 5톤 화물차 1대당 50만원)가 별도로 들어갑니다.

보관비용은 5톤 컨테이너 한 대당 월 20만원이 드는데, 보관 물건의 매각기일까지의 일정을 고려해 3개월분을 선납하도록 하고 있습니다. 비용은 노무자가 10명이라고 했을 때, 노무자 비용 120만원, 사다리차 비용 50만원, 운반화물차 비용 50만원, 보관비용 60만원으로 총 280만원이 듭니다.

인도집행은 보통은 곧바로 인도집행을 하는 것이 아니라 담당집행관과 직원이 제1회 방문 때는 집행장소를 방문해 채무자를 만나면 채무자에게 2주 정도의 시간을 주고 자진 이행할 것을 권고하고, 채무자를 만나지 못한 경우에는 그냥 돌아옵니다. 

제2회 방문 때에도 채무자를 만나지 못할 경우에는 열쇠 기술자와 증인 2명을 대동해 강제로 개문합니다. 개문하는 이유는 부동산 현황이 인도명령상 부동산의 현황과 일치하는지와 점유자가 인도명령의 대상자인 채무자가 맞는지를 확인하기 위해서입니다. 

개문 후 내부를 수색해 채무자가 점유하고 있음이 확인된 경우에는 짐이 얼마나 있는지를 확인하고 채권자에게 노무자 및 운반차량 비용을 예납하도록 합니다. 

이 같은 절차를 거쳐야 하는 만큼 실제 인도집행까지는 상당한 시간이 소요됩니다. 인도집행에 드는 위 비용과 인도집행을 하기까지 걸리는 시간 등을 고려해 보통 이사비를 책정하고 있는 것으로 보입니다.

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[김기록은?]

법무사·공인중개사
전 수원지방법원 대표집행관(경매·명도집행)
전 서울중앙법원 종합민원실장(공탁·지급명령)