[Q] 2년 전 2018년 10월경, 저는 건물소유자와 임대기간 2년으로 상가건물임대차계약을 체결했습니다. 몇 개월만 있으면 2년이 만료됩니다. 그런데 제가 상가건물을 갱신하고 싶은데 절차가 어떻게 되는지요? 월세를 3개월 연체한 적도 있는데 갱신요구를 할 수 있는지요? 그리고 임대차계약서를 작성할 때 법을 잘 모르고 ‘이 상가의 권리금을 인정하지 않는다’고 했습니다. 이 문구 때문에 정말로 권리금을 주장하지 못하나요? 

[A] 일반적으로 상가건물의 임차인은 임대기간 만료 6∼12개월 사이에 갱신청구를 할 수 있습니다. 만약 2020년 10월 말일에 임대기간이 만료된다면, 임차인은 2020년 5월1일부터 2020년 9월 말일 사이에 임대기간 갱신청구를 할 수 있습니다.

이때 상가임대차 갱신청구는 내용증명 방법으로 하는 것이 안전한데, '2018년 10월경 체결한 임대차계약에 대해 상가건물임대차보호법 제10조에 따라 갱신청구를 합니다'라는 취지로 작성해 내용증명을 보내시면 됩니다.

다만 주의해야 할 점은 상가임대료를 3개월 이상 연체한 사실이 있으면 임차인이 갱신요구를 했다고 하더라도 임대인이 거절한다면, 상가임대차계약은 더 이상 연장될 수 없습니다.

참고로 상가임대차계약 만료일 1개월 전까지 임차인과 임대인이 아무런 말이 없을 경우에는 묵시적으로 상가임대차계약이 갱신돼 1년 동안 연장됩니다. 묵시적으로 임대차계약이 1년이 연장된 경우라도, 임차인은 상가건물임대차보호법상 계약을 해지할 수 있는 권한이 있고 임대인이 해지통지를 받은 날로부터 3개월 뒤에 임대차계약이 종료됩니다.

권리금을 주장할 수 있는 여부에 관해 (실제 판례를 살펴보면) 임대차계약의 특약사항에 ‘이 사건 점포의 권리금을 인정하지 않는다’고 돼있다고 하더라도 상가임대차법 제15조에 ‘이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다’고 규정하고 있기 때문에 ‘권리금을 인정하지 않는다’는 특약은 효력이 없다고 판시해 임차인은 여전히 상가임대차법 제10조의 4에서 보호하는 권리금 보호규정을 여전히 주장할 수 있다고 판시했습니다.

그래서 임차인은 권리금 보호규정에 따른 주장을 할 수 있습니다.

<02-522-2218·lawnkim.co.kr>

[김기윤은?]

대한상사중재원 조정위원
전 한국자산관리공사 고문변호사