[Q] 전세집을 구하려고 합니다. 서울의 경우 임차보증금이 1억5000만원 이하면 5000만원까지 경매절차에서 우선적으로 배당을 받을 수 있다는데, 이미 근저당이 설정돼있는 주택에도 적용되나요? 

[A] 아닙니다. 주택임대차보호법상 우선변제되는 소액임차보증금액 및 최우선변제액은 임차주택에 입주하는 시기가 아니라 등기부상의 최초 담보권(저당권·근저당권·가등기담보권) 설정일자를 기준으로 정해집니다. 

만약 임대차계약을 하려는 서울 소재 주택에 2016년 3월31일부터 2018년 9월17일까지 최초 근저당이 설정돼있다면 보증금이 1억원 이하인 임차인인 경우에 3400만원까지 근저당보다 우선해 배당받을 수 있습니다.

2018년 9월18일부터 2021년 5월10일 사이에 최초 근저당이 설정돼있다면 보증금이 1억1000만원 이하인 임차인에게 3700만원까지 근저당보다 우선해 배당을 받을 수 있습니다.

지난해 5월11일부터 현재까지 사이에 최초 근저당이 설정돼있다면 보증금이 1억5000만원 이하인 임차인인 경우 5000만원까지 근저당보다 우선해 배당받을 수 있습니다.

담보권이 전혀 설정돼있지 않거나 가압류 등기만 돼있다면 보증금이 1억5000만원 이하인 임차인인 경우에 5000만원까지 우선해 배당받을 수 있습니다.  

최우선변제되는 소액보증금은 선순위 담보권자보다 우선하므로 최우선변제액이 커질수록 담보권자의 배당액은 줄어들게 됩니다. 

부동산 가격 변동 등 사회·경제적 여건의 변화에 따라 최우선변제액에 관한 법령을 개정할 경우, 법령 개정으로 이미 취득한 담보권자의 이익을 침해할 수는 없으므로 이에 대한 경과규정을 두고 있습니다.

주택임대차보호법 제8조에서 정하는 우선변제받을 ‘보증금 중 일정액(최우선변제액)’과 ‘우선변제받을 임차인(소액임차인)’의 범위는 주택임대차보호법시행령 제10조와 제11조에서 각각 정하고 있습니다. 해당 조항들을 개정할 때는 개정 당시 존속 중인 임대차계약에 대해서도 적용하되, 이미 담보물권을 취득한 자에 대해서는 종전의 규정에 따르도록 하고 있습니다(주택임대차보호법시행령 부칙 제2조).

소액임차인 및 최우선변제액의 범위에 대한 지역별, 기간별 구분에 대해서는 ‘대법원 법원경매정보→경매지식→관련법률→주택임대차’에서 검색해보면 됩니다. 

소액임차인으로 우선변제권을 행사하기 위해서는 임차보증금액에 관한 요건 이외에 다음 요건을 더 갖춰야 합니다. 

주택의 인도 및 주민등록(대항요건)을 최초 경매개시결정의 등기 전까지 갖춰야 하고, 이를 배당요구종기까지 계속 유지해야 합니다. 경매가 진행 중인 부동산에 이중경매가 들어오면 배당요구종기를 연기하는 경우가 있고, 이때 위 대항요건을 연기된 배당요구종기까지 유지해야 합니다. 

소액보증금은 주택가액의 1/2 범위 내에서만 우선변제받을 수 있습니다. 토지 및 건물에 대한 배당재단이 2억원이라고 가정하면 이 중 1억원 이내에서만 소액보증금 우선변제를 받을 수 있습니다.

이때 5000원만원씩 배당받을 임차인이 4명이라면 1인당 2500만원만 우선변제를 받을 수 있습니다. 다만 선순위 담보권이 모두 만족받은 후에는 후순위 담보권과 비교하게 됩니다.

또한 소액임차인이라도 배당요구종기까지 권리신고 및 배당요구를 해야 합니다. 배당요구를 하지 않아 소액보증금을 지급받지 못한 경우 매수인(낙찰인)에 대해 임차보증금의 반환이나 우선변제를 요구할 수 없고(대법원 87다카844 판결), 다른 배당받은 후순위채권자를 상대로 부당이득반환을 청구할 수도 없습니다(대법원 2001다70702 판결).

결국 담보물권보다 우선변제받는 소액보증금은 입주시기가 아니라 최초 담보권설정등기일에 따라 달라지고, 가압류와는 관련이 없습니다.

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[김기록은?]

법무사·공인중개사
전 수원지방법원 대표집행관(경매·명도집행)
전 서울중앙법원 종합민원실장(공탁·지급명령)