[Q] 저는 아파트 소유자입니다. 주택임대차보호법이 개정돼 시행된다고 합니다. 뉴스를 보니, 세입자가 갱신청구권을 행사하면 2년 동안 세입자가 더 살 수 있다고 합니다. 세입자가 갱신청구권을 행사할 때, 소유자인 제가 거절할 수 있는 방법이 있을까요? 그리고 소유자가 주의해야 할 사항은 무엇이 있나요?
[A] 주택임대차보호법이 개정되면서 신설된 주택임대차보호법 제6조의3에 규정된 갱신청구권과 임대료 상한제 5%를 도입했고, 지난 6월 개정돼 2020년 12월10일부터 시행되는 주택임대차보호법 제6조에 규정된 계약갱신 관련 규정이 생겼습니다.
주택 관련 수백건 소송을 한 변호사인 저도 상당히 헷갈릴 정도인데, 법률 비전문가인 구독자분들께서도 상당히 헷갈릴 것으로 생각됩니다. 건물소유자가 세입자의 주택임대차보호법 제6조의3에 따라 갱신청구권을 행사할 때, 거절할 수 있는 사유에 대해 알려 드립니다.
이번 주택임대차보호법의 핵심은 “임대인은 임차인이 임대차 종료 전 일정 기간에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못하도록 하고, 임차인은 계약갱신요구권을 1회에 한해 행사할 수 있도록 하며, 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다”는 것입니다.
여기서 정당한 사유가 있는 경우, 소유자는 세입자의 계약갱신을 거절할 수 있는데 그 사유는 아래와 같습니다.
①임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우: 월세는 없고 전세보증금만 있는 계약은 해당사항이 없습니다. 그리고 2기 이상의 월세를 연체한 사실이기 때문에 월 임대료가 100만원일 경우 월세 190만원을 연체한 경우에는 소유자가 세입자의 갱신청구를 거절할 수 없습니다.
②임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우: 세입자가 고의로 임차인의 이름이나 주민등록번호를 허위기재한 경우, 소유자는 세입자의 갱신청구를 거절할 수 있습니다.
③서로 합의해 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
④임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대한 경우: 소유자의 동의 없이 세입자가 무단으로 다른 사람에게 임대를 준 사실이 발각된 경우, 소유자는 세입자의 갱신청구를 거절할 수 있습니다.
⑤임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우: 세입자의 과실로 주택에 화재가 난 경우, 소유자는 세입자의 갱신청구를 거절할 수 있습니다.
⑥임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
⑦임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
㈎ 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
㈏ 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
㈐ 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
⑧임대인(임대인의 직계존속·직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우: 소유자가 임대차계약 만료일 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간 동안에 임차인에게 실제 거주한다는 취지로 계약갱신거절통지를 반드시 해야 합니다. 다만 계약만료일이 2020월 12월10일 이후일 경우에는 만료일 2개월 전까지 반드시 해야 합니다. 매우 주의해야 할 부분으로 그렇지 않으면 묵시적 갱신이 되어 2년 동안 세입자가 살 수 있습니다.
⑨그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우: 세입자가 소유자의 동의 없이 과도하게 인테리어 공사를 하거나 원상회복이 불가능하게 인테리어 공사를 한 경우에는 소유자는 세입자의 갱신청구를 거절할 수 있습니다.
앞서 말씀드린 바와 같이, 세입자는 갱신청구는 1번만 가능합니다. 그런데 법 시행 후 묵시적 갱신이 되어 세입자가 4년 동안 살고 있는데, 이번에는 세입자가 갱신청구권을 행사해 총 6년을 살 수 있는지에 대한 질문이 많습니다.
묵시적 갱신은 세입자가 갱신청구권을 행사한 것이 아니기 때문에 6년 동안 거주할 수 있습니다. 이런 현상을 방지하기 위해 소유자는 세입자에게 묵시적 갱신을 막기 위한 계약갱신거절 통지를 해야 합니다.
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[김기윤은?]
서울대학교 법학과 대학원
전 한국자산관리공사 고문변호사
대한상사중재원 조정위원
