[Q] 얼마 전 10억원짜리 아파트를 계약금 1억원, 중도금 5억원, 잔금 4억원에 팔기로 매매계약을 체결했습니다. 계약금 1억원 중 500만원은 계약 당일에 받았고, 나머지 9500만원은 한 달 뒤 받기로 했습니다. 그 후 갑자기 아파트 가격이 폭등했고, 저는 매매계약을 해지하고 싶어졌습니다. 이럴 경우에 매매계약을 해제할 수 있나요? 만약 매수인이 어떤 조치를 취하면 매매계약을 해제할 수 없나요? 그리고 아파트를 매수한 매수인이 계약금 500만원만 포기하고 계약을 해제할 수 있다고 하는데, 이게 가능한가요?

[A] 매도인은 민법 제565조 제1항에 따라 매수인이 이행의 착수 전까지 계약금의 배액을 배상하고 계약을 해제할 수 있습니다. 여기에서 이행의 착수는 매수인이 중도금을 지급한 시점입니다. 매매계약에서 매수인이 중도금을 지급했다면, 질문자인 매도인은 매매계약을 해제할 수 없습니다.

민법 제565조 제1항을 보면 매매계약 당사자 일방이 계약 당시 상대방에게 계약금을 교부한 경우 당사자 사이에 다른 약정이 없는 한 당사자 일방이 계약 이행에 착수할 때까지 계약금 교부자는 이를 포기하고, 그 상대방은 계약금 배액을 상환하고 계약을 해제할 수 있도록 규정해 해제권의 존속시한을 제한하고 있습니다.

매도인은 매수인이 이행의 착수로 볼 수 있는 중도금을 지급하기 전까지 계약금의 배액을 배상하고 계약을 할 수 있습니다.

다만 부동산 매매특약으로 민법 제565조 제1항과 다른 별도의 해제권 유보약정을 하면서 해제권의 존속시한을 “잔금을 지불할 때까지”로 정한 경우에는 설령 매수인이 중도금을 지급해 매매계약의 이행에 착수하더라도, 매도인은 잔금을 지급하기 전까지 매매계약을 해제할 수 있다는 점을 주의하시기 바랍니다.

결국 매수인이 중도금을 지급하기 전이면 매도인은 계약금의 배액을 상환하고 계약을 해제할 수 있습니다.

다만 매도인이 매수인으로부터 계약금 중 일부인 500만원만 받은 상황에서 500만원의 배액인 1000만원을 배상하고 계약을 해제할 수 있는지에 관해, 대법원은 “계약금 일부만 지급된 경우 수령자가 매매계약을 해제할 수 있다고 하더라도 해약금의 기준이 되는 금원은 ‘실제 교부받은 계약금’이 아니라 ‘약정 계약금’이라고 봄이 타당하므로, 매도인이 계약금의 일부로서 지급받은 금원의 배액을 상환하는 것으로는 매매계약을 해제할 수 없다”라고 판시한 법리에 비춰 보면 실제로 받은 500만원의 배액인 1000만원을 배상하고 계약을 해제할 수 있는 것이 아니고 계약서상 계약금 1억원의 배액인 2억원을 배상하고 계약을 해제할 수 있을 것이라고 보입니다.

그리고 계약금 1억원 중 일부 500만원만 지급한 매수인이 500만원을 포기하고 계약을 해제할 수 있는지에 관해 살펴보면, 대법원 판례는 당사자가 계약금의 일부만을 먼저 지급하고 잔액은 나중에 지급하기로 약정하거나 계약금 전부를 나중에 지급하기로 약정한 경우 계약금의 일부를 지급한 매수인이 계약금의 잔금 또는 전부를 지급하지 않는 한 계약금 계약은 성립하지 않으므로 매수인은 임의로 주계약을 해제할 수 없다고 했습니다.

이 판례에 따라 500만원만 계약금을 지급한 매수인은 매매계약을 자신의 마음대로 해제할 수 없습니다.
 

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[김기윤은?]

대한상사중재원 조정위원
전 한국자산관리공사 고문변호사